EstateGuru piedāvā: Ekspertu sarunas par aktualitātēm nekustamā īpašuma attīstīšanā

 

Nedēļas sākumā pie nekustamā īpašuma nozares entuziastiem atgriezušās EstateGuru veidotās FB LIVE video sērijas "Ekspertu Sarunas". Uz sarunu aicināts Starlex Real Estate investīciju un konsultāciju departamenta vadītājs Auseklis Sarkans, lai runātu par aktualitātēm nekustamā īpašuma attīstīšanā un ar to saistīto investīciju piesaistes tendencēs. Nekustamo īpašumu darījumi, Nekustamais īpašums, City24, Mājokļu tirgus, EstateGuru, Noderīgi zināt, Būvniecība, estateguru Kā atšķiras finansējuma piesaiste naudas plūsmas objektiem un renovāciju objektiem?

Manā pieredzē ir tā, ka attīstības projektā parasti ir 3 dalībnieki - pats attīstītājs vai viņa komanda, kas gatavi strādāt un veltīt laiku projekta veiksmīgai realizācijai, investors, kurš galvenokārt iegulda finanšu līdzekļus un sagaida atdevi, kā arī kreditors. Atkarībā no projekta specifikas šo trīs dalībnieku ietekmes proporcijas var mainīties, nereti gadījumos, kad attīstītājs ir pieredzējis un jau nostabilizējies tirgū, tas var apvienot arī investora funkciju ar pašu kapitālu. Kreditors parasti finansē 50-60% no projektam nepieciešamās summas, tāpēc uzņēmumiem, kam vēl nav pietiekami liels brīvais kapitāls, ir būtiski piesaistīt arī papildu finanšu investoru, neskatoties uz to, ka šāds partneris noteikti būs dārgāks kā kreditora aizdevums. 

Kāda ir tendence - nekustamā īpašuma attīstīšana tiek izmantota kā papildu investīciju veids portfeļa diversifikācijai, vai tomēr cilvēki, kas ar to nodarbojas, primāri iegulda tikai šajā nozarē?

Ir gana daudz uzņēmēji, kas šajā nozarē ir nolēmuši darboties primāri, vairumā gadījumu gan šie cilvēki jau ir realizējuši savus pirmos projektus un aptuveni sapratuši, kāda veida īpašumi viņiem interesē. Tie, kas nozarē ienāk no nulles, pārsvarā vēlas izmantot nekustamo īpašumu kā papildu investīciju veidu, lai veidotu uzkrājumus nākotnei, piemēram, iegādājoties daudzdzīvokļu īres namu, renovējot to un veidojot stabilu naudas plūsmu. Viens no izplatītākajiem veidiem, kā investīcijas īpašumos papildina uzņēmēja pamatnodarbošanos ir tā sauktie flip darījumi, kuros tiek iegādāti īpašumi par zemu cenu, nedaudz uzlaboti un pārdoti ar peļņu, tādējādi apgrozot un palielinot esošo kapitālu.

Kādu peļņu no projekta realizācijas parasti gaida attīstītāji, kas nodarbojas ar šādiem naudas plūsmas objektiem?

Protams, tas atkarīgs no attīstītāja personības un arī konkrētā īpašuma specifikas. Tie attīstītāji, kas renovē īpašumus vai būvē jaunbūves, visbiežāk vēlas saņemt 20% peļņu, kas ir diezgan augsts rādītājs un lai to sasniegtu ir jāiegulda daudz laika, enerģijas un zināšanu. Šāda peļņa iespējama pie izdevīgas īpašuma iegādes cenas, kā arī maksimāli efektīvas renovācijas vai būvniecības. Būtībā jo augstāku ienesīgumu attīstītājs vēlas, jo zemākā segmentā ir jādarbojas - luksusa klases īpašumu attīstīšanā šis atdeves rādītājs būs zemāks. 

Kāda ir vidējā atdeve no projekta, uz kuru rekomendējat tiekties attīstot īpašumu?

Teorētiski ikgadējam ienesīgumam (ang. IRR - Internal rate of return) jābūt virs 15%, bet tas tiek rēķināts pirms jebkāda veida finansējuma, lai projektu uzskatītu par attīstāmu, ja šis rādītājs ir zem 15% jāvērtē projekts individuāli no situācijas, vai tas var būt ienesīgs, un virs 20% atzīmes projekts teorijā tiktu uzskatīts par labu. Praktiski šo rādītāju vajadzētu pielāgot atkarībā no piesaistītā finansējuma specifikas, bet proporcionāli rādītāji būtu līdzīgi, lai izvērtētu, vai projekts ir pietiekami ienesīgs.

Kādi ir galvenie riski vai biežāk pieļautās kļūdas, attīstot nekustamos īpašumus?

Visizplatītākā kļūda ir kārtīgi neizpētīt iegādājamo īpašumu, neatkarīgi no tā, vai tiek iegādāts daudzdzīvokļu nams renovācijai, vai zemes gabals dzīvojamās ēkas būvniecībai. Bieži vien netiek pietiekami novērtēts ēkas tehniskais stāvoklis vai turpmākās renovācijas iespējas. Būvējot jaunas ēkas pilsētā noteikti jāņem vērā un projektā jāparedz stāvvietu jautājuma risināšana, kas šobrīd ir ļoti aktuāla - atļautais izbūvējamo dzīvokļu skaits ir saistīts arī ar pieejamo stāvvietu skaitu. 

Vēl būtiskāk ir skaidri saprast, kas ir attīstītāja gala produkts - jo ātrāk tu apzinies, kas ir tava gala produkta klients, jo apzinātāk un veiksmīgāk izdosies pieņemt lēmumus visos projekta attīstības posmos. Jāsaprot, vai projekts tiek veidots ģimenēm ar bērniem, vai nelieli īres dzīvokļi studentiem vai kādai citai pircēju grupai. 

Trešā lielā sadaļa, kurā nereti izdodas kļūdīties pat pieredzējušajiem attīstītājiem ir nodokļi, šajā jautājumā noteikti ieteiktu konsultēties ar attiecīgajiem speciālistiem, it īpaši tiem, kas plāno savu pirmo projektu. 

Kā vienu no galvenajiem riskiem, ko ne vienmēr iespējams ietekmēt projekta attīstītājiem varētu minēt būvdarbu kvalitāti. Ļoti svarīgi ir izvēlēties būvniekus, kas veiks darbu ne tikai ātri vai lēti, bet kvalitatīvi. Ne vienmēr lētākā cena nozīmēs lielāko ieguvumu projektam.

Kādi šobrīd ir pieprasītākie projekti Rīgā un ārpus Rīgas?

Vienmēr būs aktuāli un pieprasīti labi un lēti projekti - loģiski. Manuprāt, ja vēlas vismazāko iespējamo risku projekta realizācijai, ir jādarbojas vidējā segmentā. Ir divi galvenie virzieni, kuros salīdzinoši droši attīstīt savu darbību - daudzdzīvokļu nami mikrorajonos, piedāvājot un pozicionējot šos dzīvokļus kā vidējās klases mājvietu, uzrunājot tos cilvēkus, kas šobrīd dzīvo morāli un fiziski novecojušos namos un vēlas uzlabot savu dzīves kvalitāti. Šādu stratēģiju, kā varam redzēt, izvēlas arī vadošie attīstītāji. Otrs pieprasītākais segments ir dzīvokļi Rīgas centrā, kuru pārdošanas cena ir 2000 - 2200EUR/m2. Šāda veida dzīvokļi ir pieprasīti gan jaunajos projektos, gan renovētās pilsētas centra ēkās. 

Ārpus Rīgas,  protams, ir pavisam citādāki apstākļi. Lielākais pieprasījums ir pēc ekonomiskām dzīvojamajām privātmājām Rīgas tuvumā. Būtiskākais, ko meklē pircējs, ir cenas atbilstība projekta kvalitātei. 

Galvenie secinājumi un ieteikumi, apsverot iespējas investēt nekustamo īpašumu attīstībā:

* Pēc iespējas ātrāk saproti, kas ir tava projekta pircējs un kas viņam būs vissvarīgākais;

* Sāc ar nelieliem projektiem, renovācijām, līdz saproti, vai īpašumu attīstīšana ir tavs aicinājums un kas ir tie faktori, kur jābūt piesardzīgam; 

* Veido pēc iespējas detalizētākus biznesa plānus, kuros iekļauj dažādu ekonomiskās attīstības ciklu scenārijus, lai no projekta gūtu ne tikai labu pieredzi, bet arī peļņu.

Ja plāno savu projektu, par finansējuma iespējām sazinies ar EstateGuru zinošajiem speciālistiem šeit.  

Seko līdzi jaunumiem un nenokavē turpmākās FB LIVE video sērijas "Ekspertu Sarunas" šeit.

Pēc vērienīgas rekonstrukcijas ekspluatācijā nodots elitārais dzīvojamais nams "Ausekļa 14"

11.07.2019

alt
alt

Veidi, kā gaišai dzīvesvietai piešķirt akcentus

11.07.2019

Saistītās ziņas

alt

Jauno projektu iegādei hipotekāro kredītu izmantoja 69 % klientu

alt

Nelikumīga pārbūve - kā tā ietekmē īpašuma pārdošanas procesu?

alt

"Ezerparka Namu" popularitāte saglabājas - lielākā daļa no mājām jau apdzīvotas

alt

Būvnieks: "Kāda ir dzīvokļa kvadrātmetra cena Jūrmalā? Kā to vērtē!"

alt

Dzīvokļi jaunajos un vecajos jaunajos projektos - kā izdarīt izvēli?

alt

Asociācija LANĪDA - nekustamā īpašuma tirgus cenu indikators par oktobri

alt

Proptech Riga 2019: kā gudrā tehnoloģiju izmantošana palīdz attīstītāju kompānijām tikt līderpozīcijās

alt

"Doing Business" indekss - investīciju vide nekustamā īpašuma attīstībai Latvijā ir jāuzlabo

Karstākie jauno projektu piedāvājumi!

  • Karstākie dzīvokļu un māju projektu piedāvājumi Rīgas apkaimēs un Pierīgā.
  • Īpaši izdevīgi un pieejami cenu piedāvājumi, bonusi un pavisam svaigs mājokļu papildinājums jauno projektu tirgū.
  • Izvēles iespējas ikvienai auditorijai. Ja esi jauna mājokļa meklējumos, šī būs īstā vieta!

Lasītākās ziņas

1

City24.lv mēneša projekts - "Zelta Rasa". Izvēlies savu sapņu dzīvokli Mārupē!

2

City24.lv mēneša projekts: unikālais nams "River Breeze Residence" Klīversalā

3

City24.lv mēneša projekts - renovēts dzīvojamais nams Āgenskalnā, Kuldīgas ielā 32

4

"YIT LATVIJA" nodevis ekspluatācijā jaunā projekta "Annas Parks" pirmās divas ēkas

5

"Ezerparka Namu" popularitāte saglabājas - lielākā daļa no mājām jau apdzīvotas

6

Būvnieks: "Kāda ir dzīvokļa kvadrātmetra cena Jūrmalā? Kā to vērtē!"

City24 redaktora izvēle

alt

Nelikumīga pārbūve - kā tā ietekmē īpašuma pārdošanas procesu?

alt

City24.lv mēneša projekts - renovēts dzīvojamais nams Āgenskalnā, Kuldīgas ielā 32

alt

City24.lv mēneša projekts: unikālais nams "River Breeze Residence" Klīversalā