Lai optimāli uzturētu sava īpašuma vērtību, kā arī veiksmīgi realizētu objektu nekustamā īpašuma tirgū, nepieciešams sakārtot visu ar īpašumu saistīto dokumentāciju. Tāpat ir būtiski izpētīt visu informāciju, kas pieejama par īpašumu, lai pasargātu sevi no iespējamiem sarežģījumiem nākotnē.
Baiba Kalniņa,
Baltic Sotheby`s International Realtynekustamā īpašuma pārvaldības pakalpojuma pārstāve, sniedz
vērtīgus ieteikumus, kas būtu jāzina par īpašuma tiesību
statusu.
1. Reģistrācija Zemesgrāmatā
I
nformāciju par īpašumu jāskata publiski pieejamajā Zemesgrāmatā (www.zemesgramata.lv).
Īpašniekiem tiek iedota zemesgrāmatas apliecība (papīra
formātā), tomēr visa aktuālā informācija ir apskatāma valsts vienotajā
datorizētajā zemesgrāmatā, kas ir uzskatāma par centrālo datu bāzi, no
kuras tiek izplatīta informācija par visiem zemesgrāmatā
ierakstītajiem īpašumiem Latvijā.Zemesgrāmatā
varat redzēt gan to, kas ir īpašuma pašreizējais īpašnieks, gan īpašuma objekta apgrūtinājumi u.c. dati. Tāsniedz
vispārīgu priekšstatu par īpašumu, kā arī ļaus izvairīties no
problēmām nākotnē, piemēram, lai no kāda negodprātīga īpašuma
pārdevēja iecerētā īpašuma vietā neiegādātos pavisam
citu īpašumu.
2.
Apgrūtinājumi
N
oteikti
jāizpēta, vai un kādi apgrūtinājumi ir īpašumam. Iepazīstoties ar
īpašuma apgrūtinājumiem īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā, būsiet
informēts par tiem, kā arī gūsiet labāku priekšstatu, kā turpmāk
varēsiet rīkoties ar savu īpašumu, un, vai
apgrūtinājumi jūs ierobežos rīcībā.Īpašuma Zemesgrāmatas nodalījumam ir
četras daļas, kurās ieraksta ziņas par: 1)
nekustamo īpašumu, 2) nekustamā īpašuma īpašnieku, 3)
nekustamā īpašuma
apgrūtinājumiem un 4) nekustamā īpašuma parādiem.
Apgrūtinājumus var redzēt Zemesgrāmatas nodalījuma 3. un 4. daļā. Trešajā daļā ir fiksētas lietu tiesības, kur
visbiežāk ir sastopamas reģistrētās īres (nomas)
tiesības, bet ceturtajā – ķīlas tiesības.
Izplatīti apgrūtinājumi ir dažādas
inženierkomunikācijas (ūdens, gāzes, kanalizācijas komunikācijas
zemesgabalā, telekomunikāciju apgrūtinājumi). Jāņem vērā, ka,
piemēram, Telekomunikāciju likums aizsargā šīs komunikācijas, un
īpašnieks nevar šos savienojumus likvidēt tikai tāpēc, ka tie traucē.
Ļoti bieži sastopami ir arī dažādu servitūtu
(ceļš, ūdens u.c.) apgrūtinājumi. Servitūts ir apgrūtinājums, kas
uzlikts vienam īpašumam un kalpo par labu
citam īpašumam. Tas tiek ierakstīts Zemesgrāmatas nodalījumā, un, ja
tas ir kalpojošais īpašums kādam par labu, tas ir saistoši īpašniekam,
un ir jāpilda šīs saistības.
Vietnē Latvija.lv un Pilsonības
un migrācijas lietu pārvaldē, ir jāpārliecinās
par ierakstiem par deklarētajāmpersonām
konkrētajā īpašumā. Šo informāciju pirms īpašuma iegādes nepieciešams
iegūt, jo ne tikai nevēlami īrnieki - fiziskas personas, bet arī adresē reģistrētas juridiskās personas
var sagādātraizes jaunajam īpašniekam. Izziņu
par deklarētājām personām var izņemt īpašuma īpašnieks, bet juridisko
personu adreses var apskatīt Latvijas Republikas Uzņēmumu
reģistrā.
Ja
vēlatiesiegādāties zemesgabalu,
nepieciešams izpētīt arī t.s. iespējamos
nākotnes apgrūtinājumus, kurus var atrast katras pašvaldības
Teritorijas Attīstības plānā, kur redzams, kāds lietošanas mērķis ir
paredzēts šai teritorijai. Tas ļaus pārliecināties, vai, piemēram,
vietā, kur iecerēts celt privātmāju, nav plānota rūpnieciskā vai
komercapbūve, vai netiek plānota automaģistrāle pāri jūsu zemesgabalam
u.tml. Šādu informāciju
izziņu no būvvaldes
3. Īpašuma galvenā dokumentācija: zemes robežu plāns,
kadastrālā uzmērīšanas (inventarizācijas) lieta
Valsts Zemes dienesta
uzturētajā kadastra sistēmā portālāKadastrs.lv reģistrē un aktualizē galvenos datus par
nekustamiem īpašumiem, zemes vienībām, ēkām (būvēm), telpu grupām,
zemes vienību daļām un to raksturojošos datu, kā arī par īpašniekiem,
tiesiskajiem valdītājiem, lietotājiem un nomniekiem. Šai vietnē
autorizējoties un izmantojot e-pakalpojumu
pakalpojumu“Mani dati
kadastrā“
portālos Latvija.lv un Epakalpojumi.lv varēsiet atrast
informācijupar savu īpašumu. Iespējams gan
apskatīt sākotnējos
dokumentus, jebkura īpašuma kadastrālo
vērtību, gan arī pasūtīt informāciju elektroniski. Te būs būvju
novietnes shēmas, faktiskie zemes plāni u.c. informācija, kas noteikti ir jāpārbauda, it īpaši gadījumos,
kad pērkat īpašumu. Biežākās problēmas, ar kurām nācies saskarties
praksē: zemes robežu plānā parādās neesošas būves, kuras
“dabā“ vairs nepastāv (ir nojauktas, bet to statuss nav
legalizēts). Ir bijuši gadījumi, kad uz
viena īpašnieka zemesgabala atrodas cita īpašnieka būves, kuras
neredzam fiksētas Zemesgrāmatas nodalījumā,
bet ir kadastra sistēmā. Šādas - cita
īpašnieka ēkas - var radīt pamatīgus apgrūtinājumus jaunajam
īpašniekam. Šo kadastra sistēmas informāciju
noteikti būtu jāpārbauda un jāsakārto, jo cilvēki, kuri pērk īpašumus,
kļūst arvien zinošāki un pieprasa korektu, faktam
atbilstošu, informāciju, nemaz nerunājot par bankām, kuras,
izsniedzot hipotekāros kredītus, šai informācijai pievērš lielu
uzmanību un tā var būt izšķirošs faktors kredīta piešķiršanā.
4.Ēku, būvju
izvietojuma un plānojuma atbilstība kadastrālās uzmērīšanas lietai
Bieži vien, iepazīstoties
ar informāciju kadastra sistēmā, redzama neatbilstība īpašumam
“dabā“ ar to īpašuma statusu, kas ir
fiksēts “uz papīra“. Īpaši bieži to var novērot
dzīvokļu un privātmāju īpašumiem, kuros veiktas dažādas pārbūves un
uzlabojumi, bet kuri nav saskaņoti un pēc tam reģistrēti. Tādēļ šo
jautājumu būtu jāsakārto, lai faktiskā situācija būtu fiksēta arī
inventarizācijas lietā.
5. Īpašuma nodošana
ekspluatācijā
Mūsu valstī tā ir klasiska problēma, jo
daudzi dzīvo īpašumos, kas nav nodoti ekspluatācijā. Te nav runa par daudzdzīvokļu mājām, bet gan par dzīvokļiem, kuros
veikti pārveidojumi, bet jo īpaši – par privātmājām. Lai sakārtotu visus īpašuma dokumentus, šim jautājumam ir jābūt atrisinātam. Ja īpašumam tiek plānota (vai jau ir notikusi) pārbūve, jārēķinās, ka ir nepieciešams izstrādāts projekts, tad norit pati izbūve (vai arī nosacīta izbūve, ja tā jau notikusi), seko inventarizācija un nodošana ekspluatācijā. Pēc tam visas izmaiņas jāieraksta Valsts Zemes dienesta kadastra sistēmā un Zemesgrāmatā.
Jāatceras, ka bankas, izsniedzot kredītu, var izvirzīt
konkrētus termiņus īpašuma nodošanai ekspluatācija, bet tos
neievērojot – piemērot sankcijas.
“Kādā klasiskā
latviešu filmā bija teiciens: “Mums viss kārtībā. Visi dokumenti
kārtībā“. Kāpēc ir svarīgi sakārtot visu īpašuma dokumentāciju?
Pirmkārt, lai pašam īpašniekam būtu drošības sajūta, ka ar īpašumu
viss ir kārtībā. Tā pēc būtības ir īpašuma likviditātes uzlabošana,
kas nākotnē ļaus daudz veiksmīgāk pārdot īpašumu, ja radīsies tāda
nepieciešamība. Otrkārt, ja īpašums tiek pārdots, jaunajam īpašniekam
nebūs jāsaskaras ar iespējamām problēmām ar īpašumu, kuru risināšana ir gan laika, gan naudas ietilpīga.
Augstāk minētie pieci soļi ir klasiska shēma, kas būtu jādara, lai
pārliecinātos, ka ar īpašuma dokumentāciju viss ir kārtībā, tomēr
jāņem vērā, ka var būt vēl daudz un dažādu nianšu katram īpašumam
individuāli, tādēļ lieti noder profesionāļa padoms, kas pārzina
nekustamo īpašumu jomu un var palīdzēt izvairīties no dažādiem
“zemūdens akmeņiem““, saka
Baiba Kalniņa.
Apzinoties,
ka īpašuma dokumentācijas izpēte ir gan laikietilpīga, gan arī diezgan
niansēta un, lai nodrošinātu savus klientus ar savas jomas
profesionāļu pieredzi, Baltic Sotheby`s International
Realty nekustamā īpašuma pārvaldības pakalpojuma sniedzēji
piedāvā uzņemties visas rūpes klientu vietā gan lai sakārtotu visu
esošā īpašuma dokumentāciju, gan arī izpētīt un nodrošināt klientus ar
visu informāciju par īpašumu, ko esat iecerējis iegādāties.
Ja jums nepieciešama konsultācija par jūsu īpašuma tiesību
statusu vai tā juridisko jautājumu sakārtošana, aicinām rakstīt uz e-pastu [email protected]vai zvanīt pa tālruni +371 29 259 025.
City24.lv iesaka:
KUR ĪPAŠUMS SATIEK ĪSTO SAIMNIEKU. IR SLUDINĀJUMS, IR DARĪJUMS! IEVIETO SLUDINĀJUMU City24.lv