Viedoklis: Kas notiek Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū?

"Jūrmala - Latvijas nekustamo īpašumu tirgus prestižākā vieta, flagmanis un lepnums, īpaši komforta (luxury) segmentā, nepamatoti ilgu laiku daudzu tirgus dalībnieku (sevišķi pārdevēju) apziņā ir dzīvojusi it kā savrup. Nesaistīta ar citu pašvaldību un jau ilgāku laiku Latvijas ekonomikā (pieprasījumā/piedāvājumā) bāzētajām cenām. Tirgus šodien būtiski ir mainījies - tagad ir skaidrs, ka arī  karalis ir kails", viedokli pauž nekustamo īpašumu aģentūras "Aldis.Jūrmala" īpašnieks Aldis Lezdiņš. Nekustamo īpašumu darījumi, Mājokļu tirgus, City24, Nekustamais īpašums, Aldis.Jūrmala Tie nedaudzie nerezidenti (pēc manas šīsvasaras pieredzes kādi ~ 10% no potenciālo pircēju skaita) ir sava budžeta ziņā vēl pieticīgāki par attiecīgā segmenta mūsu pircējiem, kas daudzi var arī kreditēties. Un arī nerezidenti pārsvarā sen jau ir saistīti ar Latviju, perfekti pārzina šībrīža cenas un piedāvājumu/pieprasījumu. Jā, kā pircēji šad tad parādās arī gados jaunas vidusslāņa nerezidentu ģimenes, kas daudzu nelabvēlīgu faktoru dēļ emigrē no Krievijas (jo grib dzīvot un bērnus  audzināt Eiropā), bet tie pārsvarā Jūrmalu neizvēlas kā dzīvesvietu (favorīti, piemēram, Rīga, Piņķi), jo šīm ģimenēm galvenais ir TUA, bērnu loģistika -  skolas u.c. faktori.                                 

It kā interese un arī maksātspējīgu klientu pieprasījums ir. Jūrmalas kā dzīvesvietas pievilcība (tās daudzkārt minētie plusi) nekur nav zuduši (īpaši cilvēkiem jau pusmūžā - Jūrmala pensionāru paradīze).

Tomēr jāsecina, ka Jūrmalas (sevišķi privātmāju) tirgū trūkst cenas/kvalitātes ziņā adekvāta piedāvājuma, kas atbilstu zinošo, daudz redzējušo un ārkārtīgi prasīgo maksātspējīgo pircēju budžetam (pārsvarā max. līdz EUR 500 000), gaidām un sapratnei par mūsdienu stilu, telpu plānojumiem, tehnoloģijām, kvalitāti un komfortu, jo tirgū pieejamās (šim budžetam atbilstošās) nedaudzās mājas labās vietās (netālu no jūras, vai ar tiešu pieeju Lielupei) ir šādā aspektā morāliski un tehniski novecojušas, kā arī gandrīz visas šodienas pircējiem ir daudz par lielu, jo patriarhālas ģimenes, kur mājā sadzīvo vairākas paaudzes, šodienai nav raksturīgas.

Arī viesmīlīgie nerezidenti meklē relatīvi nelielas kvadratūras mājas - 200 līdz 250 m2, jo ir skaidrs, ka ekonomisku faktoru dēļ ilgstošu "gostju" nebūs (jāstrādā, kā arī daudzi radinieki/draugi šobrīd nevar atļauties ceļojuma izmaksas).

Un tā Jūrmalas privātmāju tirgū ir izveidojusies nosacīta situācija - strupceļš, jo jaunu, modernu pēckrīzes periodā (sākot no ~ 2012.gada) celtu privātmāju pārdošanā faktiski nav, jo, ja kāds ir 2008.gada krīzi veiksmīgi pārdzīvojis un vēl spējis sev uzcelt jaunu, arhitektoniski un tehnoloģiski modernu, saprātīga lieluma māju, tad tā netiek pārdota.  

Šobrīd šādu (jaunu) māju, pircēju pieprasītajā Jūrmalas daļā - jūras pusē no Lielupes līdz Vaivaru rehabilitācijas centram, tirgū faktiski nav vispār. Vēl jāpiebilst, ka potenciālo pircēju vispieprasītākie Jūrmalas rajoni joprojām ir Lielupe, Bulduri, Dzintari (jūras puse), bet šeit īpaši raksturīgi, ka pārsvarā īpašnieki morāliski nav gatavi koriģēt pārdošanas cenas līdz adekvātam - pircēju pieprasītam cenu līmenim.

Rezultātā šeit daudzi īpašumi gadiem tiek reklamēti pārdošanai par neadekvāti augstām cenām, cerot uz brīnumainu veiksmi. Māju tirgus nosacīti tālākās Jūrmalas vietās - rajonos drīzāk atbilst Pierīgas citu pašvaldību tirgus nosacījumiem - cenām.    

Un pie šādas situācijas sākas pats interesantākais (jo nekas pasaulē nav interesantāks par attiecībām starp cilvēkiem) manu kolēģu - aģentu darbs (faktiski traģikomēdija) ar potenciālajiem māju pārdevējiem, jo, kā jau minēju, maksātspējīgs pieprasījums ir, tikai Jūrmalas privātmāju tirgū valda pilnīgs bardaks - visi pārdod visu (un bieži reklamē vienu un to pašu māju, zemi par dažādām cenām). Īpašnieki protams sāk ar savu iedomāto - vēlamo pārdošanas cenu (es taču zinu, cik mana māja ir laba un cik izmaksājusi).

Protams īpašums pārskatāmā laika sprīdī netiek pārdots, tad tiek zvanīts citai firmai - aģentam (bieži nepaziņojot pirmajam - jo tas nav mācējis pārdot). Ar nākošo pārdevēju notiek jaunas diskusijas par cenu - beigās nedaudz tā ir samazināta (un atkal nekā), tad īpašnieks informē iespējami daudzus starpniekus (nevar būt, ka neviens nemāk pārdot), un tad jau sludinātās dažādās viena un tā paša īpašuma cenas katra sāk dzīvot savu dzīvi. Beigās kāda kolēģa spiediena un darba (potenciālo pircēju ekskursiju) rezultātā īpašnieks ir spiests noteikt savu zemākās cenas sarkano līniju, kas turpmāk laika gaitā atkal tiek mainīta - jo sākumā daudzi īpašnieki ir lepni un nepiekāpīgi (ko Jūs runājiet, māja ir ekskluzīva, ieguldīju tik daudz) un daudzi kolēģi arī nav no dzelzs - varbūt tiešām paveiksies.

Aģentu uzdevums tomēr būtu īpašniekiem ieskaidrot, ka tirgū nevar būt cenas sarkano līniju, jo visu šobrīd Jūrmalā nosaka pircēji. Viņi, izsakot savu cenas piedāvājumu, ņem vērā arī nepieciešamās jau plus/mīnuss 15 gadus vecās (novecojušās) mājas renovācijas izmaksas. Un visbiežāk, šādi kalkulējot, vienošanās par darījumu netiek panākta. It kā loģiski būtu celt, īpaši tāpēc, ka tieši šobrīd vairākas bankas, kā arī privātīpašnieki, ir motivēti neizmantojamos zemes (graustu) īpašumus labās vietās pārdot par iespējamu (relatīvi zemu) cenu, bet šobrīd celtniecība biedē - izmaksas, birokrātija un laiks.. Tas izskatās īpaši nepievilcīgi. Bet perspektīvē būs vien jāpērk zeme un jābūvē, kaut tas izmaksās dārgāk, jo relatīvi nedaudzās, adekvāti novērtētās mājas pārskatāmā nākotnē tiks pārdotas, jo pirkt zemi un celt no jauna tomēr izmaksā dārgāk (nemaz nerunājot par patērēto laiku, naudu un ķēpu). 

Īpašniekiem iesaku nelolot ilūzijas un pirms apsvērt īpašuma pārdošanu, vērsties (kā tas notiek citur pasaulē) pie profesionāliem - sertificētiem nekustamo īpašumu vērtētājiem (īpaši mūsu vadošajās Nekustamo īpašumu pilna pakalpojumu spektra aģentūrās). Noskaidrot šībrīža patieso sava īpašuma tirgus vērtību, jo esmu praksē pārliecinājies, ka darījumi notiek par cenām, kas ir ļoti tuvu svaigam, profesionālam, neiespaidotam vērtējumam.

LANĪDAI, lai  sakārtotu un konsolidētu nepārskatāmi sadrumstaloto un pelēko Latvijas nekustamā īpašuma tirgus muklāju, beidzot jāuzņemas klapata - būt iniciātoram, lai ar tās dibinātu un kontrolētu, pasaulē veiksmīgi aprobētu Multiple Listing Service (MLS) sistēmas palīdzību līgumiski reglamentētu, pārskatāmi sakārtotu (arī no VID viedokļa) Latvijas nekustamo īpašumu civiltiesiskās apgrozības tirgu tā, lai būtu iespējams tikai profesionāli atbildīgu t.i. sertificētu aģentu darbs.                    

Līdz 10.janvārim iespējams pieteikties nekustamo īpašumu izsolēm Rīgā

14.12.2018

alt
alt

Pārdošanā nonākusi greznā Krimuldas muiža

17.12.2018

Saistītās ziņas

alt

Četri interesantākie projekti, kas pērn finansēti platformā EstateGuru

alt

Nekustamā īpašuma attīstītāji aicina veikt būtiskus nozares uzlabojumus

alt

Arco Real Estate: Decembrī sērijveida dzīvokļu cenas augušas Ogrē, Jelgavā un Salaspilī

alt

Iedzīvotāji īpašumu privatizācijai aktīvi izmanto piešķirtos sertifikātus

alt

Arco Real Estate: Pērn sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā palielinājās par 3,9%

alt

Eksperti atzīst - investējot īres īpašumā, jāpievērš uzmanība ne tikai atdevei

alt

Iespēja iegādāties īpašumu Lāčplēša ielā 13, netērējot līdzekļus valsts nodevas apmaksai

alt

Daugavpils novada pašvaldības dzīvokļiem piemēros vienādu mēneša īres maksu

alt

Arī šogad prognozē jauno mājokļu cenu pieaugumu

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).

Aktuālākie jauno projektu piedāvājumi vienuviet!

  • Piedāvājumi dažādām auditorijām: gan praktiska plānojuma ekonomiskās klases dzīvokļi ar pilnu apdari, gan energoefektīvas privātmājas Pierīgā, gan dzīvokļi Rīgas centrā.
  • Apskati projektus ne vien fotogrāfijās, bet izstaigā tos arī 360 grādu virtuālajās tūrēs.
  • Atrodi savam dzīvesstilam un iespējām piemērotāko mājokli, kā arī uzzini par jaunajiem projektiem, kurus vēl tikai attīstīs.

Lasītākās ziņas

1

Anniņmuižas Parka Rezidence Imantā - izvēlies jauno projektu vēsturiskā vietā

2

Iemīļoti viesu nami, kas meklē jaunus saimniekus

3

Rīdzinieku iecienītos Gaiļezera namus papildinās vēl trīs dzīvojamās mājas

4

"Estera Development" uzsāks "Liepziedu" otrās ēkas dzīvokļu rezervāciju

5

Sestdien jaunajā projektā "Ziemeļblāzmas aleja" notiks atvērto durvju diena

6

Bērnistaba - balanss starp praktiskumu un bērnu sapņu īstenošanu

City24 redaktora izvēle

alt

Iemīļoti viesu nami, kas meklē jaunus saimniekus

alt

Lampa – gaismas avots un dizaina priekšmets

alt

Zems enerģijas patēriņš, labāki dzīves apstākļi – ilgtspējīgi mājokļi Pierīgā