Nozares eksperti iezīmē scenārijus dažādos nekustamā īpašuma tirgus segmentos

Augstākās klases jeb premium tirgū, kurš pērn sajutis Imigrācijas likuma grozījumu ietekmi, kura rezultātā būtiski sarucis ārvalstnieku darījumu skaists, arvien aktīvāk pozīcijas pārņem vietējais pircējs. Dzīvojamā fonda ierobežotā piedāvājuma dēļ tuvāko gadu laikā cenas var celties par vidēji 3-7%. Savukārt Vidzemē īpašumu tirgus, kurš koncentrējies ap aktīvākajām pilsētām, ir stabilizējies. Tādus scenārijus dažādos nekustamā īpašuma (NĪ) segmentos Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA un DNB bankas konferencē "Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?" iezīmēja nozares eksperti.  

Premium segmentā aktīvāks vietējais pircējs

Vērtējot pēdējo pāris gadu norises augstākās jeb premium klases īpašumu segmentā, Vestards Rozenbergs, "Baltic Sotheby’s International Realty" īpašnieks, atzina, ka Latvijā darījumi šajā sektorā nav kā citviet pasaulē: "tie nav miljonu darījumi". 2015. gadā šo darījumu vidējā vērtība sasniedza 346 tūkstoši eiro, kas gada laikā ir sadārdzinājušies par 11 tūkstošiem eiro. Par 20 tūkstošiem eiro pērn augusi arī augstākās klases segmenta - zemes ar ēku darījumu vidējā vērtība, sasniedzot 550 tūkstošus eiro. "Šādu – premium -  īpašumu piedāvājums tirgū ir samazinājies, un pircējiem ir jāizvēlas no tā, kas ir pieejams. 2015. gadā novērots būtisks – vairāk nekā 50% - ārvalstnieku darījumu aktivitātes samazinājums gan dzīvokļu, gan privātmāju iegādē, ko sekmējuši gan Imigrācijas likuma grozījumi, gan arī pasaules ģeopolitiskā situācija. Tas, ilgtermiņā vērtējot, tomēr nav slikts rādītājs, jo pēdējā laikā pieaugusi vietējo pircēju aktivitāte, ko sekmē arī banku labvēlīgā kredītpolitika",  secinājumos dalījās V. Rozenbergs.

Saskaņā ar Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas datiem,  pērn notikuši 205 darījumi ar dzīvojamiem īpašumiem, kuru vērtība ir lielāka par 200 tūkstošiem eiro, kas salīdzinot ar gadu iepriekš ir par 179 darījumiem jeb par 47% mazāka aktivitāte. 2014. gadā no šiem darījumiem lauvas tiesa jeb 63% (241 darījums) bija Rīgā un 26% (100) Jūrmalā, arī pērn tāpat darījumos dominējusi Rīga un Jūrmala, tikai samazinājies darījumu skaits, turklāt ievērojami krities darījumu skaits citviet Latvijā (Mārupes nov., Babītes pag., Garkalnes nov. , Ādažu nov. u.c.): no 11% darījumu īpatsvara (ar 43 darījumiem) 2014. gadā pērn citviet valstī ar šādiem īpašumiem notikuši vien 2% jeb 4 darījumi.

Kopš 2014.gada, kad TUA programmā bija veiktas izmaiņas, ārvalstnieku aktivitāte samazinājusies  par 59%, iepazīstināja eksperts. 2014. gadā 79% jeb 303 no visiem darījumu veicējiem bija ārvalstnieki vai ārvalstu uzņēmumi un 21% jeb 81 - vietējais pircējs, tad 2015. gadā nedaudz pieaudzis vietējo pircēju īpatsvars, sasniedzot 23%.

Līga Kohtanena, "Real Estate Jurmala" nekustamā īpašuma pārdošanas speciāliste un konkursa "Gada nekustamo īpašumu aģents 2016" uzvarētāja, papildināja stāstīto ar situāciju Jūrmalā: "Tirgu līdz šim "sildīja" TUA politika un darījumu skaits pilsētā bija liels. Tas deva iespējas projektu attīstītājiem un ir nodotas ekspluatācijā daudzas skaistas ēkas, tieši jaunie projekti  premium un exclusive segmentā." Viņa piebilda, ka izmaiņas valsts politikā kopš 2014. gada 1. septembra atspoguļo darījumu skaita samazinājumu pērn, tāpēc jaunajos projektos novērots cenu samazinājums par 10% , privātmājām par 15%, bet zemesgabalu iegādē - par 5%. Pozitīva iezīme, kas bija redzama pērn gada nogalē un šogad: tirgū aktīvāki kļūst vietējie pircēji, kas pērk zemi un paši ceļ namus, ieguldot lielāko tiesu savus līdzekļus  (bankas kapitāls tiek iesaistīts minimāli). Tāpēc esot jūtams lielāks pieprasījums pēc zemesgabaliem tuvu jūrai. "Jūtam, ka būtu nepieciešami jauni instrumenti investoru piesaistē, lai nomainītu līdzšinējo TUA instrumentu," atzina eksperte.

"Gaidām cenu korekcijas jaunajos projektos, īpaši objektos tuvu jūrai. Pašlaik jaunajos projektos ir brīvi pieejami 600 dzīvokļi. Neizmantots potenciāls ir arī īres tirgū, piemēram, aktīvākais un veiksmīgākais piedāvājums šobrīd ir Turaidas ielas kvartālā, kur īrei tiek piedāvāti daudz apartamentu, un jau ir 90% rezervāciju uz vasaras sezonu, bet ir arī ne mazums, kas tur vēlas dzīvot ilgtermiņā. Pašlaik redzams, ka pircējs domā ilgāk, bieži vien atliek lēmuma pieņemšanu uz vairākiem mēnešiem, gaidot labāku piedāvājumu. Tas liecina, ka Jūrmalā cenu korekcija būs, objekti ilgi tukši nestāvēs," paredz L. Kohtanena.

Dzīvojamais fonds starp diviem dzirnakmeņiem

Dzīvojamais fonds (sērijveida dzīvokļi, jauno projektu mitekļi un privātmājas Rīgā un tās apkārtnē) attīstās piedāvājuma deficīta ēnā, lai gan iedzīvotāju rocība, ko apliecina iespējas par vidējo algu iegādāties sev mājvietu, ir pat augstākas nekā Tallinā. Tā, raksturojot dzīvojamā fonda attīstību, atzina Māris Laukalējs, "Arco Real Estate" valdes loceklis. Pērn reģistrēti 46 889 pirkuma līgumi (no tiem 13 tūkstoši – Rīgā), kas kopumā ir par vairāk nekā 2 tūkstošiem mazāk nekā gadu iepriekš, bet ir vēl tālu no "treknā" 2006. gada, kad bija vairāk nekā 76 tūkst. reģistrētu darījumu; krīze ir veiksmīgi pārvarēta un ir tikts laukā no "bedres" 2009. gadā, kad tika reģistrēti tikai 33 tūkst. darījumu,- ar Zemesgrāmatas datiem konferences dalībniekus iepazīstināja eksperts.

Raksturojot sērijveida dzīvojamo tirgu, kurš ir noteicošais segments NĪ ar 60-70% īpatsvaru, M. Laukalējs atgādināja par uzņēmuma kopš 2001. gada veiktajiem pētījumiem, analizējot sērijveida dzīvokļu cenu dinamiku Rīgā. Jaunākie dati liecina, ka vidējā vērtība par vidējas kvalitātes sērijveida dzīvokļiem ir 655 EUR/m², kas ir tuvu 2004. gada cenai, lai gan par izcilas kvalitātes dzīvokli var sasniegt arī 850 EUR/m², tomēr tā ir tālu no 2006/07. gadu mijā sasniegtā cenas "pīķa" - 1620 EUR/m².

Rīgas centrā dzīvokļu vidējā cena pērn decembrī bija 1896 EUR/m², kas ir neliels samazinājums, tāpat cenas uz leju koriģējušās jauno projektu segmentā (2015.g. 3.cet. sasniedzot 2190 EUR/m²).

M. Laukalējs atzīst, ka sērijveida īpašumu cenu pieaugumu sekmējis dzīvokļu piedāvājuma sarukums: pērn decembrī populārākajos mikrorajonos bija pieejami 2147 dzīvokļi, kas salīdzinot ar janvāri, ir samazinājums par 30%. "Tik zems piedāvājums kā pērn, sen nav bijis," piebilda eksperts, skaidrojot ar to, ka tirgū vairs nav palikuši banku pārņemtie īpašumi, "un ir otrs, ne mazāk svarīgs iemesls: pārdevēji, domājot, ka tirgus ies uz augšu, nav gatavi pārdot par vidējo cenu, kuru uzskata par zemu.

Atklājot iespējamos attīstības scenārijus, eksperts prognozē, ka sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā šogad varētu sasniegt 709-771 EUR/m², līdz 2018. gadam kopumā sasniedzot 5% cenas pieaugumu iepretim 2015. gada cenai, savukārt jaunajos projektos šogad sagaidāma cena 1625 EUR/m², kas būtu 5% pieaugums 2015. gada cenai (1220 EUR/m²), līdz 2018. gadam sasniedzot 7% cenas kāpumu. "Mūs priecē dati: sērijveida dzīvokļu kvadrātmetra platība, ko var iegādāties par mēneša vidējo darba algu. Pērn par vidējo darba algu (818 eiro) varēja iegādāties 1.25 m² sērijveida dzīvokļa platības (tas ir vēsturiski augstākais līmenis kopš 2001. gada, kad par tā laika vidējo algu varēja iegādāties 1.11 m²), vai 0.67 m² jaunajos projektos, kur šis rādītājs tuvojas pirmskrīzes līmenim, vai 0.44 m² Rīgas centrā, kas arī ir pozitīvs rādītājs, jo Tallinā par vidējo algu ir 30-40% zemākas iespējas," atklāja M. Laukalējs.

Darījumos ar privātmājām pērn kopumā aktivitāte pieaugusi, galvenokārt fiksēti darījumi, kas atbilst vidējam ienākumu līmenim. Lielākais darījumu skaits ir summās no 120 līdz 180 tūkstošiem eiro, tie ir tipveida īpašumi 150-180 m² platībā, ar pieguļošo 1000-1300 m² zemi. Populārākās vietas: Ķekava, Mārupe, Carnikava, Garkalne.

Savukārt attīstības scenārijs darījumos ar privātmājām varētu būt līdzīgs kā ar jaunajiem projektiem, jo "nav dzirdēts par lielu, jaunu ciematu būvniecību, tāpēc šogad cenas varētu kāpt par 3%, bet līdz 2018. gadam – par 5 %".

Vidzemē īpašuma tirgus stabilizējies

Jānis Biernis, "Latio vērtētāji & konsultanti" Vidzemē valdes priekšsēdētājs, analizējot NĪ tirgu Vidzemē, atzina, ka tirgus ir rosīgāks tajos rajonos, kur ir lielākas pilsētas un aktīvāks darba tirgus (Smiltene, Valmiera, Cēsis). "Pēdējo trīs gadu laikā bankas ir realizējušas savus īpašumu portfeļus, jūtam, ka nav vairs nerezidentu pieprasījums, kāds tas bija, piemēram, Cēsīs, un darījumus veic vietējais pircējs. Var teikt, ka Vidzemē īpašuma tirgus stabilizējies. Jau divus gadus, piemēram, Valmierā sērijveida dzīvokļu cenas vidējais rādītājs turas stabils. Pieprasījumā dominē viena, divu un trīs istabu dzīvokļi, kuriem nav nepieciešami lieli ieguldījumi. Savrupmāju tirgū pircēji vairāk interesējas par īpašumiem ar labu remontu, kas neprasa papildu kapitālieguldījumus, vairāk pēc nelielām mājām ar platību līdz 150 m², kā arī par kvalitatīvām, pēdējo 5 -7 gadu laikā būvētām mājām. Jauni daudzdzīvokļu nami kopš 2009. gada Latvijas pilsētās praktiski netiek būvēti un pēdējo gadu laikā darījumi ar dzīvokļiem jaunajos projektos praktiski nenotiek, tāpēc valstij būtu jārod mehānismi, lai šādi jauni projekti parādītos arī ārpus Rīgas un Jūrmalas," konferencē teica J. Biernis. Kā piemēru, uz kuru kā uz pozitīvu "eksperimentu" tagad nolūkojas arī citas pašvaldības, eksperts minēja Valmieras iniciatīvu: veicinot jauno projektu tapšanu ārpus metropoles, nolemts būvēt 150 pašvaldības īres dzīvokļu māju, kas ir pirmais šāds projekts Latvijā. Projektu plānots realizēt 2016‐2017. gadā.

 

City24.lv iesaka:

NEPALAID GARĀM JAUNĀKĀS ZIŅAS NO CITY24 - SEKO MUMS  FACEBOOK

Ar ES fondiem Latvijā varēs atjaunot vien 6% no visa kopējā dzīvojamo ēku fonda

14.04.2016

alt
alt

Mēneša laikā pieaugusi sērijveida dzīvokļu vidējā cena

14.04.2016

Vēlaties uzzināt, cik lielu kredīta summu varat saņemt?

  • Iegādājoties mājokli jaunajā projektā, finansējuma apjoms līdz 85% no īpašuma tirgus vērtības.
  • Ar valsts garantiju finansējums var sasniegt līdz pat 95% no Jūsu nolūkotā mājokļa tirgus vērtības.
  • Pieteikties valsts garantijai Altum programmas ietvaros var jaunie speciālisti ar augstāko vai vidējo profesionālo izglītību vecumā līdz 35 gadiem, kā arī ģimenes, kuru apgādībā ir bērni līdz 23 gadu vecumam (ieskaitot).
seb_house

Atrodi iedvesmu sava mājokļa iekārtošanai!

Homer ir pieejamas tūkstošiem interjera dizaina idejas Tavam mājoklim, birojam vai vasarnīcai.

  • Interjera dizaina attēlu galerijas un 360 virtuālās tūres
  • Izveido un dalies ar savu interjera dizaina ideju grāmatu
  • Pārlūko produktus no vairāk nekā 100 mēbeļu veikaliem, kas ir jau pievienojušies Homer

Lasītākās ziņas

1

Pieci īpašumi, kur piepildīt sapni par dzīvi jūras krastā

2

Vasarīgais piedāvājums Saliena Park Apartments: pērc dzīvokli, saņem gudro māju dāvanā

3

Komercplatību būvniecība uzņem apgriezienus

4

Stāsta eksperti: vai un kādēļ iegādāties dzīvokli būvniecības stadijā?

5

Ceļš uz mājām – no darba Rīgas centrā uz mierpilno ģimenes idilli Baložos

6

Desmitiem tūkstoši eiro par postījumiem kopīpašumam: apdrošināt katru dzīvokli vai visu ēku?

City24 redaktora izvēle

alt

Konkurss! Aizpildi testu un laimē dāvanu karti 100 EUR vērtībā no ALANDEKO!

alt

Pieci īpašumi, kur piepildīt sapni par dzīvi jūras krastā

alt

Stāsta eksperti: vai un kādēļ iegādāties dzīvokli būvniecības stadijā?