Сценарий развития на рынке жилья зависит от государственной политики

Хотя в последние годы на латвийском рынке недвижимости достигнут баланс цен и возобновились сделки как с квартирами в серийных многоквартирных домах, так и с квартирами в новых проектах, темп строительства новых проектов медленный, несмотря на довольно преклонный возраст жилого сектора Латвии. Поэтому дальнейший сценарий развития на рынке жилья зависит от государственной политики, которая должна подразумевать разработку стратегических документов для планирования развития рынка, чтобы упорядочить и сделать более эффективным процесс принятия решений в сфере недвижимости и строительства.

К таким выводам пришли специалисты Института экономики строительства и недвижимости РТУ в объемном исследовании ""Творческая деструкция"* для содействия проектам развитию жилого сектора", подготовленном в сотрудничестве с Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA.

Объемное исследование

Один из важнейших сегментов рынка недвижимости – это жилая застройка. Исследование ее прежнего развития охватывает сделки с объектами жилого сектора (фонда) – индивидуальными жилыми домами (особняками) и многоквартирными жилыми домами, возрастная структура которых очень различна. Исследовать прежнее развитие нужно для того, чтобы оценить положение и потенциал этого сектора, рыночную ситуацию в соответствующий период и тенденции развития, а также сделать важные выводы и выдвинуть предложения. Рассмотрев актуальность темы и необходимость понять тенденции развития и усовершенствования рынка недвижимости в жилом секторе, авторы выдвинули гипотезу - "творческая деструкция" в сегменте жилой застройки возможна, и она может способствовать эффективному управлению и долгосрочному развитию жилого сектора.

Для проверки гипотезы была поставлена цель изучить нынешнее состояние жилого сектора, проанализировать тенденции развития рынка недвижимости в сегменте жилой застройки, оценить потенциал и возможности в распределении ресурсов при создании жилой застройки через качественные проекты развития. Для реализации целей исследования была изучена динамика сделок с жилплощадью и связанными с ней земельными участками и тенденции развития в период с 2002 по 2014 год. Были идентифицированы необходимые для развития жилого сектора единицы земли и влияние их трансформации на развитие жилого сектора; рассмотрены особенности жилого сектора на определенных исследуемых территориях; через оценку структуры жилого сектора и интенсивности сделок с недвижимостью в сегменте жилой застройки были выявлены факторы, обуславливающие старение жилого сектора и стагнирующий характер рынка недвижимости. На основании результатов исследования были сделаны важные выводы и выдвинуты предложения, как содействовать развитию жилых проектов.

Повысить эффективность в управлении

Результаты анализа указывают на необходимость и потенциал в поиске приемлемых для общества концептуальных решений и повышении эффективности управления жилым сектором. Проведенный анализ, важнейшие его результаты и сформулированные выводы обосновывают необходимость продолжать исследование возможностей развития рынка недвижимости по нескольким направлениям, в том числе для того, чтобы разработать качественное предложение жилья, для которого должны быть предусмотрены приемлемые земельные площади, и создать для него соответствующий спрос. Следует также анализировать вызовы, риски и эффекты от привлечения иностранного капитала и вкладов иностранцев в развитие недвижимости. 

Как подчеркивают авторы, необходимо объединить процессуальный и системный подход в управлении развитием рынка недвижимости – усовершенствовать систему, то есть разработать ее согласно комплексной оценке проблем развития рынка недвижимости.

В латвийской политике развития жилья нужно предусмотреть оценку факторов, влияющих на рынок недвижимости, в соотношении с функционированием рынка, что позволило бы эффективно использовать ресурсы и увеличить приток инвестиций в недвижимость и строительство, что, в свою очередь, в долгосрочной перспективе обеспечит стабильное социально-экономическое развитие государства или конкретной административно-территориальной единицы.

Жилой фонд старый и развивается медленно

Авторы исследования пришли к выводу, что в распределении земли (земля под застройку индивидуальными жилыми домами и многоквартирными домами) с 2010 года наблюдаются сравнительно небольшие изменения в количестве единиц земли и площадях. Таким образом, по этому признаку развитие жилого сектора неизменно.

Анализируя статистические данные, авторы пришли к выводу, что большая часть нынешнего жилого фонда Латвии построена до 1990 года – 86%. Только 10% жилых домов возведены в период с 2000 по 2011 год, и это означает, что жилой фонд Латвии обновляется и развивается сравнительно медленно. По данным Государственной земельной службы, только 2164 многоквартирных жилых дома в Риге (6%), построены в период с 1991 по 2014 год, и это очень мало.

Статистически Рижский регион наиболее активен в новом строительстве – 41,13% от общего числа построенных квартир в 2014 году. Статистика Риги не намного отстает – 35,73% от общего количества построенных квартир в Латвии. Анализируя количество построенных квартир за последние восемь лет, авторы пришли к выводу, что оно резко сократилось – в 3,5 раза, что связано с социально-экономической, правовой и политической ситуацией в государстве, что отразилось на развитии рынка недвижимости в целом. Количество выданных разрешений на строительство и принятых в эксплуатацию жилых домов в новостройках свидетельствует, что темпы строительства жилых домов значительно сократились в конце исследуемого периода по сравнению с показателями 8 лет назад. Тенденции развития жилищного рынка с 2002 по 2014 год заставляют прийти к выводу, что, несмотря на процессы упорядочения жилого фонда на государственном уровне, темп строительства новых проектов в конце исследуемого периода значительно снизился. Следовательно, в государственной политике нужно изыскать возможности улучшения и развития рынка недвижимости, особенно в строительстве новых проектов – из-за довольно преклонного возраста многоквартирных жилых домов.

Как указывают авторы, публично доступная информация о возрастной структуре жилого сектора Латвии и его особенностях позволяет сделать однозначный вывод о том, что жилой фонд по-прежнему развивается медленно, и для его корректного учета и анализа нужна всеобщая индексация жилых домов, то есть идентификация и обследование. Таким образом, стала бы возможна качественная оценка доступности жилья, в том числе в новых проектах, что позволило бы установить занятые и свободные жилплощади, проанализировать те причины, по которым люди выбирают то или другое предложение для своих домохозяйств.

У серийных домов приближается конец срока эксплуатации

В Латвии не сохранена и не поддерживается база данных советского времени о построенных в Риге в разные периоды сериях многоквартирных жилых домов, поэтому количество домов каждой серии можно оценить только приблизительно. Кроме того, в Латвии не проводился и мониторинг жилых домов, и это означает сложность и раздробленность процесса идентификации как серийных многоквартирных жилых домов, так и других видов многоквартирных домов (с деревянными внешними стенами, сталинского времени, довоенных). Это существенная проблема, потому что, как установили авторы исследования, у проанализированных многоквартирных жилых домов советской постройки в Риге (общим числом 3000) с 2020 по 2050 год истекает срок эксплуатации, а средний срок эксплуатации их инженерных сетей уже истек. Так как изучены были только многоквартирные серийные проекты в Риге, актуальным по-прежнему остается вопрос об окончании срока эксплуатации остальных многоквартирных жилых домов и их инженерных сетей. 

Неполные базы данных

Авторы выделяют проблему: сравнительно неполные базы данных и недоступность актуальной информации, что не позволяет ни анализировать, ни делать выводы о рынке недвижимости. Поэтому авторы рекомендуют, в частности, Государственной земельной службе актуализировать данные о жилых домах по количеству, площадям, по главным видам использования и их изменениям, по году ввода в эксплуатацию - в Латвии, Риге и важнейших региональных городах, а местным самоуправлениям советуют постоянно обобщать и накапливать данные о ежегодных трансформациях земель. Это позволило бы вести точный учет жилья, чтобы выявить потенциал в развитии жилищного рынка, получить представление о доступности земель и целесообразном использовании в развитии жилого сектора, а также дало бы возможность анализировать и прогнозировать наилучшие пути расширения урбанистических территорий, соблюдая тенденции развития пригородных территорий, создавать привлекательные для общества территории жилой застройки.

Авторы добавляют, что недоступна и информация о реновации многоквартирных жилых домов, в том числе на средства ЕС. Государственным и/или муниципальным службам следовало бы вести учет реновированного жилого фонда, в рамках которого целесообразно выделить полную и частичную реновацию многоквартирных жилых домов, сравнив выполненные строительные работы, а также проанализировать сметы, сравнив расходы на полную реновацию дома с расходами на строительство нового дома.

Упорядочить цели использования домов

Как указали исследователи, на латвийском рынке недвижимости часты ситуации, когда главный вид использования здания не соответствует его реальной цели использования. Например, в Государственной системе кадастровой информации как главный вид использования здания значится нежилое здание, а на самом деле здание используется для проживания. Такая ситуация приводит к негативным финансовым последствиям для жильцов, существует и потенциальный риск для покупателей. Поэтому ответственным органам государства и/или самоуправлений нужно выявить те нежилые здания, которые на самом деле используются для проживания, и вмешаться с имеющимися в их распоряжении инструментами, чтобы искоренить такие случаи и привести в порядок рынок недвижимости. Следовало бы идентифицировать особенно те нежилые здания, которые, согласно территориальной планировке, находятся на территориях публичной застройки, территориях технической застройки и т. п., чтобы в будущем не создавалось угрозы безопасности жителей и им были бы сохранены здоровые условия жизни. Таким образом, необходимо разработать правила, ответственные решения, которые предусматривали бы больший контроль над занесением недвижимости в земельную книгу не только с юридической точки зрения, но и с точки зрения реального состояния конкретного объекта недвижимости на местности.

* Автором понятия "творческая деструкция" считается известный австрийский экономист Й. Шумпеттер. Это ситуация, когда пережившие свое время участники рынка заменяются другими и уступают место новым, более эффективным и богатым предприятиям и товарам. Развивая идею о противоречиях системного характера в капитализме, исследовалось влияние городской среды на создание товаров и территориальное привлечение капитала, чтобы обосновать мнение о том, что для преодоления периодических кризисов необходимы вложения в строительство и улучшение инфраструктуры, чтобы смягчить кризисы, например, в случаях, когда "лопаются" пузыри недвижимости.

За 10 месяцев SEB banka выдал 1100 ипотечных кредитов

11.11.2015

alt
alt

Торжественное открытие дома с апартаментами класса «премиум» в Риге «Club Central Residence»

19.11.2015

Узнайте, какую сумму кредита Вы можете получить

  • Размер финансирования – до 85% от рыночной стоимости имущества.
  • С государственной гарантией в рамках программы ALTUМ и банка SEB финансирование может составить до 95% от рыночной стоимости выбранного Вами жилья.
  • Заявку на госгарантию могут подать молодые специалисты с высшим и средним профессиональным образованием в возрасте до 35 лет, также семьи, на иждивении которых есть дети в возрасте до 23 лет (включительно).
seb_house

Найдите вдохновение для своего дома!

Homer имеет большую коллекцию идей дизайна интерьера для вашего дома, офиса или дачи.

  • Растущее количество галерей, изображений и 360 виртуальных туров
  • Создавайте и делитесь своей книгой с идеями, чтобы сохранить эти прекрасные идеи
  • Ознакомьтесь с продуктами более 100 мебельных компаний, которые уже присоединились к Homer

Самые популярные

1

В центре Пурвциемса появится новый жилой проект Bonava Latvija

2

ТОП5 рекомендаций, которые следует знать о статусе права собственности

3

IRIS SHAMPETERIS APARTMENTS приглашает всех на День oткрытых дверей

4

В окружении контрастов: продолжение истории Кипсалы в проекте Riverstone Residence

5

Специалисты PropTech Riga: технология блокчейна полностью изменит рынок недвижимости

Выбор редактора

alt

В центре Пурвциемса появится новый жилой проект Bonava Latvija

alt

В окружении контрастов: продолжение истории Кипсалы в проекте Riverstone Residence

alt

На продажу выставлен современный дом с национальными ценностями