Инвестиции в коммерческие объекты будут активными, но темпы замедлятся

Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости по-прежнему будут активными, чему способствуют низкие процентные ставки. Мы увидим новых инвесторов, которые сейчас присматриваются к странам Балтии, но темп увеличения инвестиций замедлится. В столицах стран Балтии увеличится предложение качественных инвестиционных объектов, но Вильнюс и Таллин могут оказаться привлекательнее благодаря новым проектам коммерческой недвижимости. Повышения арендной платы в этом году не ожидается. 

Такие прогнозы для рынка коммерческой недвижимости высказала на конференции Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA и банка DNB «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?» Винета Вигупе, директор по анализу рынка и консультациям балтийского отделения международной компании CBRE.

В Балтии – самый большой объем инвестиций начиная с 2007 года

Знакомя участников конференции с инвестиционными тенденциями в Европе и в странах Балтии, Винета Вигупе рассказала, что в прошлом году по сравнению с 2014-м общий объем инвестиций вырос на 25 % как в регионе Центральной и Восточной Европы, так и в Балтии. Этому способствовало экономическое развитие, обусловленное высоким внутренним спросом и низкими процентными ставками в банках. Нехватка качественных инвестиционных объектов способствовала тому, что к развитию и аренде коммерческой недвижимости подключились сами фонды, а в поисках более высокой прибыльности Балтией и Восточной Европой начали интересоваться американские и германские фонды. Она проиллюстрировала свои слова статистикой: объем инвестиций в коммерческие объекты в Европе в 2015 году составил 273 млрд евро, и четверть инвестиций поступила из неевропейских стран. Лидерами в регионе по привлечению инвестиций стали Польша и Чехия с 6,8 млрд евро.  

Страны Балтии в прошлом году достигли самого высокого объема инвестиций начиная с 2007 года, а инвестиции в коммерческую недвижимость превысили миллиард евро, что, правда, на 18 % меньше, чем в 2007 году. Рекордные объемы эксперт связывает с тем, что продолжительность продажи крупных и сложных портфелей нередко превышает один год, и в 2015 году были завершены сделки, начатые в 2014-м.

В Латвии в прошлом году преобладали инвестиции в два сектора: торговый   (79% от общего объема) и офисный. Инвестиции составили 358,5 млн евро. Эстония выделяется не только объемами инвестиций (476,1 млн евро), но и разнообразием секторов (средства вкладывались в альтернативный и индустриальный сектор, в гостиницы, офисы, а больше всего, 37%, в торговые объекты). В Литве 72% инвестиций (262,5 млн евро) тоже были сделаны в сегменте торговой недвижимости.

В. Вигупе добавила, что в первом квартале текущего года в Латвии в коммерческие объекты инвестировано 127 млн евро, что в 2,5 раза меньше, чем годом ранее в первом квартале.

Прогнозируя инвестиционную активность в этом году, 24% инвесторов, по данным опроса CBRE, заявили, что могут вложить средства в Центральной и Восточной Европе, а 11% назвали привлекательным регионом и страны Балтии.

«В этом году инвесторы будут обращать внимание на то, как развивается экономика в Европе, где по приросту ВВП лидирует именно Центральная и Восточная ее части. Инвесторы будут анализировать риски и угрозы. Вырастет интерес к инвестициям в альтернативный сектор», - прогнозировала эксперт. 

От инвестиций в Латвии удерживают налоги

Эксперты рынка недвижимости обратили внимание участников конференции на некоторые проблемы, которые удерживают инвесторов от вложений в коммерческую недвижимость Латвии. Виктор Савин, ведущий партнер Eften Capital, выразился так: «Если инвестор смотрит на балтийский рынок недвижимости и анализирует инвестиционную среду, его беспокоит демографическая проблема, или численность населения, которая каждый год ощутимо падает. Нестабильность латвийской налоговой системы вселяет опасения, и мы не выделяемся на фоне соседних стран. Ежегодно с принятием бюджета ситуация меняется, возникают всевозможные идеи, что порождает риски и не способствует притоку новых инвестиций».

Екатерина Колосова, директор Nordic and Baltic Property group в странах Балтии, рассказала о своем опыте. Предприятие пять лет назад купило в Риге полупустые здания, пару лет назад – здания в Вильнюсе. «Мы надеялись, что в Риге рынок будет расти и мы легко заполним офисы, но оказалось наоборот. В Риге офисное здание класса В только теперь заполнено на 90%. Одна из причин - арендная плата, значительную часть которой составляет налог на недвижимость», - сказала она. 

Александр Тралмакс, партнер Catella Corporate Finance, познакомил с обобщенными данными о налоге на недвижимость в странах Балтии, где Рига позитивно выделяется на балтийском фоне только в секторе частных домов. Например, налог на недвижимость за офисные здания в Таллине составляет 0,60 евро/кв.м в год, в Вильнюсе – 2,74 евро/кв.м, в Риге – 4,74 евро/ кв.м.

«Если правительство ничего не сделает для изменения существующей ситуации, инвесторам будет все сложнее находить мотивацию для того, чтобы инвестировать сюда. Пока они еще терпят, потому что процентные ставки в банках низкие», - сказал Тралмакс. Виктор Савин, со своей стороны, добавил, что «с такой налоговой политикой мы не можем говорить о строительстве новых офисных зданий и продолжим жить в наших старых обувных коробках». 

«Бал» на рынке коммерческой недвижимости еще не окончен

«"Бал" на рынке коммерческой недвижимости основан на иллюзиях, а "похмелье" после него может быть еще более сильным, чем в 2007-2009 годах», - так охарактеризовал ситуацию Александр Тралмакс, добавив, что именно с иллюзиями связан тот факт, что в прошлом году инвестиции в коммерческие объекты Балтии превысили миллиард евро и достигли наибольшего объема с 2007 года. «Автор этих иллюзий – президент Европейского центрального банка Марио Драги, который создал рынок нулевых ставок, что позволяет нам пользоваться его плодами. Однако мы – всего лишь часть глобальных иллюзий, Европа живет ими еще в большей мере, чем мы. «Бал» будет продолжаться еще месяцев 18, но каждый участник рынка должен подумать о том, как он потом справится с «похмельем»», - сказал А. Тралмакс. Ситуацию осложняет и вопрос Brexit (23 июня в Великобритании состоится референдум о выходе из ЕС или дальнейшем пребывании в его составе – ред.), что заставляет инвесторов смотреть на евро и Европу очень осторожно. «Как отреагируют на референдум инвесторы, центральный банк? Уже сейчас Лондон стоит и ждет: никто не принимает важных решений, все взяли паузу до июня», - добавил Тралмакс.
По его мнению, сейчас самое время продавать недвижимость, потому что есть переизбыток «легких денег».

Представители банков настроены позитивно

Илзе Опмане-Егере, руководитель отдела крупных предприятий банка DNB, анализируя активность инвесторов в коммерческом сегменте, заявила: «Мы наблюдаем большой интерес инвесторов к хорошим и качественным объектам, приводящий к регулярному притоку денежных средств в сегмент офисных площадей и крупных торговых центров. Среди таких объектов конкуренция действительно высокая. Несколько другая ситуация в тех сегментах, где ликвидность объектов довольно низкая (трущобы, земельные участки с неопределенным назначением, здания, нуждающиеся в реконструкции), поэтому особой активности девелоперов здесь нет». Если сравнивать с 2006-2007 годами, то подход банков к кредитованию недвижимости существенно изменился: сейчас особое внимание уделяется прогнозируемости и долгосрочности денежных потоков, платежеспособности и репутации клиента. По словам Опмане-Егере, им регулярно приходится слышать мнение, что сегодня в Латвии развивать новые проекты невыгодно. «Это не так, - продолжает она. – Достижения наших клиентов свидетельствуют об обратном – развитие любого объекта окупится при наличии четкой концепции, правильно разработанного проекта и профессиональной команды. Кроме того, в последнее время очень активны инвесторы и Скандинавии и Западной Европы, поскольку здесь их прибыль намного выше, чем при вложениях в аналогичную недвижимость у себя на родине».

Елена Гаврилова, руководитель управления финансирования недвижимости SEB banka, заявила: «Мы оцениваем этот рынок положительно, но и внимательно. Можно утверждать, что в ближайшее время работы хватит всем банкам, а объем сделок может составить 500 млн. евро. Новых коммерческих объектов немного, мы чаще наблюдаем сделки с уже построенными зданиями, которые улучшаются и затем продаются. Если мы видим, что долгосрочная стоимость объекта составит 70% от нынешней, мы не финансируем его на все 100%». 

Обе представительницы банков были единодушны в том, что в этом году активность в секторе коммерческих объектов будет высокой, но такого большого объема сделок, как в прошлом году, достичь не удастся. Рынок будет интересен, известно о новых запланированных проектах, а также все чаще происходит расширение и оптимизация действующих объектов.

За чужим, как за своим: Управление недвижимостью в Риге и Рижском районе

08.04.2016

alt
alt

Как будет развиваться рынок недвижимости Латвии — прогнозы, надежды и опасения

12.04.2016

Хотите приобрести жилье?

Выясните свои возможности получить кредит в банке SEB и запишитесь на бесплатную

  • Срок возврата кредита до 30 лет
  • Возможность отложить платеж основной суммы на срок до 18 месяцев
  • Предложение по страхованию кредитных платежей
  • Господдержка в приобретении жилья семьям с детьми
seb_house

Найдите вдохновение для своего дома!

Homer имеет большую коллекцию идей дизайна интерьера для вашего дома, офиса или дачи.

  • Растущее количество галерей, изображений и 360 виртуальных туров
  • Создавайте и делитесь своей книгой с идеями, чтобы сохранить эти прекрасные идеи
  • Ознакомьтесь с продуктами более 100 мебельных компаний, которые уже присоединились к Homer

Самые популярные

1

9 признаков того, что арендопокупка – это твоя возможность купить себе квартиру

2

Начинаются строительные работы на одном из крупнейших инвестиционных объектов - т/ц Origo и бизнес-центр Origo One

3

Приближается Марафон Дня открытых дверей в новостройках!

4

Ближе к природе – в новом проекте ТUVIDI день открытых дверей

5

В каких случаях привлекать краудфандинговое финансирование?

6

Baltic Sotheby’s International Realty предлагает новую услугу: управление недвижимым имуществом сегмента премиум

Выбор редактора

alt

9 признаков того, что арендопокупка – это твоя возможность купить себе квартиру

alt

Приближается Марафон Дня открытых дверей в новостройках!

alt

YIT LATVIJA начинает резервацию квартир в новом проекте Green City