Viedoklis: Par situāciju Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū

 

KOMERCINFORMĀCIJA

Viedokļa autors: Mg. iur. Aldis Lezdiņš, aģentūras Aldis. Jūrmala īpašnieks

Jūrmala - Latvijas nekustamo īpašumu tirgus prestižākā vieta, flagmanis un lepnums, īpaši komforta (luxury) segmentā - nepamatoti ilgu laiku daudzu tirgus dalībnieku (sevišķi pārdevēju) apziņā ir dzīvojusi it kā savrup, nesaistīta ar Latvijas ekonomikā (pieprasījumā/ piedāvājumā) bāzētajām cenām. Nekustamo īpašumu tirgus Jūrmalā šodien būtiski ir mainījies, un tagad ir skaidrs (diemžēl vēl ne visiem), ka arī karalis ir kails. Īpašumu pārdevēju cerība, ka atgriezīsies treknie gadi un atkal ap viņu īpašumiem ar priekšlikumiem pirkt spietos bagātie, emocionālie un dāsnie nerezidenti, pilnīgi noteikti ir pagātne, kas neatgriezīsies. Taču Jūrmala atkal ir interesanta pircējiem, jo cenu līmenis salīdzinoši ir būtiski krities.    Mājokļu tirgus, Nekustamais īpašums, City24, Nekustamo īpašumu darījumi, Viedokļi, Komercinformācija, Būvniecība, Aldis.JūrmalaInterese un arī maksātspējīgu klientu pieprasījums neapšaubāmi ir, jo Jūrmalas kā dzīvesvietas pievilcība: daba, jūra, pilsētas infrastruktūra, intensīvi un daudzveidīgi kultūras dzīves pasākumi, ērta sabiedriskā transporta pieejamība, kā arī Rīgas un lidostas tuvums nekur nav pazudusi, īpaši situētiem cilvēkiem jau pusmūžā, kuriem ir svarīgs nesteidzīgs un netraucēts dzīves privātums. Viņi vēlas vairāk laika veltīt sev - mazāk strādāt, vairāk atpūsties (bērni izauguši, izskoloti un dzīvo atsevišķi). Un minēto objektīvo faktoru dēļ vispiemērotākā vieta šādai dzīvei Latvijā (un ne tikai) ir Jūrmala.

Šādu secinājumu ir izdarījuši arī mūsu bijušie no daudzām pasaules valstīm, jo šobrīd daudz kur dzīves kvalitāti apdraud nelabvēlīgi faktori: ekonomikas stagnācijas tendence, dārdzība, t.sk. kvalitatīvu, ekoloģisku pārtikas produktu dārdzība, pārapdzīvotība un maz kontrolēta, neapturama trešās pasaules valstu pilsoņu imigrācija, kā arī negatīvas klimata izmaiņas (biežākas karstuma anomālijas), kas mums, iespējams, liks sagaidīt pat klimatiskos bēgļus.

Nerezidentu pieplūdumam gan ir būtisks šķērslis - pašreizējā mūsu banku attieksme. To darbību nosakošā Moneyval rekomendāciju ieviešanas politika (ar latviešiem raksturīgo pārcentību) citkārt mūsu bankās jau apsteidzoši ir manāmas. Tikai no 2021.gada praksē ieviešamās - praktiski neizpildāmās, banku darbību reglamentējošās, OECD "Bāzele III" rekomendācijas, kas radīs nepārvaramu šķērsli civiltiesiskajai īpašumu apgrozībai, un ne tikai Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. Galēja atsperes savilkšana, t.i. vienas valūtas - dolāra diktāts visai pasaules banku sistēmai pilnīgi noteikti izraisīs pretdarbību, kas agrāk vai vēlāk rezultēsies ar revolucionāru transformāciju pasaules ekonomikas asiņu - naudas norēķinu - aprites sistēmā, masveidā pārejot uz stabilām (ar aktīviem segtām), no tradicionālajām bankām (tās šobrīd pašas izpildīgi rok sev kapu) neatkarīgām blokķēžu - izkliedētas datubāzes kriptovalūtām. Pašlaik šādā aspektā notiek milzīga, globāla cīņa, atdzims vai radīsies jauni pasaules "finanšu smaguma centri". Un tieši tāpēc  Šveices centrālā banka jau šī gada jūlijā ir pieņēmusi lēmumu izlaist savu, ar Šveices frankiem un tās zelta rezervēm segtu kriptovalūtu.

Jāpiebilst, ka tur jau pašreiz kā legāls un likumīgs maksāšanas līdzeklis apritē ir Bitcoin - kriptovalūta, ar kuru var samaksāt par bērna skolu vai nopirkt tikai dzelzceļa biļeti. Minēto, kā arī citu Latvijā pieņemto politisko lēmumu dēļ šobrīd Jūrmalā dominē vietējie pircēji (~ 80 % no kopskaita). Un ir pareizi, ka stabila nekustamo īpašumu tirgus pamats ir vietējais pieprasījums, kuru stimulē veiksmīga Latvijas ekonomikas attīstība -tā jau 10 gadus demonstrē gada vidējo IKP pieaugumu virs 3% (pagājušajā gadā sasniedzot + 4,8 % rādītāju), kas sublimējas iedzīvotāju maksātspējas (arī kredītspējas) kāpumā, tirgū radot pieprasījumu, sevišķi no darba tirgū pieprasīto, izglītoto - tā dēvēto jauno profesionāļu puses. Tiesa, viņu maksātspēja (kredītspēja) šobrīd vēl nesasniedz Jūrmalas premium klases īpašumu izmaksu līmeni. Kaut gan jāsaka, Rīgā jaunajos budžeta klases dzīvokļu projektos (cenā 1500 - 1700 EUR/m2) jau ir manāmas deficīta pazīmes. 

Katram Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus segmentam tomēr ir savs attīstības vektors - piemēram, Jūrmalas zemēm (arī ar neapdzīvojamiem Jūrmalai raksturīgajiem graustiem) cenas ir būtiski  kritušās un zeme šobrīd nav pieprasīta, jo būvniecības process ir maz gribēts - tas ir birokrātisks (ķēpīgs), ilgs un dārgs, tam pietrūkst būvniecības jaudas (darbaspēka - sevišķi  aroda meistaru). Šeit būtisks faktors ir arī tas, ka likvidējamās AB.LV bankas meitas uzņēmums (Pillar), kā arī citas līdzīgas struktūras, apstākļu dēļ tirgū šobrīd spiestas izmest apbūves zemes (arī labās vietās - tuvu jūrai). Piemēram, Asaros tikai ~ 400 m garajā Oļģerta ielā, kas stiepjas no Asaru prospekta līdz Kāpu ielai, šobrīd ir nopērkamas vairāk nekā 10 labas apbūves zemes.  

Arī daudzo Jūrmalas premium klases dzīvokļu (kuru cerētā mērķa auditorija bija nerezidenti) cenas ir ievērojami kritušās, bet tur tirgus tomēr lēni kustas, smagi čīkstot. Piebilstamais: lielākajai pircēju daļai šādi dzīvokļi vēl joprojām ir neattaisnoti dārgi, gan to iegādes, gan uzturēšanas izmaksu ziņā. Turpretī cenas salīdzinoši daudz lētākiem PSRS laika dzīvokļiem Jūrmalas sērijveida apbūves rajonos aug pat apsteidzoši minētajai objektīvajai - skaitļu valodā atspoguļotajai Latvijas ekonomikas izaugsmei.

Spilgts piemērs ievērojamā  dzīvokļu cenu celšanās Kauguros, kur triju četru gadu laikā dzīvokļu cenas ir gandrīz dubultojušās. Kaut gan ir neapšaubāmi, ka Kauguros ir Jūrmalā labākā tirdzniecības infrastruktūra, labi nodrošināts sabiedriskais transports un arī jūra ir turpat  blakus. Vēl jāpavēsta, ka pēdējā laikā Kauguri pamazām zaudē savu  negatīvo aizspriedumu auru. Tur viss notiek sabalansēti - ir pieprasījums, un ir arī adekvāts piedāvājums. Tirgus ir veselīgs un dzīvāks par dzīvu. 

Īpatnēja un neparasta situācija ir Jūrmalas privātmāju tirgus segmentā - ir salīdzinoši liels maksātspējīgu pircēju pieprasījums, bet akūti trūkst cenas un/vai kvalitātes ziņā adekvāta piedāvājuma, kas atbilstu zinošo, daudz ko redzējušo un prasīgo maksātspējīgo pircēju budžetam (solīdam, visā pasaulē respektētam  - pārsvarā līdz EUR 500 000 un bieži vien pat vairāk) un sapratnei par mūsdienu stilu, telpu plānojumiem, tehnoloģijām, kvalitāti un komfortu. Tirgū pieejamās (šim budžetam atbilstošās) nedaudzās mājas labās vietās (netālu no jūras vai ar tiešu pieeju Lielupei) ir šādā aspektā morāli un tehniski novecojušas un gandrīz visas ir daudz par lielu pircējiem, turklāt vēl ar neracionālu plānojumu. 

Patriarhālas ģimenes, kur mājā sadzīvo vairākas paaudzes, šodienai ir neraksturīgas. Tāpēc daudzi (arī kaimiņzemju viesmīlīgie  nerezidenti) meklē relatīvi nelielas mājas (200 līdz 250 m2), jo ir skaidrs, ka viņu mītņu zemju nelabvēlīgo ekonomisko faktoru dēļ ilgstošu gostju nebūs - jāstrādā; daudzi radinieki, draugi šobrīd nevar atļauties ceļojuma izmaksas. Un tā Jūrmalas privātmāju tirgū ir izveidojusies nosacīta pata situācija - strupceļš, jo jaunu, modernu pēckrīzes periodā (sākot no ~ 2012. gada) būvētu privātmāju pārdošanā (tirgū) faktiski nav vispār (visa Jūrmala pārdodas, bet pirkt nav ko), jo, ja kāds ir 2008. gada krīzi veiksmīgi pārdzīvojis un vēl spējis sev uzbūvēt jaunu, arhitektoniski un tehnoloģiski modernu saprātīga lieluma māju pieprasītajā Jūrmalas daļā - jūras pusē no Lielupes līdz Vaivaru rehabilitācijas centram, tā netiek pārdota, jo tiek izmantota sev. Vēl piebilstams, ka potenciālo pircēju vispieprasītākie  Jūrmalas rajoni joprojām ir Lielupe, Bulduri, Dzintari (jūras pusē), bet šo rajonu (pārsvarā ļoti situētie) īpašnieki morāli nav gatavi un nav motivēti koriģēt pārdošanas cenas līdz adekvātam - pircēju pieprasītam cenu līmenim.

Rezultāts: daudzi īpašumi gadiem tiek reklamēti pārdošanai par neadekvāti augstām cenām, cerot uz brīnumainu veiksmi, kura teorētiski ir iespējama, bet ļoti mazticama. Māju tirgus nosacīti tālākās Jūrmalas vietās (rajonos) drīzāk atbilst Pierīgas citu pašvaldību tirgus nosacījumiem - cenām.

Un tādējādi Jūrmalā šobrīd valda viņa Majestāte Tirgus un tajā dominē Pircēji, kas nosaka sev pieņemamo un vēlamo cenu līmeni tajā. Ir pagājis laiks, kad īpašnieki paši varēja savus nekustamos īpašumus pārdot, un vēl par savu iedomāto un vēlamo cenu. Pieredze un noslēgto darījumu statistika vēsta, ka īpašumi tiek pārdoti tikai un vienīgi par adekvātu pieprasījumam (pircēju tirgum) atbilstošu cenu. Nestrādā  pārdevēju domātais: "Noteikšu augstāku cenu, pircējs atnāks, sāks kaulēties, un tad gan vienosimies".

Potenciālie pircēji nereaģē uz, viņuprāt, pārmērīgi augstu cenu īpašumu piedāvājumos. Mana pieredze: portālā SS.COM ievietojot pievilcīgu Jūrmalas īpašumu, bet par  pārdevēja gribētu paaugstinātu cenu (cerot uz veiksmi) mēneša apmeklējumu skaits var sasniegt pāris tūkstošus, bet var nebūt neviena zvana. Tāpēc mans padoms motivētiem īpašniekiem, kuri gadiem ilgi gaida savu veiksmi: pārdot, un, konsultējoties ar speciālistiem, atrast objektīvu, tirgum atbilstošu sava īpašuma novērtējumu un vienoties par tā pārdošanas cenu, kura interesi rada, nevis grauj. Vislabāk izmantojot Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas (LĪVA) sertificēta (neatkarīga) vērtētāja pakalpojumu sava nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanai.

Lai arī pēc tirgus cenu būtiskas sarukšanas atsavināšanas (pārdošanas) darījumi notiek visos Jūrmalas tirgus segmentos, ievērojams cenu celšanās potenciāls, pēc manām domām, tuvāko triju gadu laikā ir tikai labajām zemēm, kas nav apgrūtinātas ar īpašiem apbūves (arī projektēšanas) nosacījumiem. Piemēram, zemēm kāpu zonā, graustiem - pieminekļiem. Šādas zemes, piemēram, sastopamas apbūves otrajā līnijā starp prospektu un Kāpu ielu Mellužos, Asaros, Vaivaros (200 - 400 m no jūras), jo brīvu zemju dažādu apgrūtinājumu ziņā visā Jūrmalā nemaz nav tik daudz, lai arī potenciālajiem pircējiem šobrīd tā neliekas.

PSRS laika sērijveida dzīvokļiem to apbūves rajonos, piemēram, Kauguros arī pamazām cenas celsies. Manuprāt, gan tikai par 3 - 5% gadā. Nosacīti jauno premium klases projektu dzīvokļiem (tie vēl nav izpārdoti), pēc manām domām, īpaša cenu palielināšanas potenciāla nav, jo Jūrmalas mazajā tirgū šobrīd ienāk relatīvi daudz pilnīgi jaunu labu daudzdzīvokļu projektu, turklāt par šim brīdim adekvātām pārdošanas (rezervācijas) cenām. Piemēram: Rīgas ielā 49, Rīgas ielā 51, Kalsnavas ielā 2 (EDINBURGH Apartments&Lofts), Rembates 4 (PARK HOUSE) u.c.


Jūrmalas nekustamo īpašumu pārdevējus aicinu uz konstruktīvu konsultāciju un nesteidzīgu sarunu pie kafijas tases, Jums piemērotā laikā, manā birojā - Mellužu prospektā 71A, Jūrmalā, iepriekš par to vienojoties. Ir auto stāvvieta. Tālrunis: 29240721, Aldis. Piedāvāju izmantot manas zināšanas un 20 gadu pieredzi darbā ar Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem. Nodrošinu pilnu pakalpojumu klāstu nekustamo īpašumu tirgū, t. sk. LĪVA sertificētu (neatkarīgu) nekustamo īpašumu tirgus vērtības noteikšanu (vērtēšanas pakalpojumu), īpašuma pilnu juridisku izpēti (Du diligence), sastādu darījumam nepieciešamos līgumus, formēju darījumus. 

 

Faktori, kas jāņem vērā, izvēloties apgaismojuma risinājumus iekštelpām

22.08.2019

alt
alt

Vēl tikai līdz 31. augustam 3 istabu dzīvoklis ar iebūvētu virtuvi un tehniku 93 000 €

23.08.2019

Saistītās ziņas

alt

Pieci būtiski soļi, kurus pārdomāt pirms pirmā īpašuma iegādes

alt

Pēdējie 13 dzīvokļi jaunajā projektā Tuvidi, Baložos

alt

Nāc uz Padomu pieturu un uzzini visu par mājokļa iegādi vienuviet!

alt

Kā šobrīd izskatās Padures muižā? Īpašums pārdošanā par 250 000 EUR

alt

Rīdzenes Rezidence - unikāla un mūsdienīga dzīves telpa Vecrīgā

alt

"Bišumuiža" rudenī aicina uz Atvērto durvju dienu

alt

Jaunums Ķengaragā! Jaunais projekts "Divi Krasti" ar skatu uz Daugavu, pie promenādes

alt

Kur meklēt sapņu dzīvokli Jūmalā? Projekts "Rīgas iela 49" pieejams pircējiem

alt

Ciemats "Dailas" Ādažos - ideāla mājvieta labiekārtotā ciematā ar izcilu infrastruktūru

Karstākie jauno projektu piedāvājumi!

  • Karstākie dzīvokļu un māju projektu piedāvājumi Rīgas apkaimēs un Pierīgā.
  • Īpaši izdevīgi un pieejami cenu piedāvājumi, bonusi un pavisam svaigs mājokļu papildinājums jauno projektu tirgū.
  • Izvēles iespējas ikvienai auditorijai. Ja esi jauna mājokļa meklējumos, šī būs īstā vieta!

Lasītākās ziņas

1

Ciemats "Dailas" Ādažos - ideāla mājvieta labiekārtotā ciematā ar izcilu infrastruktūru

2

Kur meklēt sapņu dzīvokli Jūmalā? Projekts "Rīgas iela 49" pieejams pircējiem

3

Kā šobrīd izskatās Padures muižā? Īpašums pārdošanā par 250 000 EUR

4

Pasaules atzinību guvušie Latvijas stikla mākslinieki apvienojas izstādē "Stikls mākslinieka varā"

5

Nāc uz Padomu pieturu un uzzini visu par mājokļa iegādi vienuviet!

6

Jaunums Ķengaragā! Jaunais projekts "Divi Krasti" ar skatu uz Daugavu, pie promenādes

City24 redaktora izvēle

alt

Pieci būtiski soļi, kurus pārdomāt pirms pirmā īpašuma iegādes

alt

Pasaules atzinību guvušie Latvijas stikla mākslinieki apvienojas izstādē "Stikls mākslinieka varā"

alt

Kā šobrīd izskatās Padures muižā? Īpašums pārdošanā par 250 000 EUR