Eksperta viedoklis: Saredz perspektīvu un labu atdevi no studentu tipa mitekļu attīstīšanas Latvijā

Investora un projektu attīstītāja NCH pieredze, realizējot studentu mitekļu (student housing) projektus ārvalstīs, kur šis nekustamā īpašuma alternatīvo ieguldījumu segments pēdējo gadu laikā audzis ļoti strauji, liek secināt, ka arī Latvijā (pirmkārt, Rīgā) studentu tipa – mazu, ekonomisku (13-25 kvadrātmetru platībā) dzīvokļu projekti varētu būt ļoti perspektīvs ieguldījumu veids, sasniedzot 8-12 % investīciju atdevi.

Ekspertu viedokļi, Investīcijas un kredīti, Mājokļu tirgus

Otrajā Baltijas nekustamo īpašumu (NĪ) attīstītāju forumā, kuru organizēja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA sadarbībā ar Starptautisko nekustamo īpašumu federāciju FIABCI, lielu interesi raisīja diskusija par nekustamā īpašuma alternatīvo ieguldījumu segmentu, tāpēc LANĪDA turpina attīstīt šo tēmu. Par savu pieredzi pastāstīja investora un projektu attīstītāja uzņēmuma NCH, kurš no Baltijas valstīs strādājošajiem komersantiem uzkrājis visplašāko pieredzi tā saucamo student housing jeb studentu mājokļu attīstīšanā Lielbritānijā, vecākais viceprezidents Kārlis Cerbulis. Viņa vadītais uzņēmums Nordic House ražotnē Latvijā ražo koka moduļus ēkām, kuri tiek nogādāti Anglijā un no tiem NCH būvē studentu mitekļus, kuri pieder uzņēmumam un kurus apsaimnieko sadarbībā ar lielāko operatoru Lielbritānijā – kompāniju CRM

NCH šos ieguldījumus Lielbritānijā sāka pirms trim gadiem, kad 2013. gadā Plimutā studentiem tika uzbūvēts sešu stāvu nams ar 89 istabiņām gandrīz 3000 kvadrātmetriem kopējā platībā. Liverpūlē ir tapušas gandrīz 400 istabiņas vairāk nekā 7000 kvadrātmetri kopplatībā. NCH kopā četros student housing projektos izveidojis 550 istabiņas, bet jaunākajā projektā, kas top Belfāstā, ir paredzēta 14 stāvu ēka ar vairāk nekā 700 studentu istabiņām.

K. Cerbulis iepazīstina ar situāciju Anglijā šajā investīciju sektorā, skaidrojot, kāpēc tas aug tik strauji un izvirza Lielbritāniju student housing projektu attīstītāju pionieru godā. "Tam ir vairāki iemesli. Pirmais: 19% no visiem studentiem Anglijā ir tieši ārvalstu studenti un šī proporcija ik gadu strauji palielinās. Piemēram, mūsu Liverpūles projektā, kur uzreiz bija 100% piepildījums, teju visi – 95% - no īrniekiem bija studenti no Ķīnas. Arī vietējie, Anglijas studenti izmanto student housing pakalpojumus, bet tomēr ārvalstnieki nodrošina pamatbāzi un ir maksātspējīgāki nekā vietējie. Tas arī diktē šo projektu kvalitāti: mitekļiem jāatbilst triju vai pat četrzvaigžņu viesnīcu līmenim ar funkcionālu, modernu dizainu un kvalitatīvu apdari un iekārtojumu, jo ārvalstnieku vecāki spēlē lielu lomu gan izglītības iestādes izvēlē, gan arī izmitināšanā, un ir gatavi maksāt pietiekami augstu maksu par savu bērnu komfortu un drošību," stāsta eksperts.

Kā vel vienu iemeslu šī segmenta attīstībai Anglijā K. Cerbulis min to, ka tur katastrofāli trūkst brīvu dzīvojamo platību, tādēļ šie mitekļi atrisina izmitināšanas problēmu. "Latvijas gadījumā noteikti būtisks ir pirmais apstāklis: ārvalstu studentu skaita pieaugums, bet šis, otrais apstāklis nebūs aktuāls, jo pie mums iedzīvotāju skaits sarūk un netrūkst izīrējamās platības. Tomēr pie mums trūkst kvalitatīvas, ekonomiska (neliela) izmēra, modernas, civilizētas dzīvojamās platības, tāpēc paredzu, ka šādiem projektiem Latvijā un īpaši Rīgā, noteikti būs laba perspektīva, kas turklāt var nest 8-12 % ieguldījumu atdevi," domā K. Cerbulis.

Viņš atgriežas pie situācijas Anglijā skaidrojuma, velkot paralēles ar mūsu valsti. Lielbritānijā ar likuma spēku ir noteiktas prasības noteiktiem NĪ tirgus segmentiem: ja vēlies celt dzīvokļu māju pārdošanai, kurā ir vairāk nekā 9 dzīvokļi, tad obligāti vismaz 40 % (līdz pat 60%) no dzīvokļiem būs tā saucamie subsidētie jeb ar šiem dzīvokļiem būs jānodrošina arī maznodrošinātie. Savukārt, attīstot student housing projektu vienīgais ierobežojums ir tas, ka tos nevar izīrēt ne-studentiem. Vēl viens alternatīvo ieguldījumu sektors Anglijā, kuram nav 40% ierobežojums, ir dzīvokļi izīrēšanai (šī joma tur esot maz attīstīta) jeb tā saucamie Private rental sector (PRS). "PRS var būt dažāda izmēra dzīvokļi, bet tendence, kas pārklājas ar studentu mītnēm: arvien biežāk ļaudis izvēlas nelielus, ekonomiskus dzīvoklīšus, ar kopīgām koplietošanas telpām. PRS mitekļus labprāt izvēlas cilvēki pusmūžā, šķirteņi, jaunie profesionāļi, kuriem nevajag lielu dzīvojamo platību. Domāju, ka arī Latvijā būtu pietiekoši liels pieprasījums pēc šādiem mitekļiem, kuros varētu mitināties gan studenti, gan citi, jo redzam, ka tirgū trūkst šāda piedāvājuma. Jau pašlaik daudzu Rīgas centra nama īpašniekus ir izglābuši ārvalstu studenti, kas ir gatavi vairāki kopā īrēt istabas," zina stāstīt K. Cerbulis. 

Turpinot iepazīstināt ar studentu mītņu projektiem Anglijā, eksperts stāsta, ka atšķirībā no "klasiskajiem" dzīvokļu projektiem šajos jāņem vērā vairākas, specifiskas prasības. Pirmā prasība: mitekļa izmērs - neliels, un tiek veidoti galvenokārt divu veidu dzīvokļi: tā saucamie cluster flats, kas ir ap 13 kvadrātmetrus lieli un sevī ietver istabu, sanitāro mezglu, bet virtuve ir iemītniekiem kopēja un tā saucamie studio apartaments, kas ir ap 25 kvadrātmetru platībā un kuros iekšā ir sava virtuve. Šajos projektos noteikti būs koptelpas (sporta zāle, trenažieri, atpūtas istabas, kurās nama iemītnieki labprāt vakaros socializējas), un jo vairāk un plašākas iespējas namā dzīvojošajai komūnai attīstītājs piedāvās, jo lielākas iespējas labākam objekta piepildījumam. Vēl viena specifika: objekta novietojumam ir jābūt 20 minūšu attālumā no augstskolas, kā arī netālu jābūt izklaides (ballīšu) vietām. Būtiski, lai īres maksā būtu ietvertas visas izmaksas: elektrība, ūdens, apkure, arī koptelpu izmantošana un drošība (koda atslēgas pie dzīvokļu durvīm, lielākos projektos ir apsargs) un citi, obligāta prasība ir ļoti ātrs interneta pieslēgums. "Tāpēc projektam ir jābūt energoefektīvam, jo resursu izmantošanu katram dzīvoklim atsevišķi neuzskaita. Īres maksa svārstās no 300 eiro līdz 800 eiro (īres izmaksas tā saucamajā private rental sector (PRS) ir līdzīgas). Arī Latvijā šādu mitekļu īres maksas varētu būt tādas pašas," domā K. Cerbulis.

Eksperts tiem Latvijas projektu attīstītājiem un investoriem, kuri apsver iespēju ienākt šajā īpašumu sektorā, iesaka sākt ar nelieliem projektiem un pamazām audzēt apjomu. "Šis tirgus noteikti ir perspektīvs. Rīgā un Latvijā vajag šādus projektus, tie mūsu tirgus situācijā varbūt nesauksies un nebūs klasisks "student housing", bet to var izmantot arī jaunie profesionāļi un citi, kuriem trūkst kvalitatīvu, nelielu, ekonomisku mitekļu," piebilst K. Cerbulis. Tāpat potenciālajiem kolēģiem viņš noteikti iesaka apmeklēt nozares konferences, kas regulāri notiek daudzviet Eiropā (Londonā, Amsterdamā, Vīnē un citur), jo "tur ir iespēja satikt objektu operatorus un citus nozares profesionāļus, kuri ir gatavi dalīties ar savu pieredzi. Tas, ka zini, kā celt dzīvokļus, nenozīmē, ka uzreiz vari būt speciālists student housing projektos, jo pieredze rodas ar katru projektu". Uzņēmums NCH pagaidām Latvijā negrasās attīstīt šo segmentu, jo, kā skaidro K. Cerbulis, lai gan uzņēmuma rīcībā ir brīvi zemesgabali, tie diemžēl nav tajās vietās, kuras būtu perspektīvas šim segmentam.

Pārdomām par to, kā attīstās šis, alternatīvo ieguldījumu, sektors pasaulē, K. Cerbulis dalījās ar viņa rīcībā esošo statistiku, kura apliecina, ka arī Latvijā ir šī segmenta izaugsmes iespējas.

Uzziņai:

Pēdējās desmitgades laikā studentu mitekļu (student housing) tirgus kļuvis par vadošo investīciju sektoru, piesaistot nopietnu interesi no investoriem, attīstītajiem un privātajiem operatoriem.

Kopš 2000.g. studentu skaits globāli ir audzis no 98 līdz 165 miljoniem studentu, bet 2025.gadā tas sasniegs jau 263 miljonus. 

Vislielākā interese par studijām ārvalstīs ir no Āzijā dzīvojošajiem: puse no starptautiskajiem studentiem OECD valstīs nāk no Āzijas (52%), tad seko Eiropas (23%) un Āfrikas (12%) studenti.

Eiropa un Ziemeļamerika vēsturiski piesaistījusi lielāko daļu starptautisko studentu (75%), populāras ir angliski runājošās zemes kā ASV, Lielbritānija, Austrālija. Tad seko Vācija un Francija. 

Gados vecāku studentu (25+) skaits pēdējā laikā palielinās par vidēji 8%.

Student housing pārspēj citus komercīpašumu sektorus ASV un Lielbritānijā, tur sniedzot 11-15% ienākumu atdevi. Investīcijas nāk no ieguldījumu fondiem, valsts ieguldījumu  un pensiju fondiem.

Šī sektora panākumu avots: relatīvi stabili ienākumi un pieklājīgas nomas maksas (kam netraucē arī maksas palielinājums), salīdzinoši īss projekta attīstības periods, nodrošināts augsts piepildījuma procents: labi strādājošas studentu mītnes ir praktiski aizpildītas, pieprasījums dažkārt ir pat lielāks nekā telpu piedāvājums. 

Eiropu eksperti šai jomā dēvē kā vēl pilnībā nenobriedušu sektoru, paredzot plašas izaugsmes iespējas, jo valstu limitētais finansējums izglītībai liek izglītības iestādēm vērsties pie privātā sektora, veidojot publiskās privātās partnerības projektus.

No TOP10 studentu pieprasītākajām pilsētām pasaulē sešas ir Eiropā: līdere ir Parīze, kam seko Londona, sarakstā atrodama arī Vīne, Cīrihe, Berlīne un Dublina, bet ne Rīga, ne kaimiņi baltieši tajā pagaidām nav.

(Avots: Global Student housing report "Student housing: a new global asset class").

Situācija Latvijā

Demogrāfiskās situācijas un migrācijas dēļ, lai mācītos citā valstī, kā arī ekonomiskā stāvokļa dēļ kopš 2006./07. mācību gada pašmāju studentu skaits Latvijā sarucis par vairāk nekā ceturtdaļu un ap 2020. gadu tiek prognozēti vien 70 tūkst. vietējo studentu (salīdzinājumam: ap 2000. gadu Latvijā studēja gandrīz uz pusi vairāk - 130 tūkstoši). Savukārt ārvalstu studentu skaits Latvijā strauji aug gadu no gada, un viens no iemesliem ir daudz izdevīgāka studiju maksa un uzturēšanās izdevumi, kas radījis dzīvojamās platības deficītu. Aptuveni 50% no visiem ārvalstu studentiem ir trešo valstu pilsoņi. 

Vidēji katrs ārvalstu students valstij ienes 5 000 eiro gadā (tikai uzturēšanās izdevumiem gatavi izlietot 730 -1380 eiro, salīdzinājumam, vietējais students līdzīgos izdevumos gatavs izdot 276 eiro), kas, ņemot vērā ārvalstu studentu skaitu, piemēram, 2012./2013. akadēmiskajā mācību gadā, bija ap 17,1 milj. eiro papildinājums valsts budžetam.

 

City24.lv iesaka:

UZKARSĒ RUDENI AR KARSTAJIEM PIEDĀVĀJUMIEM JAUNAJOS PROJEKTOS!

Ieteikumi, kā rudenī un ziemā mājokļa interjeru padarīt mājīgāku

14.11.2016

alt
alt

Salvus nekustamo īpašumu izpārdošana!

15.11.2016

Saistītās ziņas

alt

Makroekonomikas eksperts Pēteris Strautiņš: "Mēs joprojām dzīvojam stipri vēsā mājokļu tirgū"

alt

Latvijas nekustamā īpašuma profesionāļi: nav nekāda pamata runāt par tuvojošos krīzi

alt

Ekonomists: Latvijā vēl ir lielas iespējas investēt mājokļos

alt

"Colliers": Īpašumu tirgus Latvijā tuvākajos gados aktivizēsies

alt

Investors: Klasiskie nekustamo īpašumu investīciju fondi pielāgojas pārmaiņām tirgū

alt

Uzņēmējs: Nekustamo īpašumu investīciju tirgu maina tehnoloģiju kompānijas

alt

Pienācis labvēlīgs laiks investīcijām nekustamajos īpašumos

alt

Eksperte: Lēnās būvniecības projektu skaņošanas dēļ apdraudēta investīciju piesaiste Latvijai

alt

Aicina valdību turpināt un paplašināt «Mājokļu galvojumu programmu»

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).

Aktuālākie jauno projektu piedāvājumi vienuviet!

  • Piedāvājumi dažādām auditorijām: gan praktiska plānojuma ekonomiskās klases dzīvokļi ar pilnu apdari, gan energoefektīvas privātmājas Pierīgā, gan dzīvokļi Rīgas centrā.
  • Apskati projektus ne vien fotogrāfijās, bet izstaigā tos arī 360 grādu virtuālajās tūrēs.
  • Atrodi savam dzīvesstilam un iespējām piemērotāko mājokli, kā arī uzzini par jaunajiem projektiem, kurus vēl tikai attīstīs.

Lasītākās ziņas

1

Pirmie Ziemassvētki jaunajās mājās - dzīvokļu projektā Tuvidi

2

Pieci moderni dzīvokļi, kuros novērtēt galvaspilsētas šiku

3

Saliena Park Apartments trešajā mājā uzsākta jauno dzīvokļu rezervācija

4

R.EVOLUTION CITY vadītājs Aleksejs Zagrebeļnijs: "Mūsu mājokļos kaimiņi kļūst par draugiem!"

5

Pirms iegādājies īpašumu, apciemo KALNCIEMA KVARTĀLA Rezidences

6

Izplāno savu ideālo ēdamzonu

City24 redaktora izvēle

alt

R.EVOLUTION CITY vadītājs Aleksejs Zagrebeļnijs: "Mūsu mājokļos kaimiņi kļūst par draugiem!"

alt

Izplāno savu ideālo ēdamzonu

alt

Attīstītāja pieredze: pērkot dzīvokli, nedrīkstam aizmirst novērtēt arī dzīvojamo ēku kopumā