Важно знать: разделенная собственность и связанные с этим проблемы

Вид собственности, когда земля принадлежит одному человеку, а здание на этой земле – другому, называется разделенная собственность. Исторически, разделенная собственность и принудительная аренда в многоквартирных домах появилась в результате Земельной реформы, когда было восстановлено право собственности  на землю бывшими владельцами или их наследниками. Согласно данным Государственной Земельной службы, 30% всех многоквартирных жилых зданий, которые имеют этот статус находятся в Риге.

Полезно знать, Cобытия, ordo, Рынок жилой недвижимостиСитуацию, когда земля принадлежит одному собственнику, здание - другому, стали называть юридической аномалией. Восстановление права собственности законным владельцам, не оцениви возможные отягощения,  сегодня привело к разногласиям между собственниками земли и собственниками квартир  жилых домов, в которые нередко оказываются вовлечены и управляющие домом.

Как видно из отчета Государственной Земельной службы по рынку недвижимости, среди крупнейших собственников земли, на чьей земле находятся многоквартирные жилые дома,принадлежащие другим собственникам, единственным владельцем, который вернул право собственности на землю, восстановив права на собственность, является Гребенщиковская старообрядческая община. В других случаях   земля перешла во владение иным способом – путем дарения, покупки, слияния или путем инвестирования в основной капитал и др.*

Однако следует признать, что на практике, ситуация развивалась таким образом, что владельцам квартир вопрос аренды земли необходимо решать не с той персоной, которая восстановила исторически утраченное право собственности, а с коммерсантом.

Требования владельцев земли о заключении  Договора на аренду земли и взыскании долга по аренде затрагивают многих собственников квартир в жилых домах как в Риге, так и в других городах Латвии.

В случае разделенной собственности, в нормативных актах определено, что владелец земли вправе получать арендную плату за землю, так как закон не предусматривает бесплатное пользование  чужим  имуществом.  Владелец земли на законном основании получает право взимать арендную плату за землю, в свою очередь собственник здания  пользуется землей и платит за  ее использование.

Важно понимать распределение прав между участвующими сторонами, так как правовые арендные отношения состоят между владельцами земли и собственниками квартир жилого дома. Управляющий в разрешении данных вопросов имеет право подключаться только в том случае, если он получил соответственное уполномочия от собственников квартир жилого дома.

Это значит, что управляющий, вступая в арендные  отношения с собственником земли, представляет конкретное сообщество собственников квартир жилого дома (собственников квартир) и арендные отношения устанавливает для земельного участка, прилегающего к этому дому.

Нередко причиной, по которой вопрос об установлении правовых отношений принудительной аренды приводит к спору, является то, , что владельцы земли до конца не осознают, которая из сторон сделки истинная – собственники квартир жилого дома или управляющий. 

Приходится сталкиваться с ситуациями, когда владелец земли, не связаясь с собственником  дома (собственниками квартир), обращается с иском   к управляющему, в данном случае игнорируядругой субъект аренды и его интересы, и решая данный вопрос с управляющим, то есть  с вероятным заместителем. 

Собственники жилого дома могут поручить управляющему действия по управлению жилым домом полностъю или поручить определенные действия по управлению, вытекающие из законодательства, таким образом в Договоре управления указав, которые определенные вопросы управляющий решает от имени и поручении собственников квартир, и какие  вопросы решают сами собственники квартир.

В каждом конкретном случае владельцу земли необходимо выяснить, кто из двух субъектов – собственники квартир или управляющий, является тем, кто несет ответственность за заключение договора аренды земли.

Другим важным моментом в случае разделенной собственности является размер арендной платы за землю, которую владелец земли имеет право требовать от собственников квартир. Правовые отношения принудительной аренды как таковые существует на законном основании. А именно «Закон о приватизации государственных жилых домов и жилых домов самоуправлений» предусматривает, что арендная плата за землю назначается путем письменного соглашения сторон. Если стороны не могут договориться, арендная плата за земельный участок собственнику приватизированной квартиры и мастерской художника определяется следующим образом:

1) С 1 января 2018 года – до 5  % годовых от кадастровой стоимости;

2) С 1 января 2019 года - до 4  % годовых от кадастровой стоимости;

3) С 1 января 2020 года - до 3  % годовых от кадастровой стоимости.

До 1 июня 2017 года, когда поправки к закону вступили в силу, платежи по аренде земли составляли 6 процентов годовых от кадастровой стоимости земли. Заглядывая в далекое прошлое, видим, что закон устанавливал ставку 5% и в 2008, 2009 и в 2010 году арендная плата за землю не могла превышать сумму более чем на 25%, которая была рассчитана за предыдущий год.

Принимая во внимание тот факт, что существуют случаи, когда собственник земли реализует свое право требовать арендную плату за землю за предыдущий период, например за период в  10 лет, важно рассчитать арендную плату за землю, в соответствии с действующими нормами закона в определенный период времени.

Говоря о периоде времени, в течение которого владелец земли имеет право подать иск о взыскании платежей за аренду земли, важно знать, что десятилетний срок давности, предусмотренный в статье 1895 Гражданского кодекса, применяется к любому праву обязательств,  независимо от происхождения основы обязательств, а если основанием иска коммерсанта является Договор аренды, тогда необходимо оценить, может ли такой договор аренды быть признан коммерческой сделкой, а к нему применим срок исковой давности, установленный Коммерческим законом - 3 года. Это означает, что, если в течение 3 лет он не осуществляет какую-либо действия по  взысканию долга или убытков, владелец земли  теряет право на возврат долга.

Существенные изменения коснулись  владельцев земли также и 1 января 2015 года, когда обязательство арендаторов земли возместить собственникам земли  уплату налога на недвижимость в случаях принудительной аренды было  исключено из закона.

Надо признать, что на практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда условия Договора, срок действия которого пересекается с поправками закона после 1 января 2015, продолжает регулировать отношения между сторонами. Фактически, арендатор не обязан выполнять требования данного Договора и собственники квартир могут принять решение о внесении изменений в данный Договор, исключая обязанность возмещать собственнику земли оплату налога на недвижимость.

По вопросам, упомянутым в статье, и другим вопросам, связанным с разделением имущества, OOO ORDO Property Management организует бесплатный семинар для собственников квартир.

Ведущие семинара:

Mg.oec, Bac.iur. Яна Самуша (до этого Антсоне), юрист, член правления в ООО ORDO Property Management;

Mg.iur Янис Зелтыньш (практикующий юрист, административный директор в ООО «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde».

Ведущие семинара - авторы статьи в журнале «Jurista vārds», тема «Кто является ответственным в исках об аренде земли на основании закона».

Вопросы, которые Вы хотите задать ведущим семинара, просим заранее присылать на электронную почту: ilona.samusa@ordoproperty.lv.

Семинар будет проходить 26 января 2018 г., в Центре культуры и отдыха Иманта, по адресу Рига, бульвар Анниньмуйжас 29, с 13:00 до 18:00.

Предварительная запись по телефону 67855505, по электронной почте ilona.samusa@ordoproperty.lv или здесь

*Государственная Земельная служба. Отчет по рынку недвижимости, Разделенная собственность и принудительная аренда многоквартирных жилых домов в Латвии, 2015, Доступно здесь.

Покупателей приглашают посетить новые проекты в центре Риги

23.11.2017

alt
alt

Фасад "Sky Garden" признали лучшим в Латвии!

01.12.2017

Похожие статьи

alt

Советы эксперта: на что обратить внимание при выборе мойки для кухни

alt

4 самые распространенные ошибки, которые допускают застройщики

alt

АРЕНДУЙ, НАКАПЛИВАЙ, ПОЧУВСТВУЙ, ПРИОБРЕТАЙ

alt

5 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке жилья

alt

Кто должен платить ННИ - съемщик или собственник?

alt

В Риге строят новый и прогрессивный жилой район "Krasta kvartāls"

alt

Местный клиент разогревает латвийский рынок недвижимости, поэтому эксперты не сомневаются в его дальнейшем развитии

alt

Исследование: рижане не удовлетворены хозяйственным обслуживанием домов

alt

Макроэкономический эксперт Петерис Страутиньш: мы по-прежнему живем на "прохладном" жилищном рынке

Узнайте, какую сумму кредита Вы можете получить

  • Размер финансирования – до 85% от рыночной стоимости имущества.
  • С государственной гарантией в рамках программы ALTUМ и банка SEB финансирование может составить до 95% от рыночной стоимости выбранного Вами жилья.
  • Заявку на госгарантию могут подать молодые специалисты с высшим и средним профессиональным образованием в возрасте до 35 лет, также семьи, на иждивении которых есть дети в возрасте до 23 лет (включительно).
seb_house

Найдите вдохновение для своего дома!

Homer имеет большую коллекцию идей дизайна интерьера для вашего дома, офиса или дачи.

  • Растущее количество галерей, изображений и 360 виртуальных туров
  • Создавайте и делитесь своей книгой с идеями, чтобы сохранить эти прекрасные идеи
  • Ознакомьтесь с продуктами более 100 мебельных компаний, которые уже присоединились к Homer

Самые популярные

1

"Большой Улов" в новых проектах Юрмалы: выгодно выбери свое новое жилье и езжай домой на новом авто!

2

Летнее предложение от Saliena Park Apartments: покупай квартиру и получи в подарок умный дом

3

Дорога домой с работы в центре Риги в спокойную семейную идиллию в Баложи

4

Лучшее время начать гармоничную и спокойную жизнь в Юрмале!

Выбор редактора

alt

Дорога домой с работы в центре Риги в спокойную семейную идиллию в Баложи

alt

Эксклюзивная береговая линия по цене обычного участка

alt

В Дни клиентов приглашают на встречу в новый проект жилья в Saliena