Для оптимального поддержания стоимости своей собственности, а также для успешной реализации объекта недвижимости рынке, необходимо привести в порядок всю связанную с ней документацию. В свою очередь, тем, кто присмотрели для себя новую собственность, и в целях защиты от возможных осложнений в будущем необходимо изучить всю информацию, доступную об объекте.
Байба Калниня,представительница услуги по управлению недвижимой
собственностью Baltic Sotheby`s International Realty,
дает ценные рекомендации, которые стоит знать остатусе права собственности.
1. Регистрация в
Земельной книге
Информацию
о собственности следует искать в публично доступной Земельной книге
(www.zemesgramata.lv). Собственникам выдается
свидетельство Земельной книги (в бумажном формате), а всю актуальную
информацию можно просмотреть в Государственной единой
компьютеризированной земельной книге, которая считается центральной
базой данных, откуда распространяются сведения о всех вписанных в
Земельную книгу единицах собственности в Латвии. В Земельной книге
можно увидеть и то, кто является текущим собственником, и отягощения,
наложенные на объект собственности, и другие данные. Земельная книга
дает общее представление о собственности, а также позволит избежать
проблем в будущем, например, чтобы вместо желаемой собственности не
приобрести у недобросовестного продавца нечто совсем другое.
2. Отягощения
Обязательно следует изучить,
наложены ли и какие отягощения на объект собственности. Ознакомившись
с отягощениями в соответствующем разделе Земельной книги, вы будете о
них информированы, а также получите лучшее представление о том, как вы
сможете в дальнейшем распоряжаться своей собственностью, и, будут ли
отягощения ограничивать вас в действиях. Раздел Земельной книги
состоит из четырех частей, в которые вносятся сведения о: 1)
недвижимой собственности, 2) собственнике недвижимой собственности, 3)
отягощениях, наложенных на недвижимую собственность, и 4)
задолженностях недвижимой собственности.
Отягощения можно увидеть в 3-й и 4-й частях раздела. В
третьей части зафиксировано вещное право, где чаще всего встречается
зарегистрированное право аренды, а в четвертой —
право залога.
Распространенными отягощениями являются различные инженерные
коммуникации (водоснабжение, газоснабжение, канализация на земельном
участке, телекоммуникации). Следует учесть, что, к примеру, закон «О
телекоммуникациях» защищает такие коммуникации, и собственник не может
ликвидировать эти соединения, лишь потому что они ему мешают. Очень
часто встречаются также отягощения в виде различных сервитутов
(дорога, водоснабжение и др.). Сервитут — это
отягощение, наложенное на один объект собственности и служащее на
пользу другому. Он вносится в раздел Земельной книги и в случае, если
представляет собой собственность, служащую на пользу какому-либо, то
накладывает обязательства на собственника, которые тот должен
выполнять.
На сайте Latvija.lv и в Управлении по делам гражданства и
миграции необходимо проверить записи о лицах, задекларированных в
конкретной собственности. Эту информацию необходимо получить до
приобретения объекта, поскольку доставить неприятности новому
собственнику могут не только нежелательные арендаторы – физические лица, но и зарегистрированные по
адресу юридические лица. Справку о задекларированных лицах может
получить собственник, а просмотреть адреса юридических лиц можно в
Регистре предприятий Латвийской Республики.
Если вы хотите приобрести земельный участок,
необходимо изучить и так называемые возможные будущие отягощения,
которые можно найти в Плане развития территории каждого
самоуправления, где указано, какая цель использования предусмотрена
для данной территории. Это позволит убедиться, к примеру, не
планируется ли в месте, где задумано построить частный дом,
промышленная или коммерческая застройка, не планируется ли
автомагистраль через ваш земельный участок и пр. Такую
информацию — справку из
стройуправления — можно попросить
предоставить управляющего собственностью, или же самому ознакомиться с
публично доступной в самоуправлениях информацией.
3.
Основная
документация на собственность: план границ земельного участка,
инвентаризационное дело кадастре“</a>
В
системе кадастра Государственной земельной службы на портале Kadastrs.lv регистрируются и актуализируются
основные данные о единицах недвижимой собственности, земельных
единицах, зданиях (строениях), группах помещений, долях земельных
единиц и характеризующие их данные, а также данные о собственниках,
законных владельцах, пользователях и арендаторах. Выполнив вход на
данном сайте и используя э-услугу <a
href="https://www.latvija.lv/ppk/dzives-situacija/apakssituacija/p529/procesaapraksts"
target="_blank">"Мои данные в
на порталахLatvija.lv и Epakalpojumi.lv, вы сможете найти информацию о своей собственности. Можно как просмотреть исходные документы и кадастровую стоимость любой собственности, так и запросить информацию электронно. Здесь представлены схемы расположения строений, фактические планы земельных участков и другие сведения, которые следует обязательно проверить, особенно в случае покупки собственности. Наиболее частые проблемы, с которыми вам придется столкнуться на практике: на плане границ земельного участка появляются несуществующие строения, которые в жизни больше не существуют (снесены, но их статус не легализован). Бывали случаи, когда на земельном участке одного собственника находились строения другого собственника, которые не были зафиксированы в разделе Земельной книги, но присутствовали в системе кадастра. Такие принадлежащие другому собственнику здания могут создать значительные затруднения для нового собственника. Эту информацию системы кадастра следует обязательно проверить и привести в порядок, поскольку люди, покупающие собственность, становятся все более знающими и требуют корректной, соответствующей факту информации, не говоря уже о банках, которые при выдаче ипотечных кредитов обращают серьезное внимание на эти сведения, которые может стать решающим фактором в предоставлении кредита.
4. Соответствие расположения и планировки зданий и строений делу инвентаризационному делу
Зачастую после ознакомления с информацией в системе кадастра выявляется несоответствие собственности в жизни статусу, зафиксированному “на бумаге“. Особенно часто это можно наблюдать в случае с квартирами и частными домами, где проведены различные перестройки и улучшения, которые не были согласованы и затем зарегистрированы. Поэтому данный вопрос необходимо уладить, чтобы фактическая ситуация была зафиксирована и в инвентаризационном деле.
5. Сдача собственности в эксплуатацию
Для нашей страны это классическая проблема, поскольку многие люди живут в собственности, которая не была сдана в эксплуатацию. Здесь речь идет не о многоквартирных домах, а о квартирах, в которых были осуществлены изменения, и в особенности — о частных домах. Чтобы привести в порядок все документы на собственность, этот вопрос должен быть полностью решен. Если для собственности планируется (или уже была осуществлена) перестройка, следует считаться с тем, что необходимо получить разработанный проект, затем происходит само строительство (или условное строительство, если таковое уже произошло), после чего — инвентаризация и сдача в эксплуатацию. Далее все изменения должны быть внесены в систему кадастра Государственной земельной книги и в Земельную книгу.
Следует помнить, что при выдаче кредита банки могут установить
конкретные сроки для сдачи собственности в эксплуатацию, а в случае их
несоблюдения — применить санкции.
“В одном классическом латышском
фильме говорилось: “У нас всё в порядке. Все документы в
порядке“. Почему важно привести всю документацию на собственность
в порядок? Во-первых, чтобы у самого собственника было чувство
уверенности, что с собственностью все в порядке. Это по сути улучшение
ликвидности собственности, которое в будущем позволит гораздо успешнее
ее продать, если возникнет такая необходимость. Во-вторых, если
собственность продается, новому собственнику не придется столкнуться с
возможными проблемами, решение которых требует как времени, так и
денег. Вышеперечисленные пять шагов — это
классическая схема, которую следует выполнить, чтобы убедиться, что с
документацией на собственность все в порядке, однако следует
учитывать, что может быть еще множество разных нюансов для каждого
объекта собственности в отдельности, поэтому пригодится совет
профессионала, который знаком со сферой недвижимости и сможет помочь
избежать разных “подводных камней““, говорит Байба
Калниня,представитель услуги по управлению
недвижимой собственностьюBaltic Sotheby`s
International Realty.
Осознавая, что изучение документации на собственность как
трудозатратно, так и полно нюансов, а также в целях обеспечения своим
клиентам опыта профессионалов своей сферы поставщики услуги по
управлению недвижимой собственностью Baltic Sotheby`s
International Realty предлагают взять на себя заботы вместо
клиентов, чтобы привести в порядок всю документацию, изучить и
предоставить клиентам всю информацию о собственности, которую
планируется приобрести.
Если
вам необходима консультация по праву собственности или улаживание
юридических вопросов, просим писать по электронной почте на адрес [email protected] или звонить по телефону
+371 29 259 025.