Наблюдения «Baltic Sotheby`s International Realty»: рынок аренды premium-жилья – стабилен, но его тон определяют арендаторы

Рынок аренды жилья (квартир, домов) premium-класса в течение последних лет был стабилен, но его развитие определяют арендаторы: это рынок арендаторов. Так о своих наблюдениях и тенденциях во время работы с существующим в базах данных «Baltic Sothebys International Realty» имуществом в premium-сегменте, расположенном в активных деловых районах – центре Риги, Межапарке и Юрмале, – рассказывает Марика Алксните (Marika Alksnīte), менеджер арендных проектов «Baltic Sothebys International Realty».

Спрос переменчив

Спрос в этом сегменте недвижимости неустойчив, и поэтому точно предсказать, какое и насколько большое premium-имущество будет востребовано в этом году, довольно трудно, поскольку желания клиентов меняются из года в год. Год назад, например, очень востребованы были 3–4 комнатные эксклюзивные квартиры, а в начале этого года – двухкомнатные квартиры, однако объем, востребованный на рынке, остается без изменений уже в течение нескольких лет, заключает специалист по аренде. 

Этот сегмент жилья характеризуется высококлассной комфортностью: жилье должно быть благоустроенным (со встроенным кухонным оборудованием и техникой, встроенными шкафами – оно может быть полностью или не полностью меблировано, но дополнительный сервис является обязательным условием (лифт, кладовые, парковка, консьерж или круглосуточная охрана, хорошая транспортная и сервисная инфраструктура поблизости, а для семей – также зеленая зона (парки и детские площадки), и т.д.). Все эти элементы комфорта в дополнение к арендной плате и другим расходам (электричество, отопление, дополнительные услуги, такие как уборка жилья, приготовление пищи и так далее) составляют общий бюджет, который арендатор должен каждый месяц платить за квартиру, в связи с чем плата за аренду такого имущества может варьироваться в очень широком диапазоне. 

Однако взлеты и падения цен в premium-сегменте не так ярко выражены, как на рынке аренды более простого жилья. Уже несколько лет приемлемой ценой считается 7–14 евро/м², однако в настоящее время пользуются спросом эксклюзивные двухкомнатные квартиры premium-класса стоимостью 500 евро в месяц, которые находятся в самых востребованных районах Риги, в том числе в тихом и активном центре, но такие квартиры не так легко найти, признает специалист по аренде, добавив, что клиентам по-прежнему стоит рассчитывать на бюджет не менее 700 евро в месяц.

Другими районами, востребованными на рынке аренды premium-жилья, являются Агенскалнс и Кипсала; в свою очередь, Старый город утратил свою былую привлекательность для арендаторов, поскольку летом там шумно и есть проблемы с парковкой. 

Очень быстро на рынке аренды развивается новый район улицы Сканстес, где существует довольно широкое предложение квартир с ценой от 600 до 1000 евро в месяц. Самыми востребованными районами с точки зрения аренды домов являются Пиньки и Салиена, а в Межапарке предложения довольно ограничены, поскольку, в основном, люди выбирают этот район в качестве постоянного места жительства. 

Самый подверженный сезонности рынок аренды premium-жилья находится в Юрмале, где расположено множество объектов, предусмотренных именно для аренды, при этом те, кто снимает квартиры или дома в Юрмале на летний сезон (с мая по сентябрь, по большей части – это нерезиденты из России), делают это еще в начале года, в связи с чем сейчас найти в Юрмале хорошую недвижимость в аренду по доступной цене будет сложно, потому что практически все уже арендовано, рассказывает М. Алксните. Она добавила, что цены в Юрмале на имущество с четырьмя спальнями может составлять от 2 до 10 тысяч евро в месяц. На другой стороне Риги – в Вецаки и Саулкрасти – предложение апартаментов premium-класса ниже независимо от сезона.

Клиенты «Baltic Sotheby`s International Realty» – в основном иностранцы

«Предложение на рынке создают специально предусмотренные для аренды дома: как новые проекты, так и отреставрированные дома, однако все более популярной тенденцией становятся вложения в недвижимость как объект инвестиций, и это относится не только к нерезидентам, которые приобрели здесь эксклюзивную недвижимость и теперь выгодно арендуют ее, но и к латвийцам, поскольку все больше и больше местных жителей признают, что это хороший бизнес. На рынке аренды premium-жилья бывают такие ситуации, когда арендодатели устанавливают высокие цены, не соответствующие уровню premium-комфорта, и не готовы снижать их», – рассказывает М. Алксните.  

Также круг клиентов в течение многих лет в этом сегменте недвижимости оставался стабильным, делится М. Алксните, оценивая сотрудничество с клиентами «Baltic Sotheby`s International Realty». Такое жилье является популярным выбором среди работников иностранных предприятий, которые приезжают сюда работать на определенный срок, или представителей посольств, которые составляют большую часть – около 80% от арендаторов недвижимости premium-класса, в то время как местные жители часто снимают жилье premium-класса на время, пока не приобрели собственное (либо ищут подходящую недвижимость для покупки, либо строят). Несмотря на то что чаще всего заключаются так называемые долгосрочные договоры аренды (со сроком от одного до трех, четырех лет), было замечено, что в последнее время все более востребованной становится возможность арендовать жилье на совсем короткий срок: от одного до шести месяцев, однако владельцы в этом отношении не отзывчивы и не готовы предлагать гибкие сроки аренды, поскольку такие краткосрочные арендаторы требуют вложения большего труда, что не выгодно. Однако если создать хорошую ценовую политику для таких предложений, то они смогут стать вполне «жизнеспособными», комментирует М. Алксните.

Кардинальных перемен не предвидится

Отвечая на вопрос о тенденциях, которые характеризуют рынок аренды premium-жилья в этом году, М. Алксните признает, что крупных перемен в этом сегменте не предвидится: нет большого количества новых объектов, которые смогли бы существенно повлиять на рынок, однако прирост предложений аренды недвижимости в новом районе улицы Сканстес может вызвать несущественный спад цен в этом месте. М. Алксните отмечает, что клиенты в последнее время стали более разборчивыми в отношении цен, что, вероятно, вызвано сокращением бюджетов иностранных компаний и посольств, в связи с чем клиенты часто предпочитают одновременно работать с несколькими агентами по недвижимости в поисках лучшего предложения. «Если арендодатели станут более гибкими в своем предложении, признают, что просят высокую цену за premium-имущество, которое необходимо поддерживать в соответствующем состоянии (свежий ремонт, эксклюзивное оборудование, особенно в сфере услуг, и т.д.), то, думаю, это окажет только положительный эффект на развитие этого сегмента рынка, так как клиенты не готовы и не намерены понижать свои требования, а отдельные арендодатели немного переоценивают свои возможности. Дело в том, что хорошее имущество в хорошем месте с соответствующей рынку ценой быстро находит своего арендатора, что является лучшим доказательством качества», – заключает М. Алксните.