Viedoklis: Kas notiek Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū?

"Jūrmala - Latvijas nekustamo īpašumu tirgus prestižākā vieta, flagmanis un lepnums, īpaši komforta (luxury) segmentā, nepamatoti ilgu laiku daudzu tirgus dalībnieku (sevišķi pārdevēju) apziņā ir dzīvojusi it kā savrup. Nesaistīta ar citu pašvaldību un jau ilgāku laiku Latvijas ekonomikā (pieprasījumā/piedāvājumā) bāzētajām cenām. Tirgus šodien būtiski ir mainījies - tagad ir skaidrs, ka arī  karalis ir kails", viedokli pauž nekustamo īpašumu aģentūras "Aldis.Jūrmala" īpašnieks Aldis Lezdiņš. Nekustamo īpašumu darījumi, Mājokļu tirgus, City24, Nekustamais īpašums, Aldis.Jūrmala Tie nedaudzie nerezidenti (pēc manas šīsvasaras pieredzes kādi ~ 10% no potenciālo pircēju skaita) ir sava budžeta ziņā vēl pieticīgāki par attiecīgā segmenta mūsu pircējiem, kas daudzi var arī kreditēties. Un arī nerezidenti pārsvarā sen jau ir saistīti ar Latviju, perfekti pārzina šībrīža cenas un piedāvājumu/pieprasījumu. Jā, kā pircēji šad tad parādās arī gados jaunas vidusslāņa nerezidentu ģimenes, kas daudzu nelabvēlīgu faktoru dēļ emigrē no Krievijas (jo grib dzīvot un bērnus  audzināt Eiropā), bet tie pārsvarā Jūrmalu neizvēlas kā dzīvesvietu (favorīti, piemēram, Rīga, Piņķi), jo šīm ģimenēm galvenais ir TUA, bērnu loģistika -  skolas u.c. faktori.                                 

It kā interese un arī maksātspējīgu klientu pieprasījums ir. Jūrmalas kā dzīvesvietas pievilcība (tās daudzkārt minētie plusi) nekur nav zuduši (īpaši cilvēkiem jau pusmūžā - Jūrmala pensionāru paradīze).

Tomēr jāsecina, ka Jūrmalas (sevišķi privātmāju) tirgū trūkst cenas/kvalitātes ziņā adekvāta piedāvājuma, kas atbilstu zinošo, daudz redzējušo un ārkārtīgi prasīgo maksātspējīgo pircēju budžetam (pārsvarā max. līdz EUR 500 000), gaidām un sapratnei par mūsdienu stilu, telpu plānojumiem, tehnoloģijām, kvalitāti un komfortu, jo tirgū pieejamās (šim budžetam atbilstošās) nedaudzās mājas labās vietās (netālu no jūras, vai ar tiešu pieeju Lielupei) ir šādā aspektā morāliski un tehniski novecojušas, kā arī gandrīz visas šodienas pircējiem ir daudz par lielu, jo patriarhālas ģimenes, kur mājā sadzīvo vairākas paaudzes, šodienai nav raksturīgas.

Arī viesmīlīgie nerezidenti meklē relatīvi nelielas kvadratūras mājas - 200 līdz 250 m2, jo ir skaidrs, ka ekonomisku faktoru dēļ ilgstošu "gostju" nebūs (jāstrādā, kā arī daudzi radinieki/draugi šobrīd nevar atļauties ceļojuma izmaksas).

Un tā Jūrmalas privātmāju tirgū ir izveidojusies nosacīta situācija - strupceļš, jo jaunu, modernu pēckrīzes periodā (sākot no ~ 2012.gada) celtu privātmāju pārdošanā faktiski nav, jo, ja kāds ir 2008.gada krīzi veiksmīgi pārdzīvojis un vēl spējis sev uzcelt jaunu, arhitektoniski un tehnoloģiski modernu, saprātīga lieluma māju, tad tā netiek pārdota.  

Šobrīd šādu (jaunu) māju, pircēju pieprasītajā Jūrmalas daļā - jūras pusē no Lielupes līdz Vaivaru rehabilitācijas centram, tirgū faktiski nav vispār. Vēl jāpiebilst, ka potenciālo pircēju vispieprasītākie Jūrmalas rajoni joprojām ir Lielupe, Bulduri, Dzintari (jūras puse), bet šeit īpaši raksturīgi, ka pārsvarā īpašnieki morāliski nav gatavi koriģēt pārdošanas cenas līdz adekvātam - pircēju pieprasītam cenu līmenim.

Rezultātā šeit daudzi īpašumi gadiem tiek reklamēti pārdošanai par neadekvāti augstām cenām, cerot uz brīnumainu veiksmi. Māju tirgus nosacīti tālākās Jūrmalas vietās - rajonos drīzāk atbilst Pierīgas citu pašvaldību tirgus nosacījumiem - cenām.    

Un pie šādas situācijas sākas pats interesantākais (jo nekas pasaulē nav interesantāks par attiecībām starp cilvēkiem) manu kolēģu - aģentu darbs (faktiski traģikomēdija) ar potenciālajiem māju pārdevējiem, jo, kā jau minēju, maksātspējīgs pieprasījums ir, tikai Jūrmalas privātmāju tirgū valda pilnīgs bardaks - visi pārdod visu (un bieži reklamē vienu un to pašu māju, zemi par dažādām cenām). Īpašnieki protams sāk ar savu iedomāto - vēlamo pārdošanas cenu (es taču zinu, cik mana māja ir laba un cik izmaksājusi).

Protams īpašums pārskatāmā laika sprīdī netiek pārdots, tad tiek zvanīts citai firmai - aģentam (bieži nepaziņojot pirmajam - jo tas nav mācējis pārdot). Ar nākošo pārdevēju notiek jaunas diskusijas par cenu - beigās nedaudz tā ir samazināta (un atkal nekā), tad īpašnieks informē iespējami daudzus starpniekus (nevar būt, ka neviens nemāk pārdot), un tad jau sludinātās dažādās viena un tā paša īpašuma cenas katra sāk dzīvot savu dzīvi. Beigās kāda kolēģa spiediena un darba (potenciālo pircēju ekskursiju) rezultātā īpašnieks ir spiests noteikt savu zemākās cenas sarkano līniju, kas turpmāk laika gaitā atkal tiek mainīta - jo sākumā daudzi īpašnieki ir lepni un nepiekāpīgi (ko Jūs runājiet, māja ir ekskluzīva, ieguldīju tik daudz) un daudzi kolēģi arī nav no dzelzs - varbūt tiešām paveiksies.

Aģentu uzdevums tomēr būtu īpašniekiem ieskaidrot, ka tirgū nevar būt cenas sarkano līniju, jo visu šobrīd Jūrmalā nosaka pircēji. Viņi, izsakot savu cenas piedāvājumu, ņem vērā arī nepieciešamās jau plus/mīnuss 15 gadus vecās (novecojušās) mājas renovācijas izmaksas. Un visbiežāk, šādi kalkulējot, vienošanās par darījumu netiek panākta. It kā loģiski būtu celt, īpaši tāpēc, ka tieši šobrīd vairākas bankas, kā arī privātīpašnieki, ir motivēti neizmantojamos zemes (graustu) īpašumus labās vietās pārdot par iespējamu (relatīvi zemu) cenu, bet šobrīd celtniecība biedē - izmaksas, birokrātija un laiks.. Tas izskatās īpaši nepievilcīgi. Bet perspektīvē būs vien jāpērk zeme un jābūvē, kaut tas izmaksās dārgāk, jo relatīvi nedaudzās, adekvāti novērtētās mājas pārskatāmā nākotnē tiks pārdotas, jo pirkt zemi un celt no jauna tomēr izmaksā dārgāk (nemaz nerunājot par patērēto laiku, naudu un ķēpu). 

Īpašniekiem iesaku nelolot ilūzijas un pirms apsvērt īpašuma pārdošanu, vērsties (kā tas notiek citur pasaulē) pie profesionāliem - sertificētiem nekustamo īpašumu vērtētājiem (īpaši mūsu vadošajās Nekustamo īpašumu pilna pakalpojumu spektra aģentūrās). Noskaidrot šībrīža patieso sava īpašuma tirgus vērtību, jo esmu praksē pārliecinājies, ka darījumi notiek par cenām, kas ir ļoti tuvu svaigam, profesionālam, neiespaidotam vērtējumam.

LANĪDAI, lai  sakārtotu un konsolidētu nepārskatāmi sadrumstaloto un pelēko Latvijas nekustamā īpašuma tirgus muklāju, beidzot jāuzņemas klapata - būt iniciātoram, lai ar tās dibinātu un kontrolētu, pasaulē veiksmīgi aprobētu Multiple Listing Service (MLS) sistēmas palīdzību līgumiski reglamentētu, pārskatāmi sakārtotu (arī no VID viedokļa) Latvijas nekustamo īpašumu civiltiesiskās apgrozības tirgu tā, lai būtu iespējams tikai profesionāli atbildīgu t.i. sertificētu aģentu darbs.                    

Līdz 10.janvārim iespējams pieteikties nekustamo īpašumu izsolēm Rīgā

14.12.2018

alt
alt

Pārdošanā nonākusi greznā Krimuldas muiža

17.12.2018

Saistītās ziņas

alt

Populārākās sērijveida ēkas un kas tajās pērk dzīvokļus?

alt

TOP 10 lielākie nekustamā īpašuma investīciju darījumi 2019. gadā

alt

Grupu pirkumā par cenu zem tirgus vērtības izpārdod dzīvokļus Blaumaņa ielā

alt

TOP 10 populārākie jaunie projekti Rīgas centrā

alt

TRIBUS aģenti nostiprina savas pozīcijas nekustamā īpašuma tirgū

alt

Arco Real Estate: sērijveida dzīvokļu tirgus pārskats par decembri

alt

TOP 10 populārākie jaunie projekti Latvijā

alt

Piecas pievilcīgas īres mājas Rīgā un Pierīgā

alt

Otrās kārtas "Gaiļezera nami" nodoti ekspluatācijā

Karstākie jauno projektu piedāvājumi!

  • Karstākie dzīvokļu un māju projektu piedāvājumi Rīgas apkaimēs un Pierīgā.
  • Īpaši izdevīgi un pieejami cenu piedāvājumi, bonusi un pavisam svaigs mājokļu papildinājums jauno projektu tirgū.
  • Izvēles iespējas ikvienai auditorijai. Ja esi jauna mājokļa meklējumos, šī būs īstā vieta!

Lasītākās ziņas

1

Seši apbrīnas vērti īpašumi Latvijā, kas joprojām meklē savu īsto pircēju

2

Dzīvot paradīzes nostūrī! Pārdod grandiozus lauku īpašumus reģionos

3

Runā iedzīvotāji: kāpēc "Bišumuiža"?

4

Grupu pirkumā par cenu zem tirgus vērtības izpārdod dzīvokļus Blaumaņa ielā

5

Populārākās sērijveida ēkas un kas tajās pērk dzīvokļus?

6

Vērienīgajā mājokļu projektā "Krasta kvartāls" uzsāk otrās mājas būvniecību

City24 redaktora izvēle

alt

Dzīvot paradīzes nostūrī! Pārdod grandiozus lauku īpašumus reģionos

alt

TOP 10 lielākie nekustamā īpašuma investīciju darījumi 2019. gadā

alt

Seši apbrīnas vērti īpašumi Latvijā, kas joprojām meklē savu īsto pircēju