Эксперт: как избежать проблем с банками при оценке недвижимости?

 «Процесс покупки и продажи недвижимости обычно подразумевает участие не только продавца и покупателя, но и банка, а рыночную стоимость имущества определяет сертифицированный оценщик. В настоящее время латвийские банки всё чаще предъявляют строгие требования всем сторонам сделки, в том числе и оценщикам. Для читателей было бы важно знать, каким условиям должен соответствовать оценщик, чтобы избежать проблем с банком», – рассказывает Марк Тарвид, глава отдела оценки недвижимости в Interbaltija. 

Полезно знать, Interbaltija, Vērtēšana

Чем оценка сертифицированного оценщика отличается от кадастровой стоимости и почему она имеет мало общего с рыночной ценой?

Кадастровая оценка – это так называемая «массовая оценка». Она определяет «среднюю температуру по больнице» для всей недвижимости района. Государственная земельная служба утверждает, что кадастровая стоимость определяет 80% рыночной стоимости.

Ежедневно подготавливая оценки недвижимости, могу сказать, что кадастровая стоимость может составлять как 30-50%, так и 150% или более от реальной рыночной стоимости. Она не учитывает ремонт, планировку, юридическое или физическое обременение. Таким образом, на практике мы видим, что кадастровая стоимость может быть выше или ниже, а значит кадастровая оценка не гарантирует полного представления о рыночной стоимости.

Как стоимость недвижимости определяется сертифицированными оценщиками? Какие требования предъявляют банки к оценщикам и почему им доверяют?

Полезно знать, Interbaltija, Vērtēšana

Чтобы обеспечить полноценную оценку, оценщик, по сути, должен разбираться в разных отраслях и владеть разными профессиями. Для начала нужно быть хорошим юристом, потому что оценщик должен внимательно изучать документы. При осмотре объекта и оценке планировки оценщику необходимо быть строительным экспертом, сметчиком и архитектором. Нужно уметь определить, каких затрат может потребовать устранение и легализация выявленных несоответствий и возможны ли они. В конце концов, оценщик должен быть экономистом, чтобы объединить все юридические и технические факторы и таким образом обеспечить всестороннюю и объективную оценку имущества.

Хороший оценщик тесно взаимодействует с партнерами – строительными экспертами, юристами, архитекторами. С ними можно консультироваться или, в случае необходимости, к ним можно перенаправить клиента для решения какого-либо важного вопроса. Например, оценщик может не знать, можно ли легализовать перепланировку какого-то конкретного имущества – в этом случае нужно звонить и спрашивать у архитектора. Случается, что в результате самовольной перепланировки санузла необходимо дополнительное согласие соседа, а в некоторых случаях и согласие всего дома.

Для регулирования работы оценщиков существуют законы и нормативные акты, латвийский стандарт «Оценка имущества», рекомендации Латвийской ассоциации оценщиков имущества, а также сертификация предприятий и частных лиц.

У каждого банка свои требования к оценщикам, и, как правило, эти требования очень строгие. Фактически создаются и регулярно обновляются списки оценщиков, которым можно доверять, работа которых объективна и соответствует требованиям нормативных актов.

Как удостовериться, что оценщик имеет все необходимые сертификаты?

Сначала зайдите на сайт vertetaji.lv – там есть список всех сертифицированных латвийских коммерсантов, предоставляющих услуги по оценке. Если вы не нашли там конкретного специалиста, скорее всего, он не сертифицирован и заказывать оценку нет смысла, так как банк её не признает.

Европейская ассоциация оценщиков TEGOVA также сертифицирует специалистов и выдаёт сертификат «Признанный европейский оценщик». Такой сертификат позволяет делать оценки по всей Европе и свидетельствует о высоком уровне качества работы специалиста.

Что происходит, если была заказана оценка низкого качества или банк не признаёт оценку?

Наименьший риск возникает, когда оценка делается просто для себя – заказывая некачественную оценку и оставляя ситуацию практически без изменений, вы получаете неверное представление о рыночной стоимости, которая на самом деле выше или ниже.

Во всех остальных ситуациях некачественная или неквалифицированная работа оценщика повлечёт за собой головные боли, финансовые потери и лишнюю трату времени. Например, покупатель может переплатить, потому что недвижимость на самом деле стоит дешевле; продавец может заработать меньше, потому что недвижимость на самом деле стоит дороже; банк может отказать в выдаче кредита, поскольку указанная рыночная стоимость имущества неверна; противоположная сторона может выиграть судебный процесс просто из-за некачественной оценки.

Сколько стоят оценки в Латвии и сколько можно на них сэкономить?

Все оцениваемые объекты отличаются друг от друга, поэтому затраты на оценку также отличаются. Однако в 95% случаев оцениваются частные дома или серийные квартиры. Стоимость таких оценок обычно составляет около 110-130 евро для квартир и 220-280 евро для частных домов. Цены на услуги оценочных фирм отличаются незначительно. Поэтому моя основная рекомендация для читателей при оценке недвижимости, бизнеса и движимого имущества – не пытаться сэкономить 10 или 20 евро, а выбрать надёжного оценщика со всеми необходимыми сертификатами.

Сертифицированный и опытный оценщик, безусловно, будет готов проконсультировать вас ещё до покупки или продажи. Очень важно прислушаться к консультации, потому что объект может иметь изменённую или несогласованную планировку. Встречаются также случаи самовольного изменения фасада или замены окон, о чём оценщик, который сотрудничает со строительным экспертом, вас обязательно проинформирует, так как в этом случае строительное управление потребует привести дом в его прежнее состояние, а это, в свою очередь, потребует значительных инвестиций уже после заключения сделки.

Желаю всем объективных и удачных сделок», – завершает Марк Тарвид.

 

День открытых дверей вместе с баскетболистом Кристапом Яниченоком! Ул. Аннac 19, Марсили, Балтэзерс

23.10.2019

alt
alt

ТЕНДЕНЦИЯ НА РЫНКЕ КВАРТИР В РИГЕ

30.10.2019

Похожие статьи

alt

Ошибки, которые в процессе планирования кухни поможет избежать дизайнер

alt

Латвийский ВНЖ продолжает работать

alt

Самые популярные фасадные материалы для кухни: в чем их плюсы и минусы?

alt

Расходы на приобретение жилья, о которых покупатели забывают

alt

Окупится ли в будущем вложение в недвижимость?

alt

Покупать или снимать – вот в чем вопрос!

alt

Приобретение жилья в Риге, под Ригой или в регионах – что нужно учитывать

alt

ARENS предлагает: как сегодня должна выглядеть современная кухня?

alt

В чем разница между кухней стоимостью 3000 и 9000 евро? Решения для разных бюджетов

Karstākie jauno projektu piedāvājumi!

  • Karstākie dzīvokļu un māju projektu piedāvājumi Rīgas apkaimēs un Pierīgā.
  • Īpaši izdevīgi un pieejami cenu piedāvājumi, bonusi un pavisam svaigs mājokļu papildinājums jauno projektu tirgū.
  • Izvēles iespējas ikvienai auditorijai. Ja esi jauna mājokļa meklējumos, šī būs īstā vieta!

Самые популярные

1

Ошибки, которые в процессе планирования кухни поможет избежать дизайнер

2

Проданы все квартиры в первом девелоперском проекте Hepsor в Риге по ул. Баложу, д. 7

Выбор редактора

alt

Расходы на приобретение жилья, о которых покупатели забывают

alt

Место для дома Твоей мечты: в День открытых дверей покажут земли под застройку

alt

Окупится ли в будущем вложение в недвижимость?