Мнение эксперта: В развитии студенческого жилья в Латвии можно усмотреть перспективу и хорошую отдачу

Опыт инвестора и девелопера NCH, который реализует проекты студенческого жилья (student housing) за границей, где в последние годы этот сегмент альтернативных инвестиций в недвижимость растет очень стремительно, свидетельствует о том, что и в Латвии (в первую очередь, в Риге) квартиры этого типа (маленькие, экономичные, площадью 13-25 м²) могут быть очень перспективным видом инвестиций с отдачей 8-12 %.

Выбор редактора, Мнения экспертов, Рынок жилой недвижимости

На втором Балтийском форуме девелоперов, организованном Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA совместно с Международной федерацией недвижимости FIABCI, большой интерес вызвала дискуссия об альтернативных сегментах вложений в недвижимость, поэтому LANĪDA продолжает развивать эту тему. Опытом поделился Карлис Цербулис, старший вице-президент компании-инвестора и девелопера NCH, которая среди работающих в Балтии предприятий накопила самый большой опыт в развитии в Великобритании сегмента студенческого жилья (student housing). Возглавляемое им предприятие Nordic House производит в Латвии деревянные модули для домов, которые доставляются в Англию для строительства студенческого жилья. NCH строит эти дома и управляет ими в сотрудничестве с крупнейшим оператором в Великобритании – компанией CRM

NCH начало эти инвестиции в Великобритании три года назад, когда в 2013 году в Плимуте для студентов был построен шестиэтажный дом на 89 комнат общей площадью почти 3000 м².  В Ливерпуле построено почти 400 комнат общей площадью более 7000 м². Всего в четырех проектах student housing NCH разместило 550 комнат, а в новейшем проекте, который возводится в Белфасте, предусмотрено 14-этажное здание на более чем 700 студенческих комнаток. 

Цербулис познакомил с ситуацией в Англии в данном секторе инвестиций, пояснив, почему он растет так стремительно, и назвал Великобританию лидером по развитию проектов  student housing. "Этому есть несколько причин. Во-первых, 19% всех студентов в Англии – иностранные студенты, и эта пропорция год от года стремительно растет. Например, в нашем ливерпульском проекте, который сразу был на 100% заполнен, почти все арендаторы – 95% студентов – были из Китая. Местные, английские, студенты также используют услуги student housing, но иностранцы обеспечивают основную базу и они более платежеспособны. Это и диктует качество проектов: жилье должно соответствовать уровню трех- или четырехзвездочной гостиницы с функциональным, современным дизайном, качественной отделкой и оснащением. Родители иностранцев играют большую роль в выборе учебного заведения и места жительства и готовы платить за комфорт и безопасность своих детей", - рассказал эксперт.    

Еще одна причина развития этого сегмента в Англии состоит в том, что там катастрофически не хватает свободной жилплощади,  альтернативное студенческое жилье решает эту проблему. "В случае с Латвией существенно первое обстоятельство – увеличение количества иностранных студентов, а второе обстоятельство не актуально, потому что численность населения у нас падает, и площадей для аренды достаточно. Однако и у нас не хватает качественных, экономичных (небольших), современных, цивилизованных жилых площадей, поэтому я предполагаю, что у таких проектов в Латвии, и особенно в Риге обязательно будет перспектива, к тому же они могут принести отдачу вложений на уровне  8-12 %", - считает Цербулис. 

Разъясняя ситуацию в Англии и проводя параллели с Латвией, он рассказал, что в Великобритании законом установлены требования к определенным сегментам рынка недвижимости: если вы хотите строить на продажу дом с более чем 9 квартирами, то по крайней мере 40% (и даже до 60%) квартир должны быть субсидированными, то есть предназначенными для малообеспеченных людей, а в развитии student housing единственное ограничение состоит в том, что это жилье нельзя сдавать не студентам. Еще один альтернативный сектор вложений в Англии, в котором нет 40%-ного ограничения, - это квартиры для сдачи в аренду (эта сфера там мало развита) или Private rental sector (PRS). "PRS могут быть квартиры разного размера, но есть тенденция, которая перекрывается со студенческим жильем – все чаще люди отдают предпочтение небольшим, экономичным квартиркам, с совместными помещениями общего пользования. Жилье PRS охотно выбирают люди средних лет, разведенные, молодые профессионалы, которым не нужна большая площадь. Я думаю, что и в Латвии будет достаточно большой спрос на такое жилье, в котором могут жить и студенты, и другие, потому что, как видим, на рынке недостаточно такого предложения. Уже сейчас многих владельцев домов в центре спасли иностранные студенты, которые готовы совместно снимать квартиры.", - рассказал К.Цербулис. 

Продолжая говорить о студенческом жилье в Англии, он отметил, что, в отличие от классических квартирных проектов, здесь нужно учитывать некоторые специфические требования. Первое из них – небольшой размер. Строятся квартиры в основном двух видов: cluster flats площадью около 13 м², которая включает в себя комнату, санузел, а кухня у жильцов общая, и studio apartaments площадью около 25 м², в которой есть своя кухня. В этих проектах имеются помещения общего пользования (спортзал, тренажеры, комнаты отдыха, в которых жильцы охотно социализируются по вечерам), и чем больше возможностей предложит девелопер живущей в доме коммуне, тем больше шансы заселить объект. Еще одна особенность – объект должен находиться на расстоянии не более 20 минут от вуза, и чтобы неподалеку были и развлекательные заведения. Важно, что в арендную плату должны быть включены все затраты – электричество, вода, отопление, использование общих помещений и безопасность (кодовый ключ от квартиры, в крупных проектах есть охрана). Обязательное требование – быстрый интернет. "Поэтому проект должен быть энергоэффективным - использование ресурсов на каждую квартиру отдельно не учитывается. Арендная плата составляет от 300 до 800 евро (затраты на аренду в private rental sector (PRS) аналогичные). Арендная плата на подобные квартиры в Латвии могла бы быть примерно такой же", - считает К. Цербулис. 

Эксперт рекомендует тем латвийским девелоперам и инвесторам, которые рассматривают возможность войти в этот сектор недвижимости, начать с небольших проектов и постепенно наращивать объем. "Этот рынок перспективен. Риге и Латвии нужны такие проекты, они в нашей рыночной ситуации, возможно, не будут называться и не станут классическим "student housing", но их смогут использовать молодые профессионалы и те, кому не хватает качественного, небольшого, экономичного жилья", - добавил Цербулис. Также потенциальным коллегам он обязательно советует посещать отраслевые конференции, которые регулярно проходят во многих городах Европы (Лондон, Амстердам, Вена и др.), потому что "там есть возможность встретиться с операторами объектов и другими профессионалами отрасли, готовыми поделиться опытом. Знать, как строить квартиры, не означает, что вы сразу станете специалистом в проектах student housing, потому что опыт появляется с каждым новым проектом". Предприятие NCH пока не планирует развивать этот сегмент в Латвии, потому что, как пояснил Цербулис, хотя в распоряжении предприятия и имеются свободные участки, они, к сожалению, не в таких местах, которые были бы перспективны для этого сегмента.

К. Цербулис поделился глобальной статистикой, которая подтверждает, что и в Латвии есть возможности для развития этого сегмента.

Для справки:

В последнее десятилетие рынок студенческого жилья (student housing) стал ведущим инвестиционным сектором, привлекая серьезный интерес инвесторов, девелоперов и частных операторов.

С 2000 года количество студентов в глобальном масштабе выросло с 98 млн до 165 млн, а в 2025 году оно достигнет уже 263 млн. 

Самый большой интерес к учебе наблюдается со стороны жителей Азии: половина иностранных студентов в странах ОЭСР – азиатского происхождения (52%), затем следуют европейские (23%) и африканские (12%) студенты.

Европа и Северная Америка исторически привлекают больше всего иностранных студентов (75%), популярны англоязычные страны - США, Великобритания, Австралия. За ними следуют Германия и Франция. 

Количество студентов старшего возраста (25+) в последнее время растет в среднем на 8%.

Student housing превосходит другие сектора коммерческой недвижимости в США и Великобритании - отдача инвестиций составляет 11-15%. Инвестиции поступают из инвестиционных фондов, от государства и из пенсионных фондов.  

Основа достижений этого сектора – сравнительно стабильные доходы и адекватная арендная плата (помехой не является и ее рост), сравнительно короткий период реализации проекта, гарантированный высокий процент заполняемости: хорошо работающие студенческие дома практически заполнены, спрос местами выше, чем предложение помещений. 

Европейские эксперты называют эту сферу совершенно незрелым сектором, прогнозируя для него широкие возможности развития, потому что ограниченное государственное финансирование образования заставляет учебные заведения обращаться к частному сектору через проекты частно-публичного партнерства.  

В ТОПЕ 10 самых востребованных студентами городов мира шесть являются европейскими: Париж, Лондон, Вена, Цюрих, Берлин и Дублин. Ни Риги, ни ее балтийских соседей в этом рейтинге пока нет.  

(Источник: Global Student housing report "Student housing: a new global asset class")

Ситуация в Латвии 

Из-за демографических проблем, миграции (молодежь уезжает учиться в другие страны) и экономической ситуации с 2006/07 учебного года количество местных студентов в Латвии уменьшилось более чем на четверть, и в 2020 году прогнозируется лишь 70 тыс. местных студентов (для сравнения, примерно в 2000 году студентов в Латвии было почти наполовину больше – 130 тыс). В свою очередь количество иностранных студентов в Латвии растет год от года, и одна из причин – более выгодная плата за учебу и затраты на проживание, что привело к дефициту жилплощади. Примерно 50% всех иностранных студентов – граждане третьих стран. 

В среднем каждый иностранный студент приносит государству 5 000 евро в год: только на проживание они готовы тратить 730 -1380 евро (для сравнения, местный студент – 276 евро), - что с учетом количества иностранных студентов, например, в 2012/2013 академическом году, пополнило бюджет государства на 17,1 млн евро.

Эксперт: Для здорового развития латвийского рынка недвижимости сначала нужно устранить основные проблемы

14.11.2016

alt
alt

Распродажа недвижимости Salvus!

15.11.2016

Похожие статьи

alt

2017 год на рынке недвижимости был годом позитивного развития, которое должно продолжиться и в этом году

alt

Новые проекты по ценам квартир советского времени

alt

Поколение миллениум, "убившее пеленки", меняет рынок недвижимости

alt

Эксперт: рынок недвижимости болен, но лекарство есть

alt

Эксперт: Brexit дает новые возможности для девелоперов Евросоюза

alt

Летняя акция в Gaiļezera nami: кухня в подарок!

alt

Аргументы в пользу керамической раковины на твоей кухне!

alt

"Tuvidi" — место, где можно расти

alt

Состоится открытие первого современного мультифункционального офисного центра в Юрмале – "Citadele biroji"

Хотите приобрести жилье?

Выясните свои возможности получить кредит в банке SEB и запишитесь на бесплатную

  • Срок возврата кредита до 30 лет
  • Возможность отложить платеж основной суммы на срок до 18 месяцев
  • Предложение по страхованию кредитных платежей
  • Господдержка в приобретении жилья семьям с детьми
seb_house

Найдите вдохновение для своего дома!

Homer имеет большую коллекцию идей дизайна интерьера для вашего дома, офиса или дачи.

  • Растущее количество галерей, изображений и 360 виртуальных туров
  • Создавайте и делитесь своей книгой с идеями, чтобы сохранить эти прекрасные идеи
  • Ознакомьтесь с продуктами более 100 мебельных компаний, которые уже присоединились к Homer

Самые популярные

1

Аргументы в пользу керамической раковины на твоей кухне!

2

«Государственные недвижимости» организует аукцион продажи недвижимости ул. Крустпилс 63, Рига

3

Летняя акция в Gaiļezera nami: кухня в подарок!

4

Приглашаем вас на день клиентов в Ezerparka Nami!

5

Vestabalt откроет двери в многоквартирном доме на ул.Таллинас 86

Выбор редактора

alt

Летняя акция в Gaiļezera nami: кухня в подарок!

alt

Аргументы в пользу керамической раковины на твоей кухне!

alt

"Tuvidi" — место, где можно расти