Laiks nodarboties ar nekustamo īpašumu attīstīšanu: pūļa finansēšanas platformas iespējas ir milzīgas

Jaunākie nekustamā īpašuma tirgus apskati liecina par pozitīvām tendencēm - piedāvājums un pieprasījums pēc jauniem mājokļiem aug un pērn Baltijas valstīs straujākais jauno dzīvokļu skaita pieaugums bija tieši Rīgā. Mūsu galvaspilsētā uzbūvēti vairāk kā 2400 dzīvokļi, kas, salīdzinot ar 2017. gadu, uzskatāms par 65% lielu pieaugumu.* Lai gan Rīga vēl joprojām atpaliek no tuvāko kaimiņu galvaspilsētu apgriezieniem, līdzšinējais progress bijis iespējams, pateicoties drosmīgu attīstītāju paveiktajam. Projekts Mežkalna ielā 4, Rīgā Foto: Projekts Mežkalna ielā 4, Rīgā

Interesanti, ka liela daļa jauno māju dzīvokļu tiek izpirkti jau būvniecības fāzē, bet bankas - tās dzīvokļu pircējiem ir pietiekami pretīmnākošas. Pateicoties augstajam pieprasījumam, sagaidāms, ka attīstītāju rosība arvien pieaugs. Šis ir labs laiks, lai plāni izdotos ne tikai lielajiem un pieredzes bagātajiem, bet arī uzņēmējiem, kuru vēlmei ieguldīt nekustamo īpašumu jomā vienīgais traucēklis nereti ir grūtības tikt pie vajadzīgā finansējuma. 

Par to, kā sev par labu izmantot alternatīvas finansēšanas iespējas un veiksmīgi "startēt" nekustamo īpašumu attīstīšanas jomā, sarunājamies ar Edgaru Ivanovu, "Crowdestate" partneri Latvijā. 

Nekustamo īpašumu darījumi, Investīcijas un kredīti, City24, Mājokļu tirgus, Nekustamais īpašums, Būvniecība, Redaktora izvēle, Crowdestate

Edgar, vai taisnība, ka scenāriji, kad banka finansējumu atsaka, vairs nav uzskatāmi par klupšanas akmeni tiem, kas vēlas darboties nekustamo īpašumu attīstīšanas jomā? 

Latvijas nekustamā īpašuma tirgū interesanti ir tas, ka mums ir vairāki lielie attīstītāji, kas pilnībā saprot ko viņi dara - un dara viņi ļoti mērķtiecīgi un pareizi. Bet mums trūkst mazu un vidēju attīstītāju. Trūkst, jo pēc labas idejas vienmēr jāseko finansējumam, taču mazākiem tirgus spēlētājiem ar šo ir grūtāk, līdz ar to, ir nepieciešams viņus atbalstīt. Ar pūļa finansēšanas koncepcijas palīdzību šie klupšanas akmeņi tiek pasperti malā. Kur jaunajiem nekustamo īpašumu attīstītājiem ir nepieciešams finansējums, tur pūļa finansējums šo nišu ļoti veiksmīgi aizpilda.

Izvēlēties banku kā aizdevēju ir ierasti un droši, taču jāņem vērā to konservatīvais raksturs. Ko nozīmē banku nomainīt pret pūļa finansēšanas platformu? 

Tas, galvenokārt, nozīmē individuālu un pretimnākošu pieeju katram klientam un projektam, kā arī daudz ātrāku finansējuma saņemšanu. "Crowdestate" platformā projektus un situācijas vērtē nevis pēc iepriekš izstrādātiem un negrozāmiem noteikumiem, bet pēc būtības. Piemēram, uzņēmējs būvē un pārdod mājas Mārupē. Viņš uzbūvējis trīs privātmājas, tām jau ir pircēji, bet ir arī zemes gabals un būvatļauja, lai būvētu nākamās.

Banka klasiskā gadījumā teiktu: "Iepauzēsim!". Kaut arī iepriekšējām mājām finansējums ir iedots, vispirms jāpārdod iepriekšējās.

Vai, piemēram, jaunās mājas būvniecības izmaksas ir 100 000, bet banka sola finansēt tikai 60 000. Ko teiktu pūļa finansēšanas koncepts? Mēs, visticamāk, teiktu tā - droši būvējiet jaunās mājas, mēs jums varam nodrošināt 100% finansējumu, ja jūs kā ķīlu nodrošināt kādu no iepriekšējām mājām. Kad to nopirks, tiks dzēsta tās daļa no pamatsummas. Respektīvi, tiem uzņēmējiem, kuriem ir iesaldēta nauda aktīvos, ēkās vai zemesgabalos, ir iespēja to naudu likt lietā jaunos projektos, nevis gaidīt kamēr objekts tiek pārdots.

Kādas ir pūļa finansējuma galvenās priekšrocības?

Pirmkārt, tie ir daudz elastīgāki nosacījumi kā tie, ko var piedāvāt bankas. Mums ir kapitāls, kas pieejams dažādiem uzņēmējdarbības produktiem un darbojas kā iespēja tad, kad ir problēmas aizņemties bankā. Līdzīgi kā piemērā par Mārupes uzņēmēju. Ar "Crowdestate" palīdzību varam nofinansēt līdz pat 80% no investīcijām. 

Otrkārt, komercbankās pieteikumu izskatīšanas process ir ļoti komplicēts un lēns, mēs indikatīvu atbildi uzņēmējam varam dot pirmajā telefonsarunā. Pēc tikšanās un iepazīšanās ar materiāliem, ne ilgāk kā trīs dienu laikā mēs varam pateikt, uz kādiem nosacījumiem mēs konkrēto projektu būtu gatavi finansēt.

Mūsu mērķis ir veiksmīgs projekts. Līdz ar to, mums nav formalizēts pieteikuma iesniegšanas process, mēs vairāk dodam priekšroku sarunām.

Treškārt, platformas darbības principi ir ļoti vienkārši un pieejami. No kopējām projekta izmaksām attīstītāja paša ieguldījumam jābūt vismaz 20%, savukārt biznesa plānam jābūt tādam, kas atbilst šodienas prasībām: projektam jābūt tādam, ko mūsdienu pircējs ļoti labprāt iegādātos, arī lai cenas būtu atbilstošas tam, kādi ir sagaidāmie darījumi tirgū. Platforma var nodrošināt finansējumu no 100 000 eur, ar procentu likmēm sākot no 7%. Aizdevuma termiņš var būt līdz 5 gadiem, ar elastīgiem atmaksas noteikumiem (pamatsummas maksājums projekta beigās, procentu maksājumi ik ceturksni utml.)

Nereti piedāvājam uzņēmējam projekta pamatsummu samaksāt procesa beigās, tad, kad viņš šos ieņēmumus ir reāli saņēmis, piemēram, pārdodot dzīvokļus. Mēs varam nofinansēt projektus līdz pat pus otram miljonam. Piemēram, uzņēmējam ir īpašums 200 000 vērtībā, būvniecība ir 800 000 vērtībā, kopējā investīcija miljons, tātad šos 200 000 nofinansē uzņēmējs, bet mēs varam nofinansēt praktiski visas būvniecības izmaksas pa kārtām. 

Ceturtkārt, katram projektam ir individuāla pieeja. Mēs cilvēcīgi līdzdarbojamies, lai ar saviem padomiem attīstītājs varētu uzlabot projekta kvalitāti. Vienmēr esam gatavi sarunām un konsultācijām. Mēs ikdienā redzam neskaitāmus piemērus, kas "aiziet" un kas tomēr nē.

Caur mūsu ausīm, kabinetiem un e-pastiem izplūst ļoti daudz informācijas, līdz ar to, mēs varam atļauties teikt, ka zinām, kas tirgū ir pieprasīts un kas mazāk pieprasīts, par kādām cenām.

Ir bijuši gadījumi, kad kopīgu sarunu rezultātā mums ir izdevies vienoties par projekta lokācijas vai koncepcijas maiņu. Mēs dalāmies ar informāciju, attīstītājs to var ņemt vērā, var neņemt. Tas paliek katra paša ziņā. Procesiem ir jānoslēdzas tā, lai laimīgs ir attīstītājs, finansētājs un, galu galā, arī klients jeb pircējs, kurš var saņemt kvalitatīvu produktu. Projekta finansētāja un attīstītāja veiksmīga mijiedarbība vienmēr rezultēsies labos projektos. Projekts Mākoņkalns, Valdlaučos Foto: Projekts "Mākoņkalns", Valdlaučos

Kas ir tie projekti, kam finansējumu saņem ātri, bet kādus pat neizskatāt?

Mēs neizskatām projektus, kur nav attīstītāja paša līdzfinansējums. Ja attīstītājs sagaida, ka visu nofinansēs pūlis - tā  tas nestrādā.  Otrs būtisks aspekts ir, lai šis projekts būtu atbilstošs tirgus prasībām. Piemēram, pēdējie darījumi liecina, ka pieprasīti ir kompaktie īpašumi. Vēl ir svarīgi, lai projektam būtu atbilstoša vieta jeb lokācija. Ja Imantā tiek būvēts ekonomiska tipa projekts, kur ir labi un kvalitatīvi, bet ļoti vienkārši materiāli, tas šķiet loģiski. Vai, ja redzam, ka klusajā centrā tiek būvēts projekts ar augstākas klases materiāliem, izsmalcinātāku interjeru un fasādēm. Mēs neizskatām projektus, kur ir pretēji. 

Jāņem vērā arī, ka Rīgas pilsētas teritorijas plānojuma aizsardzības zonās, piemēram, Mežaparkā, Āgenskalnā, Ķīpsalā projekti nevar būt tipvedia. Tiem ir jābūt individuāliem, ņemot vērā vēsturisko apbūvi un apbūves rādītājus.

Zaļo gaismu, visticamāk, nedosim arī tādiem projektiem, kur būvniecības izmaksas ir pārāk optimistiski zemas.

Pēdējie būvniecības konkursu rezultāti skaidri parāda reālās būvniecības izmaksas. Ja piepildās optimistiskākās prognozes, ja var ieekonomēt - lieliski! Bet tomēr jābūt piesardzīgiem. Drīzāk - reāliem, jo nepieciešams, lai projekts būtu veiksmīgs arī pie augstākām izmaksām. 

Sanāk, ka jaunajiem attīstītājiem lielākais potenciāls var būt apkaimēs, kur lielie attīstītāji negrib piedalīties?

Tieši tā. Priekš liela mēroga attīstītājiem realizēt projektu tādās apkaimēs kā Āgenskalns, Ķīpsala, Mežaparks, ir mazāk izdevīgi, jo nav iespējams izmantot tipveida risinājumus. Arī laiks, lai nonāktu līdz galamērķim, ir salīdzinoši lielāks. Savukārt, šīs ir labas iespējas, kur sevi realizēt mazajiem un vidējiem attīstītājiem. Plus ir arī tāds, ka  šīs ir zonas ar augstākām  pārdošanas cenām, kas uzlabo projektu rentabilitāti. Tā noteikti ir niša, kur vietējiem koncentrēt savus spēkus. 

Personīgi uzskatu, ka nereti "mazajiem" ir daudz individuālāka un rūpīgāka pieeja saviem projektiem. Viņi uzņemas lielu atbildību par gala produktu. Nav noslēpums, ka lielajiem attīstītājiem bieži vien ir mātes uzņēmumi skandināvijas valstīs, Igaunijā vai Lietuvā, kuriem ir pieejami lieli finanšu resursi par lētu naudu. Līdz ar to, viņi darbojas pavisam citos konkurences apstākļos. Šādi risinājumi nav iespējami vietējiem, ne pārāk lielajiem attīstītājiem. 

Vai ir kāds veiksmīgs piemērs, ko vari izcelt?

"Liepziedu" daudzdzīvokļu māju projekts Mīlgrāvī ir bijis viens no veiksmīgākajiem pēckrīzes projektiem, kurš tika mērķēts tieši uz vietējo auditoriju.

"Liepziedu" projektā pārdošanas rādītāji pārspēja pat visoptimistiskākās prognozes. Šobrīd atpakaļ ir saņemti gan visi procenti, gan pamatsumma, gan gūta peļņa.

"Estera Development" tagad ir kļuvis par vienu no veiksmīgākajiem ekonomiskās klases attīstītājiem Rīgā un viņiem jau ir plāni nākotnei. Projekts Liepziedi, Briežu ielā 9, Rīgā Foto: Projekts "Liepziedi", Briežu ielā 9, Rīgā

Investori arī priecīgi..

Protams. Bieži vien tie ir cilvēki, kas paši vēlas šajos projektos dzīvot. Labs piemērs ir kāds liela investīciju uzņēmuma vadītājs, kas dalījies ar savu loģiku, izvēloties jaunu auto. Viņš, iegādājoties jaunu BMW, par tādu pašu summu iegādājas "BMW" akcijas. Doma ļoti vienkārša - ja es tagad ļauju nopelnīt "BMW" ar savu pirkumu, tad es gribu nopelnīt uz viņu akcijām. Līdzīgi principi strādā finansējot projektu attīstību un pēc tam pērkot dzīvokli. Tiek ļauts nopelnīt projekta attīstītājam, bet arī aizdevējs gūst kādu labumu no procentiem.

Skatot lielo bildi kopumā, sanāk, ka aizdevēji ar savu naudu ir nobalsojuši par projekta nākotni. No attīstītāja puses, pūļa finansējums ir ļoti labs mārketinga rīks, jo katrs, kurš iesaistās šī projekta finansēšanā, savā veidā ir projekta vēstnieks.

Viņš rūpīgi seko līdzi procesam un ikdienišķā komunikācijā stāsta par to, kā atbalstījis šo projektu ar saviem līdzekļiem.

Ja projektam ir 1000 finansētāji, tad tās ir 1000 dzīvas dvēseles, kas pār to "stāv", runā, stāsta citiem. Un tas nenoliedzami lieliski veicina projekta atpazīstamību plašākā mērogā. 

No visiem aspektiem raugoties, platformas spēja piesaistīt kapitālu ir milzīga. Jautājums ir - vai projekts līdz platformai nokļūs. Ja tas notiek, dažu dienu laikā nauda jau ir uzņēmējam kontā….  

*Jaunākā Ober-Haus Baltijas galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgus apskata dati

Kādam jābūt sludinājuma tekstam, lai tas būtu efektīvs?

24.05.2019

alt
alt

Atjaunotais vēsturiskais nams A. Čaka ielā 36 – "saldai dzīvei" Rīgas sirdī

27.05.2019

Saistītās ziņas

alt

Baltijas valstu komerciālā NĪ tirgus potenciāls - 2 miljardi eiro

alt

Luminor: Latvijā mājokļu kredītus iedzīvotāji pamatā ņem dzīvokļa iegādei

alt

Par 75 miljoniem eiro pārdots "Galerija Centrs"

alt

SG Capital uzņem apgriezienus: Skanstes rajonā top viens no lielākajiem biroju kompleksiem Rīgā

alt

Pūļa finansējums - glābējrinķis mazajiem uzņēmējiem vai profesionāls palīgs nozares līderiem?

alt

Pirmās ģimenes tiek pie sava mājokļa sadarbībā ar PrivatBank un Altum

alt

Februārī sērijveida dzīvokļu cenas augušas Ogrē, Jelgavā, Salaspilī un Kauguros

alt

SEB ar 7.5 miljonu eiro aizdevumu finansē industriālā parka "Dienvidu vārti" būvniecību

alt

"SEB bankas" izsniegto mājokļa kredītu portfelis pērn pieaudzis par 5,6%

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).

Karstākie jauno projektu piedāvājumi!

  • Karstākie dzīvokļu un māju projektu piedāvājumi Rīgas apkaimēs un Pierīgā.
  • Īpaši izdevīgi un pieejami cenu piedāvājumi, bonusi un pavisam svaigs mājokļu papildinājums jauno projektu tirgū.
  • Izvēles iespējas ikvienai auditorijai. Ja esi jauna mājokļa meklējumos, šī būs īstā vieta!

Lasītākās ziņas

1

Jūnijā "Bišumuižas" dzīvokļiem atlaides līdz pat 15 000 EUR

2

"Baltik Elektro" jau sestais gaismas salons

3

Pieci apskates vērti īpašumi, ko būvē un pārdod igauņi

4

Aicina uz Atvērto durvju dienu jaunajā projektā Purvciemā

5

Kvalitāte pirmajā vietā: jaunie dzīvokļi Dzintaros "Rīgas 51 Apartments"

6

Nekustamā īpašuma noslēpumi: ko vērts noskaidrot pirms mājokļa iegādes

City24 redaktora izvēle

alt

Pieci apskates vērti īpašumi, ko būvē un pārdod igauņi

alt

Kvalitāte pirmajā vietā: jaunie dzīvokļi Dzintaros "Rīgas 51 Apartments"

alt

Kā izskatās Rīgas šikākās dzīvokļu terases?