No būvniecības līdz apsaimniekošanai: biežāk sastopamie riski un risinājumi to novēršanai, lai ēka kalpotu ilgāk

Lai nekustamais īpašums kalpotu ilgi un veiksmīgi, pildītu tam paredzētās funkcijas, ir svarīgi jau laicīgi apzināties, kādi  ir potenciālie riski, kas tam varētu traucēt. Vislabāk īpašumu uzraudzīt ir kopš brīža, kad to sāk būvēt – tā var nodrošināt, ka to uzbūvēt izdosies bez aizķeršanās un jau kopš pirmsākumiem tas būs kvalitatīvs, rentabls un atbildīs visām likumdošanas, tehniskajām un citām prasībām. Par potenciālajiem riskiem dažādos nekustamā īpašuma dzīves cikla posmos un to, kā tos gudri un laicīgi novērst, stāsta Ģirts Tobijs, atbilstības novērtēšanas uzņēmuma SIA «Bureau Veritas Latvia»* Rūpniecības nodaļas projektu vadītājs. 

Noderīgi zināt, Būvniecība, City24, Bureau Veritas Latvia

Īpašums projektēšanas, būvniecības stadijā – likumdošana un uzticami sadarbības partneri

Domājot par būvniecības uzsākšanu, ir jāievēro katras valsts noteiktās likumdošanas prasības attiecībā uz strukturālo integritāti un drošību. Lai to izdarītu, būtiski ir veikt  likumdošanas izpēti  būvniecības dokumentācijas sagatavošanas stadijā. Tas nereti ir sarežģīts un laikietilpīgs process, kas ietver konkrētas valsts dažādu pārvaldes departamentu apmeklējumus, prasību apzināšanu.  Jautājumus kļūst ievērojami sarežģītāks, ja tiek plānots investīciju objekts  ārpus savas valsts robežām, piemēram, ja potenciālais attīstītājs plāno būvēt vienā valstī, bet pats ir no citas valsts. Grūtības var radīt dažādās valodas, kas prasa papildu laika resursus tulkošanai.

Ja attīstītājs nepārzina konkrētās valsts likumdošanu, tas var novest pie soda sankcijām, kas, savukārt, var beigties ar tiesas prāvām un objekta apturēšanu. Lai izvairītos no šī riska, iespējami ātri virzītos uz priekšu projekta attīstībā un nodrošinātu pozitīvu rezultātu, neatkarīga  sertifikācijas organizācija kā "Bureau Veritas Latvia", iesaistot grupas uzņēmumu  vietējos birojus visā pasaulē,  piedāvā veikt likumdošanas un citu prasību atbilstības novērtējumu attiecīgajā valstī, piesaistot vietējos atbilstošās jomas ekspertus/auditorus konkrētajā valstī. "Šis risinājums ļauj saņemt pilnu informāciju par atbilstību citas valsts likumdošanas prasībām pat neizejot no sava biroja," risinājumu piedāvā "Bureau Veritas Latvia" Rūpniecības nodaļas projektu vadītājs Ģ.Tobijs. Tas ir iespējams, jo "Bureau Veritas Latvia" biroji atrodas 140 pasaules valstīs.

Vēl viens risks, ar ko var nākties saskarties projekta būvniecības laikā, ir neatbilstošu sadarbības partneru, būvmateriālu ražotāju izvēle, kas, savukārt var novest pie nekvalitatīvi paveikta darba, papildu izmaksām, kavētiem nodošanas termiņiem un citām problēmām.  

Proti, kā zināms, būvniecības laikā projekta realizēšanai tiek piesaistīti dažādi papildspēki – partneri, apakšuzņēmēji,  līguma izpildītāji, un citi. Veiksmīgai projekta realizācijai un stabilam biznesam ir svarīgi, lai piesaistītie dalībnieki būtu uzticami un droši. "Lai iegūtu stabilu sadarbību un minimālus partneru darbības riskus, ieteicams iegūt apliecinājumu par viņu atbilstību noteiktajām prasībām," zina teikt Ģ.Tobijs. To iespējams paveikt, piesaistot neatkarīgus ekspertus. Kā piemēru viņš min "Bureau Veritas Latvia", kam ir liela pieredze veicot auditus, ekspertīzes, novērtējumus gan Latvijā, gan pašiem strādājot ārpus Latvijas, gan arī piesaistot grupas uzņēmumu ekspertus no citām valstīm. "Bureau Veritas Latvia" būvniecības laikā ar saviem novērtējumiem, ekspertīzēm  sniedz projekta pasūtītājam objektīvu informāciju, lai izvairītos no augstāk minētajām problēmām un citiem riskiem. 

Ir iespējams veikt gan likumdošanas izpēti, gan apakšuzņēmēju novērtējumu gan pirms darbu uzsākšanas, gan palīdzība un uzraudzība projekta vadībā tā  norises laikā, ieverot  inspekcijas objektā. "Varam piedāvāt veikt darbu izpildes grafika ievērošanas uzraudzību, izmaksu, kvalitātes, darba un vides drošības novērtējumus. Izmantojot šāda veida  pakalpojumus, attīstītājs var būt pārliecināts par būvniecības procesa atbilstību likumdošanas un līguma prasībām, savlaicīgi novērtēt iespējamos riskus un veikt preventīvas darbības to novēršanai, kā arī vadīt un prognozēt situāciju. Un, protams, būt pārliecināts par gala rezultātu – to, ka darbi tiks izpildīti kvalitatīvi un tam paredzētajā laikā," skaidro "Bureau Veritas Latvia" Rūpniecības nodaļas projektu vadītājs. 

Īpašuma pārvaldīšana - kā norit apsaimniekošana un cik dzīvotspējīga pati ēka?

Nākamajā stadijā, kad īpašums jau ir gatavs, ēku pārvaldītājiem ir svarīgi pārzināt tā stāvokli un par to atbilstoši rūpēties – tikai tā izdosies saglabāt īpašuma vērtību un nodrošināt, lai tas dzīvo ilgtspējīgi. Ģ.Tobijs norāda, ka sava īpašuma tehniskā stāvokļa nezināšana var novest pie ēkas kalpošanas laika samazināšanās, likumdošanas prasību neievērošanas un pat riska cilvēku dzīvībai. Lai no tā izvairītos un pārliecinātos par atbilstošu uzturēšanas kvalitāti, ēku pārvaldītājiem regulāri ieteicams veikt ēku, instalāciju un aprīkojuma novērtēšanu. Tas ietver, piemēram, novērtējumu par mājas apsaimniekošanu, pārbaudīt ugunsdrošību, tehnisko stāvokli, energoefektivitāti, noteikt, vai pastāv riski  videi un cilvēku drošībai, kā arī veikt citas nozīmīgas pārbaudes. 

Šādus pakalpojumus piedāvā arī "Bureau Veritas Latvia". "Piemēram, ja rodas domstarpības par apsaimniekošanas jautājumiem, varam novērtēt ēkas tehnisko stāvokli un veicamo darbu akūto nepieciešamību. Proti, vai tiek veiktas kādas inspekcijas, remontdarbi, vai tiek sekots līdzi ugunsdrošības, vides un citu prasību ievērošanai. Tas var būt arī ēkas tehniskais novērtējums, kā ietvaros tiek pārbaudīts, vai, piemēram, ēkas ugunsdrošība atbilst visām likumdošanas prasībām," par novērtējumu dažādību un plašajām iespējām pastāsta uzņēmuma pārstāvis. Viņš  arī norāda, ka, lai arī pakalpojumi var atšķirties, to pamatmērķis ir viens – veicot salīdzinājumu starp klienta prasībām un dabā konstatētu izpildījumu, novērtēt īpašuma kvalitāti. Noteikt, vai tas tiek uzturēts paredzētajā stāvoklī, vai tiek ievērotas likumdošanas un citas pasūtītāja prasības. Nodrošinot nepieciešamo uzturēšanas līmeni, var tik paaugstināta gan īpašuma ilgtspējība, vērtība un kvalitāte, gan to lietojošo (piemēram, iemītnieku) komforta līmenis. 

Īpašuma iegāde vai pārdošana – rentabls īpašums, nevis "kaķis maisā"

Dažādi riski pastāv brīdī, kad ir doma pirkt vai pārdot īpašumu. Mūsdienās nekustamo īpašumu tirgus mainās – ēkas kļūst lielākas, bet to dizains arvien sarežģītāks. Tam seko striktāki noteikumi dzīvības, drošības un vides jomās ar komplicētākām prasībām, ko ievērošana nekustamo īpašumu investoriem ir īsts izaicinājums. Viņiem jābūt drošiem, ka ēka, ko pirkt vai pārdot, atbilst likumdošanas, pašu un arī citām prasībām, lai īpašums tiktu novērtēts pareizi un jebkādi darījumi ar to varētu noritēt gludi un plānotajā termiņā. Pērkot īpašumu un nezinot, kādā stāvoklī tas ir, pirkums var rezultēties negaidītās vai lielākās izmaksās. Tāpat pastāv risks iegādāties likumdošanai neatbilstošu īpašumu. Lai tā nenotiktu, Ģ.Tobijs pirms darījuma veikšanas rekomendē veikt ēkas tehnisko novērtējumu, kas starptautiski zināms kā TDD jeb Technical Due Diligence. Tas iekļauj galveno strukturālo elementu, jumta, fasādes, mehāniskās un santehnikas instalācijas, interjera un eksterjera darbu kvalitāti, stāvokli, izmantotos materiālus, kā arī apkārtējās infrastruktūras novērtējumu. Tāpat TDD novērtējumā var iekļaut paredzamo darbu sagaidāmo izmaksu aprēķinu, vides prasību novērtējumu,  iespējamo risku novērtējumu, kā arī energoefektivitātes novērtējums. 

Arī šajā stadijā lietderīgi ir piesaistīt neatkarīgus ekspertus, kas veiktu šo novērtējumu. "Trešā puse, piemēram, mēs – "Bureau Veritas Latvia"-, izsniedz neatkarīgu novērtējumu, kas ļauj investoram uzzināt, kādā stāvoklī ir īpašums, kuru ir doma iegādāties. Proti, kādi materiāli ir lietoti tā būvniecībā, kā tas ir uzturēts. Tāpat iespējams uzzināt, cik lieli finansiālie līdzekļi tajā būs jāiegulda, kādas būtu potenciālās remontdarbu izmaksas un tamlīdzīgi. Tas, kurš īpašumu pārdod, var sastāstīt visu ko, taču veicot novērtējumu var pārbaudīt, vai tā tiešām ir," skaidro Ģ.Tobijs. Ieguvumu no šāda novērtējuma ir tiešām daudz, piemēram, īpašuma tehniskā stāvokļa raksturojums, potenciālo ieguldījumu apzināšanās, izvairīšanās no negaidītām izmaksām, vispārējs īpašuma aprakts, palīdzība noteikt rentablāko remontdarbu metodi un citi. Turklāt, kas svarīgi, "Bureau Veritas Latvia" ar katru klientu strādā individuāli un pielāgojas konkrētajai situācijai, sniedzot tieši to pakalpojumu, kas pasūtītājam ir nepieciešams. TDD novērtējums var tikt izmantots kā uz faktiem balstīts arguments arī no pārdevēja puses, kad ir nepieciešams apliecinājums piedāvājuma vērtībai.

*Par "Bureau Veritas"

1828.gadā dibinātais uzņēmums "Bureau Veritas" ir globāls līderis testēšanās, inspekcijās un sertifikācijā, nodrošinot augstas kvalitātes pakalpojumus, lai palīdzētu klientiem tikt galā ar jauniem kvalitātes drošības, vides aizsardzības un sociālās atbildības izaicinājumus. Vēsturiski uzņēmums ir sniedzis novērtēšanas pakalpojumus, vērtējot arī nekustamos īpašumus – daudzdzīvokļu ēkas, biroju ēkas, rūpnīcas, tiltus, tuneļus  un tamlīdzīgi. Latvijā "Bureau Veritas" strādā kopš 1858. gada , ar atjaunotu darbību kopš 1996.gada. Kā uzticams partneris, "Bureau Veritas Latvia" piedāvā inovatīvus risinājumus, kas sniedzas tālāk nekā formāla atbilstība likumdošanai un standartiem, samazinot riskus, uzlabojot sniegumu un veicinot ilgtspējīgu attīstību. 

 

City24.lv iesaka:

KUR ĪPAŠUMS SATIEK ĪSTO SAIMNIEKU. IR SLUDINĀJUMS, IR DARĪJUMS! IEVIETO SLUDINĀJUMU City24.lv!

Rīgas vēsturiskajā centrā tiek celts dzīvojamais kvartāls "Lofts&Rosegold"

25.09.2018

alt
alt

Aicina uz atvērto durvju dienām atjaunojamā vēsturiskajā dzīvokļu namā Rīgā, A. Briāna ielā

25.09.2018

Saistītās ziņas

alt

Rīcības plāns jauna mājokļa iegādei

alt

Atbild eksperts: kā apiet zemūdens akmeņus un citi biežāk uzdotie jautājumi par mājokļa būvniecību

alt

Pirms un pēc: kā lietderīgi izmantot dzīvokļa lodžiju un īstenot sapni par savu darba zonu

alt

Desmit populārākās kļūdas, veicot iekšdarbu remontu

alt

Pieci lielākie grābekļi, uz kuriem var uzkāpt, pērkot vai būvējot savu māju

alt

Zemes īpašumi ar atlaidēm līdz pat 70%

alt

Būvniecības valsts kontroles birojs izveidojis būvdarbu kontroles interaktīvo karti

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).

Aktuālākie jauno projektu piedāvājumi vienuviet!

  • Piedāvājumi dažādām auditorijām: gan praktiska plānojuma ekonomiskās klases dzīvokļi ar pilnu apdari, gan energoefektīvas privātmājas Pierīgā, gan dzīvokļi Rīgas centrā.
  • Apskati projektus ne vien fotogrāfijās, bet izstaigā tos arī 360 grādu virtuālajās tūrēs.
  • Atrodi savam dzīvesstilam un iespējām piemērotāko mājokli, kā arī uzzini par jaunajiem projektiem, kurus vēl tikai attīstīs.

Lasītākās ziņas

1

Dārzciema pērle – elegants dzīvoklis ar septiņām istabām

2

"Magdelēnas kvartālā" pārdots jau katrs ceturtais dzīvoklis

3

Atvērto durvju dienas - noķer "Lielo lomu" Rīgas centra jaunajos projektos

4

Viens no arhitekta Modra Ģelža pēdējiem veikumiem – privātmāja Mežaparkā

5

Maskavas forštate – no rīdzinieku bieda līdz unikālai dzīvesvietai ar milzīgu potenciālu

6

Imanta - strauji augošā Pārdaugavas pērle

City24 redaktora izvēle

alt

Rudens mājīgums uz tava balkona

alt

Mārupe – iecienītais Pierīgas ciemats, kur harmoniska vide satiek mūsdienu komfortu

alt

No īpašnieka: četri moderni dzīvokļi, kuros baudīt galvaspilsētas šarmu