Koronavīrusa ietekme uz komerciālo nekustamo īpašumu Baltijā

Koronavīrusa pandēmijas ierobežošanas pasākumi ir ietekmējuši daudzas tautsaimniecības un nekustamā īpašuma nozares, galvenokārt viesmīlības un mazumtirdzniecības sektorus tiešā nozīmē, kā arī pastarpināti pārējās nozares dēļ atliktiem lēmumiem, nomnieku riska profilu paplašināšanās un finansējuma atlikšanas. 

Nekustamo īpašumu darījumi, Būvniecība, City24, Mājokļu tirgus, Noderīgi zināt, Nekustamais īpašums, Altero

Pirms PVO izsludinātās pandēmijas nekustamo īpašumu nozares visā Baltijas teritorijā diezgan spēcīgi attīstījās un uzrādīja ļoti labus darbības rezultātus. Visās nozarēs bija ievērojams investīciju pieplūdums un attīstības projektu realizēšanas tempa pieaugums, kam sekoja pastāvīga ienesīguma likmes samazināšanās. Biroju segments Baltijas valstīs, it īpaši Lietuvā, attīstījās visstraujāk, sākot ar jauniem projektiem, kas nodoti ekspluatācijā, un turpinot ar projektēšanas un būvniecības stadijā esošo biroju ēku skaitu. Tā kā pieprasījums pēc biroju telpām bija liels, un kopējais brīvo platību īpatsvars saglabājās zems, nomas maksas un ienesīguma likme bija vai nu stabila vai uzlabojās. Sagaidāms, ka izsludinātajai pandēmijai būs negatīva īstermiņa un vidēja termiņa ietekme uz komerciālo nekustamo īpašumu tirgu Baltijā, ja vīrusa uzliesmojumu spēs ierobežot saprātīgā termiņā, paredz Vineta Vigupe, CBRE Baltics Investīciju īpašumu sektora direktore Baltijas valstīs .

Nepieciešamie pasākumi, kas tika ieviesti, lai apturētu COVID-19 izplatību, īstermiņā ļoti brutāli ir ietekmējuši dažas nozares. Īstenotie pasākumi vienas nakts laikā samazināja fizisko mazumtirgotāju, restorānu un viesnīcu ieņēmumus, dažiem uzņēmumiem to apgrozījums samazinājās līdz pat nullei, un tie tika slēgti. Dažās nozarēs būs vērojami minimāli vīrusa radīto traucējumu rezultāti, piemēram, pārtikas veikali izjuta vieglus ierobežojumus un samazinātu apmeklētāju plūsmu, kas normalizēsies vidējā termiņā, kad tiks atcelti ierobežojumi. Tomēr patērētāju plūsmas izmaiņas tika kompensētas ar pirmās nepieciešamības preču pastiprinātu iepirkšanu un pat uzkrājumu veidošanu, kas ir uzlabojis dažu mazumtirdzniecības sektoru apgrozījumu īstermiņā.

INVESTĪCIJAS KOMERCĪPAŠUMOS

Jāatzīmē, ka Baltijas valstis divus gadus pēc kārtas ir piedzīvojušas rekordaugstu investīciju apjomu ap 1.2 miljrd. eiro apjomā gadā, kas diez vai atkārtosies 2020. gadā. Darījumu apjomi naudas plūsmu ģenerējošos komercīpašumos gada griezumā, visticamāk, būs zemāki kā pērn ne tikai dēļ ierobežojumiem ikdienas aktivitātēs, tādās kā klātienes tikšanās un ceļojumu ierobežojumi, bet arī dēļ investoru un banku risku profilu korekcijām. Daži investori jau tagad ir sajutuši iespēju vienoties par zemāku cenu īpašumam. Sagaidāmās ienesīguma likmes ir pieaugušas par 0.25% atsevišķos komercīpašuma segmentos. Vēl svarīgāk, jo īpaši vietējiem investoriem, ir tas, ka vietējās bankas ir mainījušas nosacījumus nekustamā īpašuma attīstīšanai un iegādei un ir iesaldējušas finansējumu atsevišķām nozarēm (piem., viesmīlības). Krasās izmaiņas aizdevumu procentu likmēs un piedāvātie LTV (loan-to-value) koeficienti nozīmēs, ka darbība tiks pārtraukta līdz investori pielāgos savus biznesa plānus.

Tāpat paies laiks, kamēr naudas plūsmas stabilizēsies, jo šobrīd dažiem aktīviem tās ir pasliktinājušās gan ieņēmumu ziņā, gan arī brīvo telpu īpatsvara pieauguma ziņā.

Ekonomikas stimuli visā pasaulē veicina to, ka darījumi un ekonomiskā darbība atjaunosies, kad tiks pārvarēta pandēmija. Tomēr Baltijas valstis pārrobežu investoru un finansistu kartē uzskatāmas par perifēriju, tādējādi nav iespējams prognozēt, cik ātri šo investīciju fondu stratēģija un fokuss atgriezīsies mūsu reģionā, galvenokārt tādēļ, ka sākotnēji tiks apgūti primārie tirgi Eiropā. Nepietiekama finansējuma avotu pieejamība varētu kavēt zemu finansējuma izmaksu izmantošanu, ko rada ekonomikas stimuli visā pasaulē, prognozē V.Vigupe. Daudzās Eiropas valstīs finansiālie instrumenti cīņai pret ekonomikas recesiju, piemēram, ECB stimulējošie pasākumi, padarīs naudu "lētu". Tomēr tas īsti neattiecas uz Baltijas valstīm, jo esošās bankas pārvalda piekļuvi šim finansējumam. Iepriekš bankas ir bijušas izvairīgas uzņemties lielākus riskus, tāpat arī alternatīvo finansējumu avotu pieejamība Baltijas reģionā ir zema.

Altero.lv finanšu salīdzināšanas platformas līdzdibinātājs un vadītājs Artūrs Kostins par finansējuma pieejamību: "Esošā situācija ietekmē visu valsts ekonomiku, tai skaitā arī banku un nebanku aizdevējus, piemēram, aizkavējot kredītu atmaksas uz ilgāku laika periodu, samazināsies arī jaunu kredītu izsniegšana. Aizdevējiem viedokļi un rīcības plāni ir dažādi, viena daļa šobrīd pārskata savu kredītu izsniegšanas politiku, savukārt citi turpina uzņēmēju finansēšanu ierastā režīmā. Finansējuma pieejamība ietekmē uzņēmumu attīstību un viņu partnerus, tai skaitā komerctelpu īpašniekus".

JAUNU PROJEKTU ATTĪSTĪBA 

Darba tirgus būvniecības nozarē vēl nav būtiski ietekmēts, un daudzi domā par to, kā tas izpaudīsies nākamajos mēnešos, ja tiks noteikti turpmāki vīrusa ierobežojoši pasākumi. Nozare ir saskārusies ar dažām problēmām, kas saistītas ar piegādes ķēdes pārrāvumiem, tomēr lielākais izaicinājums ir neskaidrība par jaunu nomnieku piesaisti, kā arī iespējamie finansēšanas jautājumi. Tas liks daudziem attīstītājiem aizkavēt sagaidāmo projektu nodošanu ekspluatācijā. Daži attīstītāji jau runā par projektu būvniecības uzsākšanas laika pārcelšanu. Ir arī gadījumi, kad projekta finansējums tiek pārskatīts, līdz ar to ir pamats uzskatīt, ka vairāki attīstītāju sekos šim piemēram, atliekot projektu uzsākšanu.

BIROJU NOMAS TIRGUS

CBRE Baltics Investīciju īpašumu sektora direktore V.Vigupe paredz, ka biroju nomnieku aktivitāte atsāksies, kad atkal būs droši turpināt darbību. Tomēr, tās nav tik labas ziņas telpu īpašniekiem. Tā iemesls – dažiem nomniekiem, kas bija paredzējuši un plānojuši aktivitātes saistībā ar paplašināšanos vai biroju nomaiņu, šobrīd ir vai nu jāatjauno esošie nomas līgumi vai jāmeklē citas telpas. Citi atliks lēmuma pieņemšanu, kas saistīti ar paplašināšanos, sagaidot tam piemērotāku laiku. Šobrīd daudzi nomnieki meklēs veidus, kā samazināt nomas maksu vai samazinās biroja telpu izdevumus, atsakoties no telpām ierobežotās un neskaidrās uzņēmējdarbības dēļ. Varēsim novērot tādas aktivitātes kā biroja telpu optimizēšanu, piemēram, apakšnomas darījumus ar uzņēmumiem, kuriem ir nelaužamie ilgtermiņa nomas līgumi.

Kad pandēmijas krīzes situācija normalizēsies, pieaugs pieprasījums pēc biroju telpu nomas līgumiem, kuros ir ietverti elastīgāki telpu un nomas nosacījumi. Iespējams, šī krīze paātrinās uzņēmumu pāreju uz "aktivitātēs bāzētu" biroju ("agile working environment"), kas būtiski atšķiras no līdz šim pieņemtā priekšstata par atvērtā tipa biroja telpām. Pastiprināsies tendence izvēlēties ne tikai mūsdienīgu darba vidi, bet arī tai papildinošo infrastruktūru, kas nodrošina papildu pakalpojumus darbinieku ērtībām un labsajūtas uzlabošanai ("well-being"). Pieaugs pieprasījums pēc papildus inženiertehniskajiem risinājumiem, kas uzlabos vispārējos higiēnas rādītājus, nodrošinot lielāku gaisa apmaiņu biroju ēkās un uzlabojot gaisa mitrumu telpās. Tāpat pieaugs interese pēc rīkiem un digitāliem risinājumiem, kas ikdienā var būtiski samazināt šādu īpašumu uzturēšanas izmaksas.

Biroju ēku jaunajiem projektiem, kas tiks attīstīti kārtās, būs priekšrocības, tā kā tie spēs piedāvāt daudzveidīgākus risinājumus gan īstermiņā, gan ilgtermiņā. Tomēr, biroju telpu platības optimizācija varētu kļūt problemātiska vecākās biroju ēkās, jo tās ir grūtāk pielāgojamas un telpām būtu nepieciešama pārbūve.

LOĢISTIKAS SEKTORA UZVARAS GĀJIENS

Loģistikas sektors, iespējams, ir tas, kurš piedzīvos vismazāk negatīvo pandēmijas izraisīto ekonomikas traucējumu sekas. Īstermiņā, sektors pat varētu piedzīvot pretēju efektu, ko izraisīja paaugstinātie tēriņi pārtikai un pirmās nepieciešamības lietu iegādei ieviestās karantīnas perioda laikā visās Baltijas valstīs. Turklāt, pieaugums mazumtirdzniecībā interneta veikalos un kurjeru pakalpojumos saglabās noliktavu darbību un zināmā mērā samazinās negatīvo ietekmi. No otras puses, ietekme uz noteiktām ražošanas un preču, kas nav pirmās nepieciešamības lokā, noliktavas telpām kļūst arvien redzamāka.

Vidējā un ilgākā periodā, ekonomikas palēnināšanās un no tā izrietošā privātā patēriņa samazināšanās panāks arī šo sektoru. Tomēr, CBRE Baltics neprognozē nozīmīgu samazinājumu ražošanas un loģistikas īpašumu pieprasījumā, kaut arī daži nomnieki varētu atlikt lēmumu pieņemšanu, stāsta V.Vigupe.

MAZUMTIRDZNIECĪBA

Visvairāk cietīs izklaides, kafejnīcu un restorānu telpu nomnieki, kam seko apģērbu un apavu un citu preču un pakalpojumu telpu nomnieki, kuru piedāvājums nav pirmās nepieciešamības preču nodrošināšana, uzskata A. Kostins. Kāds iespējams pat pārtrauks darbību, ja nebūs finansējuma un citu resursu e-komercijas ieviešanai, nenodrošinās tiešsaistes produktu pārdošanu un to piegādi uz mājām. 

Mazumtirgotāji aktīvi veic pārrunas par nomas maksas samazināšanu vai periodiem, kuros nepiemēro nomas maksu ("rent free"), lai samazinātu pārtrauktās uzņēmējdarbības operatīvos izdevumus. Igaunijā un Lietuvā valdība bija pieņēmusi lēmumu slēgt tirdzniecības centrus, atstājot atvērtus galvenokārt tikai pārtikas mazumtirdzniecības vietas un aptiekas. Šobrīd daļa no šiem ierobežojumiem ir jau atcelti. Mazumtirgotāju tirdzniecības sektorā palielināsies brīvo telpu īpatsvars, iespējams atveseļošanās pat pēc pandēmijas beigām nenotiks ātri. 

Tiem mazumtirdzniecībs veikaliem, kuriem jau pastāvēja interneta veikali un bija spēkā esoši līgumi ar tiešsaistes izplatītājiem vai arī ļoti ātri varēja ieviest e-komercijas risinājumus ikdienā, ir ieguvēji un labāk pārcietīs pandēmijas karantīnas periodu. Jādomā, ka šis periods paātrinās korekcijas arī patērētāju ieradumos. Ieguvēji viennozīmīgi būs tirgotāji, kuri būs sastopami gan tiešsaistē, gan bezsaistē, paplašinot pircēju iespējas iepirkties gan uz ielas, mājās, gan veikalā. Tālākā nākotnē, divos-trijos gados mēs skaidri redzam konkurences saasināšanos tirdzniecības sektorā gan uz jaunu platību parādīšanās rēķina, gan ņemot radušās vakances pēc krīzes un esošo tirgus spēlētāju attīstības plānu pārskatīšanas. 

Viesmīlības, tai skaitā viesnīcu un īstermiņa īres dzīvokļu, sektors ir vissmagāk cietis jaunā koronavīrusa izplatības ierobežošanas pasākumu laikā, jo tika pilnībā apturēts starpvalstu tūrisms. Viens no risinājumiem, ko izmantoja viesnīcas, bija pašizolācijas pakalpojums iedzīvotājiem, kas atgriezās no ārzemēm. Tāpat arī īstermiņa īres dzīvokļi šobrīd papildina ilgtermiņa īres dzīvokļu tirgu, tādējādi atsevišķos rajonos izraisot tirgus cenu korekcijas. Taču, ir skaidrs, ka šādi lēmumi neglābs sektoru ilgtermiņā, pārliecināta V.Vigupe.

"Īstermiņā – smagi, bet vidējā termiņā pozitīvi," tā Ričards Barhams, Ph.D, Pasaules vadošais ekonomists un Amerikas pētījumu vadītājs par Jaunā koronavīrusa ietekmi uz pasaules ekonomiku.

SECINĀJUMI

Krīze ir radījusi spiedienu plašai e-risinājumu ieviešanai un pielāgošanai, kas būs vairāk pieejama un izmantota: vai tā ir e-pārvalde publiskajā sektorā, e-komercija uzņēmumiem, tiešsaites apmācība izglītības iestādēm utt. - viss liecina par ievērojamām paradumu un izmantojamo rīku pārmaiņām. Paradums "palikt mājās" noteiktā mērā saglabāsies vai vismaz kļūs populārāks kā tas bija līdz pandēmijai. Šis plašā spektrā veicinās loģistikas un e-komercijas tirdzniecības platformu darbību. Joprojām spēkā esošie aizliegumi, kas attiecas uz pūļa pasākumiem un starpvalstu ceļojumiem, vidējā termiņā atstās iespaidu uz cilvēku uzvedību arī tad, kad šie aizliegumi būs atcelti. Kā rezultātā, vietējā tūrisma nozare un mazāku pilsētu viesmīlības uzņēmumi, ieskaitot mazumtirdzniecību un pakalpojumus, varētu labi attīstīties pēc pandēmijas.

Investori, visticamāk, izvēlēsies drošību. Tas nozīmē, ka vairāk fokusēsies uz daudzdzīvokļu īres namiem un loģistikas sektoriem, kam sekos biroji labās atrašanās vietās ar stabiliem nomniekiem. Mazumtirdzniecības sektors, kā arī operatīvais nekustamais īpašums (operational real estate) kā, piemēram, studentu kopmītnes, datu centri, veselības aprūpes centri, bāri, izklaides objekti, degvielas uzpildes stacijas un viesnīcas, visticamāk tuvākajā nākotnē izjutīs kritumu investīciju pieprasījumā, prognozē Vineta Vigupe, CBRE Baltics Investīciju īpašumu sektora direktore.

Finanšu tehnoloģiju uzņēmumus šī krīze skars mazāk, jo biznesa pamatā ir finanšu pakalpojumu nodrošināšana attālinātā vidē, kur spēcīgs kritums nebūs vērojams. Uzņēmumi, kas līdz krīzei savus pakalpojumus sāka piedāvāt attālināti, šobrīd priecīgi "berzē rokas", savukārt citiem šis brīdis ir smagāks, jo, pieprasījumam samazinoties, apgrozāmo līdzekļu apjoms sarūk, kas var apgrūtināt e-komercijas ieviešanu finansiālu grūtību dēļ, skaidro finanšu salīdzināšanas platformas Altero.lv līdzdibinātājs Artūrs Kostins.    

KOMERCINFORMĀCIJA

Dzīvokļi uz visiem 100 jaunajā mājā Stabu ielā

28.04.2020

alt
alt

Via Jurmala Outlet Village nodots ekspluatācijā

29.04.2020

Saistītās ziņas

alt

Ko šobrīd meklē mājokļu pircēji Baltijā?

alt

Nekustamo īpašumu asociācija: interese atgriezusies, darījumu pagaidām mazāk

alt

Ober-Haus: daudzdzīvokļu projektu attīstītāju noskaņojums ir pozitīvs

alt

EstateGuru aicina uz bezmaksas semināru tiešsaistē – alternatīvā finansējuma iespējas uzņēmējiem

alt

GREEN PARK pie lidostas "Rīga" top par Latvijas e - komercijas biznesa attīstības centru

alt

"Krasta City" izsludina metu konkursu 150 miljonu apbūves vīzijai Daugavas krastā

alt

Kur virzās nekustamo īpašumu pārdošanas un īres cenas

alt

Estateguru izsludina kapitāla piesaistes kampaņu 2 miljonu EUR apmērā vietnē Seedrs

alt

Interese par nekustamo īpašumu sludinājumiem atgriežas pirmskrīzes līmenī

Karstākie jauno projektu piedāvājumi!

  • Karstākie dzīvokļu un māju projektu piedāvājumi Rīgas apkaimēs un Pierīgā.
  • Īpaši izdevīgi un pieejami cenu piedāvājumi, bonusi un pavisam svaigs mājokļu papildinājums jauno projektu tirgū.
  • Izvēles iespējas ikvienai auditorijai. Ja esi jauna mājokļa meklējumos, šī būs īstā vieta!

Lasītākās ziņas

1

Jaunākie īres dzīvokļi līdz 350 EUR!

2

Pārdod Džemmas Skulmes dzimtas māju Mežaparkā

3

Cenu izmaiņas: dzīvokļi, kurus šobrīd vari iegādāties par samazinātu cenu!

4

Ober-Haus: daudzdzīvokļu projektu attīstītāju noskaņojums ir pozitīvs

5

Nekustamo īpašumu asociācija: interese atgriezusies, darījumu pagaidām mazāk

6

Jaunie projekti, kurus piedāvā tikai "ARCO REAL ESTATE"

City24 redaktora izvēle

alt

NEDĒĻAS MĀJA: klasicisma stilā uz mākslīgās salas Bieriņos

alt

Jaunākie īres dzīvokļi līdz 350 EUR!

alt

Cenu izmaiņas: dzīvokļi, kurus šobrīd vari iegādāties par samazinātu cenu!