Svarīgi zināt: dalītais īpašums un ar to saistītās problēmas

Īpašuma veidu, kad zeme pieder vienai personai, bet būve, kas uz tās atrodas, citai, sauc par dalīto īpašumu. Vēsturiski dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu mājās radās Zemes reformas rezultātā, kad tika atjaunotas īpašumtiesības uz zemi bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem. Saskaņā ar Valsts Zemes dienesta datiem, 30% no visām šādā statusā esošām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām atrodas Rīgā.

Noderīgi zināt, Redaktora izvēle, Mājokļu tirgus, Notikumi, ordoSituācija, kad zeme pieder vienam, bet ēkas citam īpašniekam, tiek dēvēta par juridisku anomāliju. Īpašumtiesību atjaunošana to likumiskajiem īpašniekiem, nevērtējot iespējamos apgrūtinājumus, ir radījusi augsni nesaskaņām starp zemes īpašnieku un dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem, kurās nereti tiek iesaistīti arī mājas pārvaldnieki.

Kā redzams Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma tirgus pārskatā, starp lielākajiem zemju īpašniekiem, uz kuru zemes atrodas cita īpašumā esošas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, vienīgais īpašnieks, kas zemi ir saņēmis, atjaunojot īpašuma tiesības, ir Grebenščikova vecticībnieku draudze. Pārējās personas zemi ieguvušas citos dažādos veidos – dāvinājuma ceļā, pērkot, apvienojoties, ieguldot pamatkapitālā un tā tālāk*. 

Taču jāatzīst, ka praksē situācija attīstījusies tā, ka dzīvokļa īpašniekiem zemes nomas jautājumi jārisina nevis ar personu, kura atguvusi vēsturiski zaudētos īpašumus, bet ar komersantu.

Zemes īpašnieku prasības par zemes nomas līguma noslēgšanu un nomas parāda piedziņu skar daudzus dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekus gan Rīgā, gan citās Latvijas pilsētās. 

Dalītā īpašuma gadījumā normatīvajos aktos ir noteikts, ka zemes īpašniekam ir tiesības saņemt zemes nomas maksu, jo bezmaksas svešas lietas lietošanu likums neparedz. Zemes īpašnieks uz likuma pamata iegūst tiesības saņemt zemes nomas maksu, savukārt ēkas īpašnieks lieto zemi un norēķinās par tās lietošanu.

Svarīgi ir izprast arī tiesību sadalījumu starp iesaistītajām pusēm, jo starp zemes īpašnieku un dzīvojamās mājas esošo dzīvokļu īpašniekiem pastāv likumiskas nomas tiesiskās attiecības. Pārvaldnieks šo jautājumu risināšanā ir tiesīgs iesaistīties tādā gadījumā, ja tas ir saņēmis atbilstošu pilnvarojumu no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem. 

Tas nozīmē, ka pārvaldnieks, stājoties zemes nomas attiecībās ar zemes īpašnieku, pārstāv konkrētu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopību (dzīvokļu īpašniekus) un nomas attiecības dibina par šai mājai piesaistītu zemesgabalu.

Nereti iemesls, kādēļ jautājumi par piespiedu nomas tiesisko attiecību nodibināšanu nonāk līdz strīdam, ir tādēļ, ka zemes īpašnieki nav līdz galam izpratuši, kura ir darījuma patiesā puse – dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks. 

Nākas saskarties ar gadījumiem, kad zemes īpašnieks, nesazinoties ar dzīvojamas mājas īpašnieku (dzīvokļa īpašniekiem), vēršas ar prasību pret pārvaldnieku, tādējādi ignorējot otru nomas subjektu un viņa intereses, un risinot šo jautājumu ar pārvaldnieku, proti iespējamo vietnieku.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai atsevišķas likumā noteiktās pārvaldīšanas darbības dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot veikt pārvaldniekam, attiecīgi pārvaldīšanas līgumā norādot, kurus jautājumus pārvaldnieks risina dzīvokļu īpašnieku vārdā un uzdevumā, un kuri jautājumi paliek pašu dzīvokļu īpašnieku ziņā.

Katrā konkrētajā gadījumā zemes īpašniekam ir jānoskaidro, kurš no diviem subjektiem – dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks, ir tas, kurš nes atbildību par zemes nomas līguma noslēgšanu. 

Kā otru svarīgu momentu dalītā īpašuma gadījumā ir jāmin zemes nomas maksas apmēru, ko zemes īpašnieks ir tiesīgs prasīt no dzīvokļu īpašniekiem. Piespiedu nomas tiesiskās attiecības kā tādas pastāv uz likuma pamata. Likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" nosaka, ka zemes gabala nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Ja puses nevar vienoties, zemes gabala nomas maksa privatizētā dzīvokļa un mākslinieka darbnīcas īpašniekam nosakāma:

1) no 2018. gada 1. janvāra — līdz pieciem procentiem gadā no zemes kadastrālās vērtības;

2) no 2019. gada 1. janvāra — līdz četriem procentiem gadā no zemes kadastrālās vērtības;

3) no 2020. gada 1. janvāra — līdz trim procentiem gadā no zemes kadastrālās vērtības.

Līdz 2017.gada 1.jūnijam, kad stājās spēkā likuma grozījumi, zemes nomas maksa bija nosakāma 6 procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības. Raugoties senākā pagātnē, likums noteica arī 5 % likmi, un 2008., 2009. un 2010.gadā zemes nomas maksa nedrīkstēja pārsniegt iepriekšējam gadam aprēķināto maksu vairāk kā par 25 procentiem.

Ņemot vērā, ka ir gadījumi, kad zemes īpašnieks savas tiesības prasīt zemes nomas maksu realizē par iepriekšējo periodu, kas var būt arī 10 gadu periodā, svarīgi ir zemes nomas maksu aprēķināt atbilstoši attiecīgajā laika posmā spēkā esošajām likuma normām. 

Runājot par laika periodu, par kuru zemes īpašnieks ir tiesīgs celt prasību par zemes nomas maksas parāda piedziņu, svarīgi ir zināt, ka Civillikuma 1895. pantā paredzētais 10 gadu noilguma termiņš attiecas uz ikvienu saistību tiesību neatkarīgi no saistību rašanās pamata. Savukārt, ja komersanta prasījuma pamats ir nomas līgums, tad ir jāvērtē, vai šāds nomas līgums nav atzīstams par komercdarījumu un būtu piemērojams Komerclikumā noteiktais noilguma termiņš – 3 gadi. Tas  nozīmē, ja 3 gadu laikā neveic nekādas darbības, kas saistītas ar parāda vai zaudējumu atgūšanu, zemes īpašnieks zaudē tiesības atgūt parādu.

Būtiskas izmaiņas zemes īpašniekus skāra arī 2015.gada 1.janvārī, kad no likuma tika izslēgts zemes nomnieku pienākumu piespiedu dalītā īpašuma gadījumos kompensēt zemes īpašniekiem nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu.

Jāatzīst, ka praksē nākas saskarties ar situācijām, ka ir līgumi, kuru darbības laiks mijas ar 2015.gada 1.janvāra likuma grozījumiem un pušu saistības turpina regulēt spēkā esošais līgums. Šādā gadījumā dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu veikt grozījumus noslēgtajā līgumā, izslēdzot pienākumu kompensēt zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu.

Par rakstā minētajiem un citiem ar dalītā īpašuma problemātiku saistītiem jautājumiem SIA ORDO Property Management rīko bezmaksas semināru interesentiem.

Semināra vadītāji:

Mg.oec, Bac.iur. Jana Samuša (iepriekš Antsone), juriste, SIA "ORDO Property Management" valdes locekle;

Mg.iur. Jānis Zeltiņš, praktizējošs jurists, SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" Administratīvais direktors.

Semināra vadītāji ir autori rakstam izdevumā "Jurista vārds", Tēma "Kurš ir atbildētājs prasībās par likumisko zemes nomu" pieejams šeit.  

Semināra dalībniekiem iepriekš sagatavotos jautājumus lūdzu sūtīt uz: ilona.samusa@ordoproperty.lv.

Seminārs notiks 2018.g. 26.janvārī Kultūras un atpūtas centrā IMANTA, Anniņmuižas bulvāris 29, Rīga, no plkst 13:00 līdz 18:00. Iepriekšēja reģistrācija, zvanot pa tālruni: 678 555 05, sūtot epastu uz: ilona.samusa@ordoproperty.lv, kā arī mājaslapas www.ordoproperty.lv sadaļā Aktualitātes

* Valsts zemes dienests. Nekustamā īpašuma tirgus pārskats, Dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu mājas Latvijā, 2015, Pieejams šeit

 

City24.lv iesaka:

NEPALAID GARĀM JAUNĀKĀS ZIŅAS NO CITY24 - SEKO MUMS  FACEBOOK!

TOP 10 lielākie nekustamo īpašumu darījumi laika posmā 20.11.2017-26.11.2017

27.11.2017

alt
alt

Lai top gaisma! Jaunākās tendences un padomi mājokļa izgaismošanai

28.11.2017

Saistītās ziņas

alt

Pieci pieredzē balstīti padomi – kas jāņem vērā, iegādājoties mājokli?

alt

Iekārtosim savu īpašo dārza oāzi: tendences un aktualitātes 2018.gada vasarai

alt

Soli pa solim: iekārtojam virtuvi

alt

Eksperta ieteikumi: ko ņemt vērā, izvēloties virtuves izlietni

alt

Kad dzīvesvieta ir kā miera oāze

alt

Dārza svētki, kurus izbaudīs arī bērni

alt

Praktiski padomi – kam pievērst uzmanību, izvēloties dīvānu?

alt

Īpašumi Vidzemē tiem, kas alkst pēc dabas ainavām un vecpilsētu valdzinājuma

alt

Soli pa solim: iekārtojam viesistabu

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).
seb_house

Atrodi iedvesmu sava mājokļa iekārtošanai!

Homer ir pieejamas tūkstošiem interjera dizaina idejas Tavam mājoklim, birojam vai vasarnīcai.

  • Interjera dizaina attēlu galerijas un 360 virtuālās tūres
  • Izveido un dalies ar savu interjera dizaina ideju grāmatu
  • Pārlūko produktus no vairāk nekā 100 mēbeļu veikaliem, kas ir jau pievienojušies Homer

Lasītākās ziņas

1

Iekārtosim savu īpašo dārza oāzi: tendences un aktualitātes 2018.gada vasarai

2

Varavīksne Rīgas centrā jeb dzīvoklis, kur košuma netrūkst

3

Pieci pieredzē balstīti padomi – kas jāņem vērā, iegādājoties mājokli?

4

"Lielais Loms" Jūrmalas jaunajos projektos: izvēlies izdevīgi savas jaunās mājas un brauc mājās ar jaunu auto!

5

Vasarīgais piedāvājums Saliena Park Apartments: pērc dzīvokli, saņem gudro māju dāvanā

6

Desmitiem tūkstoši eiro par postījumiem kopīpašumam: apdrošināt katru dzīvokli vai visu ēku?

City24 redaktora izvēle

alt

Pieci pieredzē balstīti padomi – kas jāņem vērā, iegādājoties mājokli?

alt

Iekārtosim savu īpašo dārza oāzi: tendences un aktualitātes 2018.gada vasarai

alt

Varavīksne Rīgas centrā jeb dzīvoklis, kur košuma netrūkst