Eksperta viedoklis: nekustamā īpašuma tirgus ir slims, bet zāles tam ir

Medicīniskos terminos izsakoties, Latvijas nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus pašlaik ir slims. Tas būs vesels tikai tad, ja visi darījumi notiks par reālu tirgus cenu, bet tie, kuru gaidas ir pārvērtētas, - atbirs. Tā uzskata NĪ jomas speciālists, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA biedrs, SIA Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļevičs, sakot, ka īpašumu tirgum un tajā strādājošajiem jāpieņem šī diagnoze, jāsauc lietas īstajos vārdos un "jāizslimo vīruss", lai atgrieztos ar jauniem spēkiem un jaunu pieredzi.

Ekspertu viedokļi, Redaktora izvēle, Mājokļu tirgus, Investīcijas un kredīti

Jau ziņojām, ka eksperts rosināja uz diskusiju par norisēm NĪ tirgū, fiksējot vairākas pamatproblēmas, kas kavē veselīgu tirgus attīstību: nepareizi veidotas attiecības starp klientu un starpnieku, haotiska cenu veidošanās, neprecīza īpašumu segmentācija, kā arī normālu partnerattiecību trūkums aģentu vidū.

I. Daņiļevičs norāda, ka nav saprotams, kāds ir vietējais NĪ tirgus: vai tas ir pircēja vai pārdevēja tirgus. Projektu īpašnieki, nosakot īpašuma cenu, ne vienmēr īsti saprot, kādas ir patiesās gala patērētāja prasības. Savukārt pircējs nevar atrast sev piemērotu piedāvājumu, lai gan tirgū to ir daudz.  Kā piemēru I. Daņiļevičs min Jūrmalu, kur vēl "buma" laikā tika sabūvēts ļoti daudz dzīvokļu (pašlaik Jūrmalā pieejami ap 700 dzīvokļu), nedomājot, kādas ir pircēja patiesās vēlmes. 

"Neko nevajag mākslīgi radīt," uzsver I. Daņiļevičs, piebilstot: "Kāda jēga izaudzēt 10 tonnas kartupeļu, ja tirgū ir noiets tikai 5 tonnām? Jau tagad būvniecība notiek tādā apjomā, ko pat piecos gados visu pārdot nevarēs. Lai gan pēc statistikas datiem redzam, ka mūsu iedzīvotāji atpaliek no Eiropas pēc vidējā mājokļa apjoma rādītāja, tomēr jāsaprot, ka daudzi nepērk īpašumus, jo dažādu iemeslu dēļ viņi nevar būt tirgus dalībnieki. Toties tas liek attīstīties īres tirgum. "Pelēkā sektora" daļas pārsvars īres tirgū, manuprāt, ir arī tādēļ, ka no vienas puses VID visus saimnieciskā darba veicējus liek "vienā maisā", bet iedzīvotāji savukārt baidās no lielās birokrātijas."

Eksperts norāda uz problēmu: 2000. gadu sākumā uzbūvētie mājokļi, kuri stāv un vēl gaida savu pircēju, jau ir morāli un arī fiziski novecojuši, tiem atkal ir nepieciešamas investīcijas, lai tos savestu kārtībā un izveidotu tādu "preci", ko tirgus pieprasa. Arī banku NĪ kompānijām ir daudz objektu ar "nesaprotamiem" īpašumiem, un neziņu, ko ar tiem turpmāk darīt. "Domāju, ka ap 2018. gadu šos īpašumus būs jāatzīst par nelikvīdiem un jāpieņem sāpīgs lēmums par to norakstīšanu zaudējumos," saka eksperts.

Viņš atgādina, ka kredītu došanas buma laikā nopirktie īpašumi pašlaik nonāk tirgū par cenu, par kādu tie bija kādreiz nopirkti, jo tās īpašnieki vairāk nespēj pildīt savas kredītsaistības bankas priekšā. "Ir arī cits pamatojums pārāk augstai cenai, ko prasa par īpašumu: piemēram, milzu summas, kas ieguldītas remontā. Nu un tad? Īpašums maksā tik, cik tas maksā. Tirgū pastāv trīs īpašuma cenas un divas no tām ir neprecīzas. Pirmā un otrā ir "nepareizās", jo tās ir ātrās realizācijas cenas, bet trešā ir pareizā – tā ir tirgus cena, kādu naudas summu pašreizējā situācijā pircējs ir gatavs maksāt. Tie, kuri prognozē tirgus sabrukumu, kļūdās. Sabrukuma nebūs, vienkārši vienā brīdī mākslīgi sadārdzinātā pārdevēja cena pārvērtīsies par normālu, tirgus cenu," uzskata I. Daņiļevičs.

Ekonomisku un politisku apsvērumu dēļ ļoti būtiski samazinājusies nerezidentu interese par Latvijas īpašumiem. Termiņuzturēšanās atļauju izsniegšana apmaiņā pret īpašuma iegādi bija īstajā brīdī, lai pēc finanšu krīzes veicinātu ārvalstu pircēju interesi par Latviju un atdzīvinātu tirgu. 

"Pašlaik, ja arī notiek darījumi ar nerezidentiem, labvēlīgais emocionālais fons nu ir zudis, tagad katram klientam ir savs stāsts, savs iemesls, kāpēc tas pērk īpašumus Latvijā. Vairāk novērojama racionāla pieeja: vai tā būtu investīcija, lai vēlāk šos īpašumus izīrētu, vai nu tas ir ieguldījums savā, iespējams, nākamajā dzīvesvietā. Tomēr pēdējā laikā attieksme pret nerezidentiem ir ļoti mainījusies: "austrumu" nerezidentam, pat ar vistīrāko biogrāfiju un vislabāko gribu, daži esošie ierobežojumi kļūst nepārvarami. Pašlaik izveidojās situācija, ka gaidot bagāto ārvalstu investoru, sēžam uz saviem īpašumu portfeļiem, vietējiem nepārdodam, cenu arī nemainām... Cik ilgi tā gaidīsim? Kas būs, ja bagātais ārzemnieks nemaz neatnāks?" retoriski jautā I. Daņiļevičs. Nākotnē lūkojoties, eksperts neredz, ka varētu veidoties lielas ārvalstnieku pircēju grupas, kurus varētu interesēt īpašumi Latvijā par tādām cenām un tādā kvalitātē, kā tas ir pašlaik.

"Pozitīvi, ka beidzot varam sākt runāt par vietējo pircēju, kuram bankas atsākušas piedāvāt kredītus, tomēr tādu darījumu nav daudz. Pēdējo mēnešu laikā vietējais tirgus ir mazliet "iekustējies", ko veicina zemi kredītprocenti – ap 2.5% gadā. Tomēr vietējo pircēju darījumu lielākais īpatsvars sastopams īpašumu grupā līdz 100 tūkst. eiro. Redzam, ka mūsu pircējs galvenokārt iegādājas ekonomiskus mājokļus. Latvijā jaunām ģimenēm vajadzība pēc dzīvokļiem cikliski pastāv, šodien šī aktualitāte ir diezgan asi jūtama, tomēr tirgus viņiem nepiedāvā atbilstošu preci, jo līdz šim tika radīti projekti ne pēc tām kategorijām, ko vietējais pircējs var atļauties," secina I. Daņiļevičs.

Galvenie komponenti, kas pašlaik ietekmē NĪ tirgu ir: nodokļi, likumdošana un kreditēšana, secina eksperts. "Būtisks moments ir īpašuma nodokļa pārskatīšana. Ir noteikums, ka Valsts zemes dienests kadastra vērtības noteikšanā ņem vērā īpašuma vērtību pēdējo trīs gadu laikā, tomēr jau pieredzējām, ka Dienests netiek līdzi tirgus izmaiņām: vai nu bija par lēnu un neiekasēja nodokļos, ko varēja, vai arī var būt otra galējība: būs sasniegts augsts vērtības līmenis, lai gan tirgus realitātē ir nokrities. Ļoti būtisks ir arī jautājums par vienīgo īpašumu: uzskatu, ka likumdevējam tas ir jāaizsargā. 

Viņš netic, ka Latvijā tuvāko gadu laikā jūtami augs algas, neredz arī jaunas, lielas pircēju grupas, kas nāktu no ārvalstīm. "Pašlaik "kustība" tirgū ir minimāla. Vai kāds analizē reālo piedāvājuma-pieprasījuma situāciju? Bet varbūt šī kustība, kas ir tirgū, ir normāla? Uzskatu, ka beidzot ir iestājusies realitāte, kādam būtu jābūt īpašumu tirgum Latvijā, ņemot vērā mūsu izmērus un iedzīvotāju skaitu, ģeogrāfisko novietojumu un ekonomisko situāciju,” saka eksperts. Par tuvākās nākotnes perspektīvu runājot, viņš saka: "Tirgus speciālistiem, kas strādā īpašuma jomā, stāv priekšā konsultatīvais darbs - ilgstošs, milzīgs darbs, izprotot konkrēto tirgus situāciju. Tirgus būs vesels tikai tad, ja darījumi notiks par reālām cenām, bet tie, kuru gaidas ir pārvērtētas, - atbirs." 

 

City24.lv iesaka:

NEPALAID GARĀM JAUNĀKĀS ZIŅAS NO CITY24 - SEKO MUMS  FACEBOOK!

Trešajā ceturksnī pieaudzis darījumu skaits ar Rīgas centra dzīvokļiem

30.11.2016

alt
alt

Aktivitāte īres tirgū Rīgā vērtējama kā augsta

01.12.2016

Saistītās ziņas

alt

Premium īpašumu tirgus - arvien pieejamāks vietējam pircējam

alt

Tuvākajos gados sērijveida dzīvokļu cenas augs par 5-6% gadā

alt

Eksperta viedoklis: vai UNESCO Rīga sagrūs?

alt

Līdz ar valsts atbalsta programmu jaunajiem speciālistiem savs dzīvoklis izmaksās lētāk nekā īrēts īpašums

alt

Vērtē eksperti: kāds 2017.gads bijis nekustamo īpašumu tirgū?

alt

Pieprasījums nesakrīt ar piedāvājumu: ekspertu atziņas par nekustamā īpašuma tirgu 2017. gadā

alt

"Merks": algu izmaksas būvniecībā aug vairāk nekā darba ražīgums

alt

Pārdaugava – jaunais radošais centrs

alt

Milēniuma paaudze, kas "nogalināja autiņu industriju", maina nekustamā īpašuma nozari

Vēlaties iegādāties mājokli?

Uzziniet savas iespējas saņemt aizdevumu SEB bankā un piesakieties bezmaksas konsultācijai

  • Kredīta atmaksas termiņš līdz 30 gadiem
  • Iespēja atlikt pamatsummas maksājumu uz laiku līdz 18 mēnešiem
  • Kredītmaksājumu apdrošināšanas piedāvājums
  • Valsts atbalsts mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem
seb_house

Atrodi iedvesmu sava mājokļa iekārtošanai!

Homer ir pieejamas tūkstošiem interjera dizaina idejas Tavam mājoklim, birojam vai vasarnīcai.

  • Interjera dizaina attēlu galerijas un 360 virtuālās tūres
  • Izveido un dalies ar savu interjera dizaina ideju grāmatu
  • Pārlūko produktus no vairāk nekā 100 mēbeļu veikaliem, kas ir jau pievienojušies Homer

Lasītākās ziņas

1

Praktiski padomi – kam pievērst uzmanību, izvēloties dīvānu?

2

Projektā Mežaparka Rezidences uzsākta dzīvokļu un rindu māju priekšpārdošana

3

2018. gada interjera dizaina aktualitāte - Amtico Vinila grīdas

4

Ģimeniski, mūsdienīgi un aktīviem cilvēkiem piemēroti: karstākie jaunie "Bonava Latvija" projekti

5

Dzīve ūdens ieskautā vietā

6

"Sky Garden" Atvērto durvju dienās – līdz 20 000 eiro vērta dāvana!

City24 redaktora izvēle

alt

Jautrākai bērnībai: idejas, kā ar krāsām bērnistabā radīt priekpilnu vidi

alt

Premium īpašumu tirgus - arvien pieejamāks vietējam pircējam

alt

Šogad Rīgas jauno projektu tirgus tiks papildināts ar 2000 jauniem dzīvokļiem