Eksperta viedoklis: vai UNESCO Rīga sagrūs?

Kopš 2012. gada novērojama tendence, ka Rīgas vēsturiskajā centrā un Vecrīgā ēku piedāvājums pārdošanai pieaug straujāk nekā potenciālo pircēju (investoru) pieprasījums iegādāties nekustamo īpašumu... Vēl joprojām itin bieži  esošie namīpašnieki par saviem īpašumiem turpina prasīt nepamatoti augstu cenu, kas, izvērtējot patieso ēku tehnisko stāvokli, nepieciešamos ieguldījumus to rekonstrukcijai un plānotos ienākumus, nav pamatotas. Pašreiz Rīgā vien ir vairāk par 1200 ēku, kam piemērots vidi degradējošas ēkas statuss, bet patiesībā šādu īpašumu ir krietni vairāk, tie degradē vidi, samazina blakus esošo īpašumu vērtību un dažos gadījumos arī apdraud cilvēku drošību. 

Mājokļu tirgus, Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Vestabalt"2017. gada 6. decembrī apritēja tieši 20 gadi, kopš Rīgas vēsturiskais centrs ar unikālo jūgendstila arhitektūru, Vecrīgu un koka apbūvi ir iekļauts UNESCO pasaules mantojuma sarakstā. Tas rada mums lielu starptautisku ievērību, piesaista lielāku tūristu uzmanību, taču uzliek arī papildu pienākumus gādāt par pilsētas vēsturiskā mantojuma saglabāšanu un attīstību," stāsta Līga Uzkalne, kompānijas Vestabalt valdes locekle.

Viņa norāda, ka paaugstinātais (3%) nekustamā īpašuma nodoklis, ko piemēro Rīgas Dome, neapšaubāmi ir iedarbīgs. Paaugstinātā nodokļu likme bieži darbojas ne tikai kā motivācija īpašuma sakārtošanai, bet bieži ir arī iemesls pēdējā lēmuma pieņemšanai par ēkas pārdošanu. Īpaši gadījumos, kad nekustamā īpašuma nodokļu parāds ir sasniedzis kritisko robežu.

Šajā situācijā pozitīvi ir vērtējama Rīgas pilsētas pašvaldības iniciatīva atjaunot līdzfinansējumu vēsturisko ēku fasāžu un iespējamā īstermiņa nodokļu atlaidē pēc  ēkas fasādes remontu darbu pabeigšanas. Tomēr pēdējo gadu statistika ir nepielūdzama: vidi degradējošo ēku skaits Rīgā pieaug trīs vai pat septiņas reizes straujāk nekā to ēku skaits, kurām šis statuss tiek noņemts. 

Mājokļu tirgus, Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Vestabalt Avots: Rīgas Domes Īpašuma departamenta dati

"Ir bēdīgi noraudzīties, kā vairākas unikālas jūgendstila ēkas Rīgas vēsturiskajās ielās un daudzos krustojumos turpina grūt, un to tehniskais stāvoklis neatgriezeniski pasliktinās. Ir nepieņemami, ka Alberta ielā vien septiņas ēkas ir grausta statusā, ka Vīlandes, Pulkveža Brieža ielās, Dzirnavu ielas posmā starp Antonijas ielu un Strēlnieku ielu ēkām nav atrasti risinājumi, kas spētu nodrošināt šo ēku atbilstošu sakārtošanu un uzturēšanu," speciāliste ieskicē drūmo situāciju. 

L. Uzkalne uzsver, ka ne reizi vien ir bijis jāsaskaras ar investoru atteikumiem iegādāties centrā namīpašumu, jo būvprojekta izstrādāšana no ieceres līdz saskaņošanai pat ļoti raiti organizētā procesā būs ilgāka par 1,5 - 2 gadiem. Šobrīd uzsākot tehniskā projekta izstrādi, vēsturiskai ēkai ir gandrīz neiespējami prognozēt, kad tiks saņemti visi nepieciešamie skaņojumi, lai varētu uzsākt būvniecību. "Projektā, ko nesen pabeidzām skaņot, uz ģenerālā plāna lapas saskaitīju 18 dažādas saskaņojuma atzīmes. Pirms dažiem gadiem nepieciešamo saskaņojumu bija uz pusi mazāk. Manā pieredzē ir daudzi ēku atjaunošanas projekti, kurus esam vadījuši no ieceres līdz pārbūves pabeigšanai. Ļoti jūtams, kā gadu gaitā mainās dažādu iestāžu kapacitāte, ātrums būvprojektu izskatīšanā, arī kompetence un attieksme pret projekta vērtēšanu pēc būtības, nevis tikai ņemot vērā formālus kritērijus," speciāliste dalās novērojumos. Jau projektēšanas gaitā arhitektam jāprot sabalansēt pasūtītāja vēlmes attiecībā uz telpu plānojumu, ēkas platību, inženiertīklu pārplānošanu un jaunu sistēmu izbūvi, respektējot ēkas vēsturisko substanci, mākslinieciski vērtīgiem, saglabājamiem elementiem ēkā. Pārbūves procesu vēsturiskajos namīpašumos var brīžiem salīdzināt ar loteriju, jo nekad nevar zināt, kādi pārsteigumi atklāsies vecajos mūros, pārsegumos, pagrabos. Jebkādas apstākļu diktētas izmaiņas projektā nozīmē atkārtotu saskaņojumu VKPAI. 

Mājokļu tirgus, Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Vestabalt Rīga, Talsu iela 7A šobrīd

Pēdējā laikā ir gadījumi, kad, paniski baidoties no graustu statusa, tiek remontētas fasādes ēkām, kuru kopējais tehniskais stāvoklis ir neapmierinošs. "Būtu jāsāk ar to, ka tiek remontēti ēkas pārsegumi un nomainītas visas ēkas komunikācijas, bet tā vietā, pārspīlēti baidoties no NĪ nodokļa pieauguma, tiek remontēta fasāde. Tas ir līdzīgi situācijai, kad sirds slimniekam, ietērptam skafandrā, liktu doties uz Marsu," salīdzina Vestabalt valdes locekle.

Mājokļu tirgus, Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Vestabalt Rīga, Talsu iela 7A pēc plānotās pārbūves

Pēc speciālistes domām, ļoti apsveicama ir Rīgas domes atbalsta programma, ar kuru jau trešo gadu tiek līdzfinansēta ēku fasāžu atjaunošana Rīgas vēsturiskajā centrā un citās apbūves aizsardzības teritorijās. Tomēr ir risks, ka drīz mums centrā būs skaisti nokrāsotas ēkas, aiz kuru fasādēm būs paslēpti veci inženiertīkli un brūkoši pārsegumi.

L. Uzkalne stāsta, ka tirgū ir nācies sastapties arī ar nekustamo īpašumu attīstītājiem, kuri veic veselu namīpašumu rekonstrukciju, izmatojot vienkāršotas būvniecības/apliecinājuma kartes. Viņa uzsver, ka šāda rīcība diemžēl, veicot butaforisku kosmētisko remontu, bet nesakārtojot ēkas pamatkonstrukcijas, rada maldinošu priekšstatu jaunajiem īpašniekiem, jo šādos gadījumos ēkas kopējais tehniskais stāvoklis turpina pasliktināties.

Mājokļu tirgus, Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Vestabalt Rīga, Talsu iela 7A pēc plānotās pārbūves

"Ir jāsaprot, ka vēsturisko ēku rekonstrukcija bieži vien ir izaicinājums gan pašiem investoriem, gan arī projektētājiem, būvuzņēmējiem. Vēsturiskajās ēkās ir grūtāk izveidot mūsdienām atbilstošus plānojumus, ieprojektēt modernākās inženierkomunikācijas, rekonstrukcijas process kopumā ir ilgāks un dārgāks. Aizvien vairāk investori dod priekšroku attīstīt jaunos projektus tukšajos apbūves zemes gabalos, jo tas ir vieglāk, ātrāk un paredzamāk. Pievienotā vērtība vēsturiskajām ēkām ir tieši to kultūrvēsturiskais mantojums, kas, gatavojot projekta biznesa plānu, nav pamatojama ar konkrētiem ieņēmumiem naudas izteiksmē," uzskata speciāliste. 

Mājokļu tirgus, Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Vestabalt Rīga, Ausekļa iela 14 pirms un pēc rekonstrukcijas

Viens no iemesliem nepienācīgi uzturētajos īpašumos ir to juridiskā īpašumtiesību forma  - kopīpašums. Daudzi vēsturiskie nami tikuši pārdoti domājamās daļās, izveidojot klasisku kopīpašumu ar 10 un vairāk kopīpašniekiem. Līdzīgi daudzi centra nami īpašumu privatizācijā tika sadalīti dzīvokļu īpašumos, līdz ar to šo ēku īpašnieku kopums ir raibs, bet iespēja, ka īpašnieki spēs vienoties par finansiāli nozīmīgiem kopīgiem ieguldījumiem ēkas remontā, ir minimāla. "Lai rastu risinājumu, ir svarīgi izstrādāt valstī ilgtermiņa politiku, kura nodrošinātu efektīvu nodokļu un nodevu piemērošanu kultūrvēsturiskajiem namīpašumiem Rīgas centrā, kā arī finanšu instrumentu piesaisti. Ņemot vērā tuvo vēlēšanu laiku, gribētu aicināt arī vēsturisko ēku īpašniekus aktīvāk apvienoties, nevis šaurās interešu grupās tikai diskutēt par problēmjautājumiem, bet veidot vienotu sabiedrisko kustību Rīgas Vēsturisko Namīpašumu Atjaunošanai un Saglabāšanai," aicina L. Uzkalne. 

 

City24.lv iesaka:

NEPALAID GARĀM JAUNĀKĀS ZIŅAS NO CITY24 - SEKO MUMS  FACEBOOK!

Dzīvokļu cenas Rīgā turpina pakāpeniski palielināties

13.03.2018

alt
alt

Palielinās cenas sērijveida dzīvokļiem Rīgas apkārtnē

14.03.2018

Saistītās ziņas

alt

Pierīgas premium īpašumu tirgū šogad neliels pārdošanas darījumu aktivitātes samazinājums

alt

Dzīvokļu pircēji atgriežas – kļuvuši jaunāki un apdomīgāki

alt

Stāsta eksperti: vai un kādēļ iegādāties dzīvokli būvniecības stadijā?

alt

Īres tirgū pieprasījums pārsniedz piedāvājumu

alt

Četri kritēriji, kas jāņem vērā, lai dzīvoklis būtu veiksmīga investīcija

alt

Premium īpašumu tirgus - arvien pieejamāks vietējam pircējam

alt

Tuvākajos gados sērijveida dzīvokļu cenas augs par 5-6% gadā

alt

Līdz ar valsts atbalsta programmu jaunajiem speciālistiem savs dzīvoklis izmaksās lētāk nekā īrēts īpašums

alt

Vērtē eksperti: kāds 2017.gads bijis nekustamo īpašumu tirgū?

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).

Aktuālākie jauno projektu piedāvājumi vienuviet!

  • Piedāvājumi dažādām auditorijām: gan praktiska plānojuma ekonomiskās klases dzīvokļi ar pilnu apdari, gan energoefektīvas privātmājas Pierīgā, gan dzīvokļi Rīgas centrā.
  • Apskati projektus ne vien fotogrāfijās, bet izstaigā tos arī 360 grādu virtuālajās tūrēs.
  • Atrodi savam dzīvesstilam un iespējām piemērotāko mājokli, kā arī uzzini par jaunajiem projektiem, kurus vēl tikai attīstīs.

Lasītākās ziņas

1

Āgenskalns - zaļais Pārdaugavas centrs un veclaicīgo namu mājvieta

2

Klientu diena Klusā centra elitārajā dzīvojamā projektā J5

3

Purvciems - rajons, kur mijas padomju mantojums un mūsdienu modernisms

4

Tukuma pusē pārdošanā nonācis ekskluzīvs atpūtas komplekss

5

Klientu dienas Salienā: rezervē dzīvokli un saņem 1000 eiro vērtu IKEA dāvanu karti tā iekārtošanai

6

Teika – zaļas vides ieskautais radošuma un tehnoloģiju epicentrs, kas uzplaukst ar jaunu sparu

City24 redaktora izvēle

alt

Radoši padomi mājokļa sienu "atdzīvināšanai"

alt

Dārzciema pērle – elegants dzīvoklis ar septiņām istabām

alt

Mežciems - mežu un ezeru ieskautā apkaime, kur plaukst jauni projekti