Viedoklis: Kas notiek Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū?

“Jūrmala - Latvijas nekustamo īpašumu tirgus prestižākā vieta, flagmanis un lepnums, īpaši komforta (luxury) segmentā, nepamatoti ilgu laiku daudzu tirgus dalībnieku (sevišķi pārdevēju) apziņā ir dzīvojusi it kāsavrup. Nesaistītaar citu pašvaldību un jau ilgāku laikuLatvijas ekonomikā (pieprasījumā/piedāvājumā) bāzētajām cenām. Tirgus šodien būtiski ir mainījies - tagad ir skaidrs, ka arī karalis ir kails“, viedokli paužnekustamo īpašumu aģentūras “Aldis.Jūrmala“ īpašnieks Aldis Lezdiņš.Tie nedaudzie nerezidenti (pēc manas šīsvasaraspieredzes kādi ~ 10% no potenciālo pircēju skaita) ir sava budžeta ziņā vēl pieticīgāki par attiecīgā segmentamūsu pircējiem, kas daudzi var arī kreditēties. Un arī nerezidenti pārsvarā sen jau ir saistīti ar Latviju, perfekti pārzina šībrīžacenas un piedāvājumu/pieprasījumu.Jā, kā pircējišad tad parādās arī gados jaunas vidusslāņa nerezidentu ģimenes, kas daudzu nelabvēlīgu faktoru dēļ emigrē no Krievijas (jo grib dzīvot un bērnus  audzināt Eiropā), bet tie pārsvarāJūrmalu neizvēlas kā dzīvesvietu (favorīti,piemēram, Rīga, Piņķi), jo šīm ģimenēm galvenais irTUA, bērnu loģistika - skolas u.c. faktori.                                

It kā interese un arī maksātspējīgu klientu pieprasījums ir. Jūrmalas kā dzīvesvietas pievilcība (tās daudzkārt minētie plusi) nekur nav zuduši (īpaši cilvēkiem jau pusmūžā - Jūrmala pensionāru paradīze).

Tomēr jāsecina, ka Jūrmalas (sevišķi privātmāju) tirgū trūkst cenas/kvalitātes ziņā adekvāta piedāvājuma, kas atbilstu zinošo, daudz redzējušo un ārkārtīgi prasīgo maksātspējīgopircēju budžetam (pārsvarā max. līdz EUR 500 000), gaidāmun sapratnei par mūsdienu stilu, telpu plānojumiem, tehnoloģijām, kvalitāti un komfortu, jo tirgū pieejamās (šim budžetam atbilstošās) nedaudzās mājas labās vietās (netālu no jūras,vai ar tiešu pieeju Lielupei) ir šādā aspektā morāliski un tehniskinovecojušas, kā arī gandrīz visas šodienas pircējiem irdaudz par lielu, jo patriarhālas ģimenes, kur mājā sadzīvo vairākas paaudzes, šodienai nav raksturīgas.

Arī viesmīlīgie nerezidenti meklē relatīvi nelielas kvadratūras mājas

200 līdz 250 m2, jo ir skaidrs, ka ekonomisku faktoru dēļ ilgstošu “gostju“ nebūs (jāstrādā, kā arī daudzi radinieki/draugi šobrīd nevar atļauties ceļojumaizmaksas).

Un tā Jūrmalas privātmāju tirgū ir izveidojusies nosacīta situācija - strupceļš, jo jaunu, modernu pēckrīzes periodā (sākot no ~ 2012.gada) celtu privātmāju pārdošanā faktiski nav, jo, ja kāds ir 2008.gada krīzi veiksmīgi pārdzīvojis un vēl spējissev uzcelt jaunu, arhitektoniski un tehnoloģiski modernu, saprātīga lieluma māju, tad tā netiek pārdota.  

Šobrīd šādu (jaunu)

māju, pircēju pieprasītajā Jūrmalas daļā - jūras pusē no Lielupes līdz Vaivaru rehabilitācijas centram, tirgū faktiski nav vispār. Vēl jāpiebilst, ka potenciālo pircēju vispieprasītākie Jūrmalasrajoni joprojām ir Lielupe, Bulduri, Dzintari (jūras puse), bet šeit īpaši raksturīgi, ka pārsvarā īpašnieki morāliski nav gatavi koriģēt pārdošanas cenas līdz adekvātam - pircēju pieprasītam cenu līmenim.

Rezultātā šeitdaudzi īpašumi gadiem tiek reklamēti pārdošanai par neadekvāti augstām cenām, cerot uz brīnumainu veiksmi. Mājutirgus nosacīti tālākās Jūrmalas vietās - rajonos drīzāk atbilst Pierīgas citu pašvaldību tirgus nosacījumiem - cenām.    

Un pie šādas situācijas sākas pats interesantākais (jo nekas pasaulē nav interesantāks par attiecībām starp cilvēkiem) manu kolēģu- aģentudarbs (faktiski traģikomēdija) ar potenciālajiem māju pārdevējiem, jo, kā jau minēju, maksātspējīgs pieprasījums ir, tikai Jūrmalas privātmāju tirgū valda pilnīgsbardaks - visi pārdod visu (un bieži reklamē vienu un to pašu māju, zemi par dažādām cenām). Īpašnieki protams sāk ar savuiedomāto - vēlamo pārdošanas cenu(es taču zinu, cik mana māja ir laba un cik izmaksājusi).

Protams īpašums pārskatāmā laika sprīdī netiek pārdots, tad tiek zvanīts citai firmai - aģentam (bieži nepaziņojot pirmajam -jo tas nav mācējis pārdot). Ar nākošo pārdevēju notiekjaunas diskusijas par cenu - beigās nedaudz tāir samazināta(un atkal nekā), tad īpašnieks informē iespējami daudzusstarpniekus(nevar būt, ka neviens nemāk pārdot), un tad jau sludinātās dažādāsviena un tā paša īpašuma cenas katra sāk dzīvot savu dzīvi. Beigās kāda kolēģa spiediena un darba (potenciālo pircēju ekskursiju) rezultātā īpašnieks ir spiests noteikt savu zemākās cenas sarkano līniju, kas turpmāk laika gaitā atkal tiek mainīta

jo

sākumādaudzi īpašnieki ir lepni un nepiekāpīgi(ko Jūs runājiet, māja ir ekskluzīva, ieguldīju tik  daudz) un daudzi kolēģi arī nav no dzelzs - varbūt tiešām paveiksies.

Aģentu uzdevums tomēr būtu īpašniekiem ieskaidrot, ka tirgū nevar būtcenas sarkano līniju, jo visu šobrīd Jūrmalā nosakapircēji. Viņi, izsakot savu cenas piedāvājumu, ņem vērāarī nepieciešamās jau plus/mīnuss 15 gadus vecās(novecojušās)mājas renovācijas izmaksas. Un visbiežāk, šādi kalkulējot, vienošanās par darījumu netiek panākta. It kā loģiski būtu celt, īpaši tāpēc, ka tieši šobrīdvairākas bankas, kā arī privātīpašnieki, ir motivēti neizmantojamoszemes (graustu) īpašumus labās vietās pārdot par iespējamu (relatīvi zemu) cenu, bet šobrīd celtniecība biedē - izmaksas, birokrātijaun laiks.. Tas izskatās īpaši nepievilcīgi. Bet perspektīvē būsvien jāpērkzeme un jābūvē, kaut tas izmaksās dārgāk, jo relatīvi nedaudzās, adekvāti novērtētās mājas pārskatāmā nākotnē tiks pārdotas, jo pirkt zemi un celt no jauna tomēr izmaksā dārgāk (nemaz nerunājot par patērētolaiku, naudu un ķēpu). 

Īpašniekiem iesaku nelolot ilūzijas un pirms apsvērt īpašuma pārdošanu, vērsties (kā tas notiek citur pasaulē) pie profesionāliem - sertificētiemnekustamo īpašumu vērtētājiem (īpaši mūsu vadošajās Nekustamo īpašumu pilna pakalpojumu spektra aģentūrās). Noskaidrot šībrīžapatieso sava īpašuma tirgus vērtību, jo esmu praksē pārliecinājies, ka darījumi notiek par cenām, kas ir ļoti tuvu svaigam, profesionālam, neiespaidotam vērtējumam.

LANĪDAI, lai  sakārtotu un konsolidētu nepārskatāmi sadrumstaloto un pelēko Latvijas nekustamā īpašumatirgus muklāju, beidzot jāuzņemasklapata - būt iniciātoram, lai ar tās dibinātu un kontrolētu, pasaulē veiksmīgi aprobētu Multiple Listing Service (MLS) sistēmas palīdzību līgumiski reglamentētu, pārskatāmi sakārtotu (arī no VID viedokļa) Latvijas nekustamo īpašumu civiltiesiskās apgrozībastirgu tā, lai būtu iespējamstikai profesionāli atbildīgut.i. sertificētuaģentu darbs.