Kā rodas nekustamā īpašuma kvadrātmetra vērtība?

Nekustamā īpašuma kvadrātmetra cena svārstās no 400 līdz 3 un vairāk tūkstošiem eiro. Kā rodas tāda cenu starpība? Vai tā ir atkarīga tikai no vietas, kur atrodas īpašums? Eksperti atzīst, ka vietas prestižam ir nozīme, taču noteiktā vietā papildu izdevumi var būt dažādu iemeslu dēļ.  Uzsākot mājas celtniecību, būvniekam sākotnēji jādefinē, kas būs tās potenciālais pircējs un kāda ir viņa pirktspēja. No tā būs atkarīga būvniecības vietas, projekta un materiālu izvēle, tehniskie un apdares risinājumi un citas nianses, kas veido nekustamā īpašuma materiālo vērtību.

Būvuzņēmuma BIG pārstāvis Ļevs Golands skaidro: “Mēs saprotam, ka katrai pircēju grupai ir savas vēlmes un finansiālās iespējas. Piemēram, Alberta ielā nekustamo īpašumu izvēlas turīgi ļaudis ar īpašām prasībām, tādēļ dzīvokļi tur ir lielāki, un apdares materiāli dārgāki. Savukārt guļamrajonos pircēji visbiežāk ir jaunas ģimenes, kurām, uzsākot kopdzīvi, nepieciešams ekonomisks mājoklis.“

“Lūk, piemērs - Purvciemā, Ieriķu ielā 18, plānojam būvēt jaunu māju, kurā dzīvokļa cena būs aptuveni 2000 eiro par m2. Bet projektā Jūrmalā, Rīgas ielā 51, tas maksās 2800 eiro par m2. Abas mājas būs kvalitatīvas, ar visiem nepieciešamajiem sertifikātiem, taču būvniecības izmaksas abos projektos ir pilnīgi atšķirīgas. Viss atkarīgs no iecerētā mērķa,“ turpina Ļevs Golands.

Māju var uzbūvēt dārgāk vai lētāk, un abos gadījumos to ir iespējams paveikt kvalitatīvi.

“Vienā projektā tiek uzstādīti panorāmas un trīskārši stikla pakešu logi, bet citā - standarta, jo tur siltuma zudumi ir ievērojami mazāki un pietiek ar divkāršiem pakešu logiem. Jūrmalā ierīkojam atsevišķu gāzes apkures katlu, bet Purvciemā māju pieslēdzam pilsētas komunikācijām.“

Celtniecībā, tāpat kā citās jomās, ir gan ekonomiski, gan dārgi risinājumi. Stiklota fasāde ir dārgāka par apmestu. Projekta “Saules akmens“ stikla fasāde ir ievērojami dārgāka, nekā fasāde ar akmens vati un apmetumu. Nomazgāt ventilējamu fasādi ir vienkāršāk, bet apmetumu pēc vairākām tīrīšanas reizēm vajag atjaunot.

Ventilējama fasāde salīdzinājumā ar apmesto izmaksā 2,5 reizes vairāk, taču nodrošina īpašu vides kvalitāti iekštelpās, un tās kopšana ilgtermiņā ir lētāka.

Nekustamā īpašuma cenu būtiski iespaido ģeoloģija - svarīgi, kur tiek būvēta ēka, kāds ir grunts sastāvs un pazemes ūdeņu līmenis. Ceļot purvā 24 stāvu vai smiltīs piecstāvu māju, jāpielieto pilnīgi atšķirīgas ēkas karkasa izbūves tehnoloģijas. Tikām karkasam jāparedz 30-35% no kopējiem izdevumiem par mājas celtniecību.

Ja ēka tiek būvēta pilsētas centrā, celtniecība uzreiz kļūst sarežģītāka un dārgāka. “Rīgas centrā ir perimetrāla apbūve. Celt tur māju ir daudz dārgāk, nekā būvēt atklātā laukumā,“ stāsta speciālists.

Centrā celtniecība notiek līdzās citām ēkām. Lai tām nekaitētu, ir jānostiprina pamati. Arī būvējamās ēkas karkasam jābūt droši nostiprinātam, jo kaimiņmājas tāpat ietekmē jaunbūvi. Ja ēkas karkasu nepieciešams nostiprināt vairāk, nekā parasti, izmaksas par materiāliem pieaug. Turklāt ar kaimiņiem var rasties arī strīdi. Vienkāršs piemērs - ja būvniecības laikā blakus ēkā tiek atklātas plaisas, tad darbus aptur ekspertīzes veikšanai. Ļevs Golands atklāj, ka Stabu ielā ekspertīze ilgusi 3 mēnešus un vēl mēnesis bijis nepieciešams darbu atsākšanai un pabeigšanai.

“Kaut arī ekspertīzē noskaidrojām, ka plaisām blakus mājā ir jau 50 gadu un mājas pamati cietuši vēl padomju laikā, pati pārbaude, protams, “iesita pa kabatu“, un arī kosmētiskais remonts kaimiņu mājā mums šo to izmaksāja.“

Piedevām atvest betonu, būvmateriālus, armatūru, ievest un izvest tehniku no mājas pagalma, kuru nedrīkst apbraukt perimetrālās apbūves dēļ - ir sarežģīti. Un ja sarežģīti, tātad arī dārgāk.

Vēl jāņem vērā ietves un stāvvietas, kuras būvdarbu laikā tiek īslaicīgi slēgtas.

Tallinas ielā 86 maksa par stāvēšanu uz ietves bija 700 eiro, bet Stabu ielā - 100. Slēdzām arī vairākas stāvvietas, no kurām pilsēta parasti gūst ienākumus, un arī šie zaudējumi jāsedz būvniekam.

Plānojot būvdarbus, šādi izdevumi netiek paredzēti, un tad negaidīti uzrodas, piemēram, ar pilsētas apakšzemes komunikācijām saistīti, jautājumi - cik tālu būs jāvelk kanalizācija, ūdensvads, apkure, elektrība? Katrs papildus metrs maksā naudu.

Vērts paturēt prātā, ka zemei Rīgas centrā ir augstāka vērtība. Ņemot vērā arī būvdarbu dārdzību, lētu māju tur nav izdevīgi celt. Attiecīgi mainās ēkas tips, tā iegūst divkāršu siltinājumu, augstu energoefektivitātes klasi, daudz dārgākus apdares materiālus - dabiskā parketa grīdas segumu, itāļu santehniku, iebūvēto virtuvi. Turklāt nams, kas tiek būvēts līdzās jūgendstila ēkām, vienkārši nedrīkst būt garlaicīga piecstāvu blokmāja. Stabu ielas ēkas arhitekts ir Guntis Grabovskis, un tāpēc tā nebūs vienkārši māja, bet māja ar būvmākslas ieceri - ar lodžijām un terasēm augšstāvos, māksliniecisku betona dekoru fasādes daļā. Tie, protams, ir arhitektūras smalkumi, un arī tajos tiek ieguldīti finanšu līdzekļi. 

Būvēt māju Rīgas centrā nav lēti, taču jāatceras, ka tā nav tikai ēka, bet projekts cilvēkiem, kuri skaistumu un dzīves kvalitāti vērtē augstāk par naudu.

Un vietas celtniecībai Rīgā kļūst arvien mazāk. Daudzi uzņēmumi mājas būvē un iznomā, kas ir ievērojami izdevīgāk, nekā tās pārdot. Jaunu māju Rīgas centrā nav daudz, un necik vairāk arī nebūs. 

Par uzņēmumu

Attīstības grupa Baltic Investment Group (BIG) Latvijas nekustamo īpašumu tirgū darbojas kopš 2010. gada. Tajā apvienojušies uzņēmumi, kas specializējas jaunu dzīvojamo un ofisa ēku būvniecībā un jau esošo namu renovācijā. Baltic Investment Group pašreizējo un nākotnes projektu portfelī ir vairāk nekā 11 000 kvadrātmetru dzīvojamo nekustamo īpašumu un 3000 kvadrātmetru komercplatību Rīgas un Jūrmalas centra rajonos.