Как будет развиваться рынок недвижимости Латвии — прогнозы, надежды и опасения

Девелоперы недвижимости сейчас не могут похвастаться отличными результатами продаж, однако надеются на развитие уже в ближайшем будущем. Об этом пишет латвийский интернет-портал новостей экономики и бизнеса Rus.db.lv.

Тенденции на рынке недвижимости пестрые, как дятел — какая-то светлее, какая-то темнее. Участники рынка позитивно оценили сообщение министра экономики Арвила Ашераденса о создании группы, которая будет ответственна за политику в отрасли недвижимости в нашем государстве. Бесспорно хорошим сигналом является рост кредитования, позитивно оценивается и программа поддержки молодых семей, благодаря которой вырос интерес к приобрению недвижимости. В свою очередь, тормозящим развитие рынка недвижимости фактором называется ограниченная платежеспособность жителей. Предприниматели негативно оценивают частую смену правил игры в стране, относя это к законам и налогам.

Нельзя себе позволить

Законы в государстве меняются стремительнее, чем появляются проекты жилых домов, на конференции «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?», дискутируя о новых проектах жилых домов, заявил Айнар Шкапарс, председатель правления SIA Interbaltija. Он рассказал, что в 2015 году в проекте Riverpark были проданы 37 квартир. Это квартиры среднего сегмента, цена которых составляет около 2000 евро за кв.м. Большинство покупателей в этом доме — иностранцы; сейчас девелопер ориентируется на покупателей с Запада. Только 10% покупателей были местными жителями. Многие купили квартиры как объект инвестиций с целью их сдавать. Этот бизнес выгоднее, чем депозиты в банке.

Местные покупатели в большинстве случаев сейчас не способны купить такого типа квартиры. Те, кто все же их приобрел, работают в больших компаниях. «Мы делаем вывод, что интерес есть к квартирам, чья площадь не превышает 50 м.кв», - сказал Шкапарс.

Темп замедлился

«В 2015 году мы продали 100 квартир в Риге. Я считаю, что это недостаточно», -  сказал Андрис Боже, председатель правления YIT Celtniecība. Ссылаясь на ислледование Arco Real Estate, он отметил, что средняя цена новых проектов в конце прошлого года упала до 1220 евро за кв.м. «Вряд ли девелоперы будут мотивированы строить новые дома за такую цену, покроет ли она себестоимость?» - спрашивает он. Среднюю цену сейчас образуют два компонента — новые старые проекты, имеющаяся в портфеле недвижимости банковских структур недвижимость и совсем свежие проекты. Средняя цена не способствует развитию новых проектов жилья, так как предприниматели не могут достигнуть нормальных показателей прибыли, сказал Боже.

Сигналы, которые в последние годы получат бизнес, не позитивны — начиная от изменений в условиях получения ВНЖ и изначального навязывания принципа «ключи на стол» как обязательного и заканчивая изменениями в кадастровой стоимости жилья. «В Эстонии и Литве жителей не «грабят» такими поборами и неуплаченными налогами», - утверждает Боже. Он рассказал о примере, когда налог за расположенную недалеко от центра трехкомнатную квартиру после изменений в кадастровой стоимости приблизился к 1500 евро. Неудивительно, что люди находятся в раздумьях — связывать ли свое будущее с Латвией, подчеркнул он.

Также произошли изменения в регулировании строительства, что означает изменения в правилах игры. Сам закон кажется приемлемым, однако связанные с ним правила Кабинета министров делают процесс неприемлемым. Период для реализации проекта стал не короче, что было одной из целей закона, а длиннее.

Среди позитивных факторов Боже упомянул программу Altum для поддержки молодых семей, которые приобретают свое первое жилье. В рамках этой программы было заключено примерно 1300 сделок, что несомненно хорошо. «С другой стороны, вопрос о качестве этого жилья. В основном сделки заключались на сумму 40-50 тыс. евро, что значит, что квартиры покупались дешевые, на вторичном рынке жилья. Люди по-прежнему покупают квартиры в старых зданиях, с которыми ближе к концу срока эксплуатации непонятно что будет», - сказал он. Это есть и будет большой проблемой. В лучшем случае покупаются сравнительно новые квартиры в домах, которые строились до кризиса, а потом они отошли к банку. Нередко эти квартиры уже не отвечают современным требованиям.

В качестве второго позитивного фактор Боже отметил то, что портфели предприятий по недвижимости, связанные с банками, стали существенно меньше. Когда они будут реализованы, освободится место для новых проектов и для ценовой коррекции на недвижимость.

Спрос на государственную поддержку в приобретении недвижимости действительно большой. В банке это каждый второй кредит, подтвердила Вера Дорохова, руководитель по партнерским отношениям в отделе недвижимости банка DNB. Банк в проведенном опросе жителей констатировал — люди хотят жить не в серийных квартирах, а в новых домах, каждый третий опрошенный хочет не только получить кредит, но и удобства, сервис, чтобы все было продумано и просто.

Подстраиваясь к рынку

Председатель правления SIA Domuss Ральф Янсонс подчеркивает: предприниматели много говорили о том, что в государстве необходимы новые рабочие места или, по крайней мере, нельзя потерять уже имеющиеся. В свою очередь, понимания ситуации политиками не ожидается.

«В отличие от Вилнюса и Таллина, Рига находится на другой планете. Возможно, где-то у соседей рынок и показывает признаки перегрева, однако там новые рабочие места появляются и люди могут позволить себе приобрести недвижимость в новых проектах», - говорит Янсонс. Domuss насчитал 8 различных секторов жилья, актуальные для компании проекты — в трех из них: частные дома, квартиры среднего уровня и недвижимость класса люкс. В прошлом году у компании было только четыре сделки в секторе частных домов. Приходится считаться с тем, что параллельно существует предложение на вторичном рынке и люди не хотят брать кредит. В среднем сегменте — и новый жилой дом на улице Э.Бирзниека-Упиша, где за четыре месяца из 72 квартир проданы 12. Темп реализации примерно наполовину медленнее, чем то, на что рассчитывала компания. Говоря о сегменте класса люкс, Янсонс упомянул Лондон, где недвижимость уже упала в цене на 30%. «Чего же мы хотим в Латвии?», - спрашивает он.

В 2014 году Latectus продал примерно 100 квартир. В 2015 году — 150 квартир. Непрерывно приходится подстраиваться к конкретной ситуации, говорит Гирт Гринбергс, член правления Latectus. Хотя эта компания и не ориентируется на нерезидентов, однако проходили и такие сделки.

Например, проект Māras dārzi на улице Лиепаяс вначале — в 2014 году — предлагался за 2800 евро за кв.м., среди покупателей были нерезиденты, которые покупали недвижимость в обмен на ВНЖ. При смене конъюнктуры число таких сделок заметно уменьшилось, цена в проекте опустилась до 2000 евро за кв.м., и сделки происходят.

Хорошо покупаются квартиры в Икшкиле, Саласпилсе, Сигулде. В основном они предлагаются за цену ниже 1000 евро за кв.м. В других регионах ситуация отличается. В прошлом году Latectus в том числе смог реализовать новый проект в Даугавпилсе по цене 300-400 евро за кв.м. с полной отделкой. Во многих местах недвижимость приходилось продавать ниже ее реальной стоимости, в том числе и в Рое, в Тукумсе. Говорить о строительстве нового жилья в регионах пока не приходится.

Новые проекты приходится приспосабливать под требования рынка. В том числе и квартиры в доме на улице Лиепаяс были перепланированы и улучшены. В этом комплексе продано около 80 квартир.

Еще не выгодно

В опросе DNB люди высказали мнение, что купили бы квартиру стоимостью 1300-1400 евро за кв.м. Однако девелоперы считают, что они не могут предложить такую цену и при этом заработать.

Сейчас затраты на строительство обходятся в 800-900 евро за кв.м. без НДС, сюда надо прибавить расходы на развитие проекта, налог на инфраструктуру в Риге (такого нет ни в Таллине, ни в Вильнюсе), расходы на продажу, в которые входит регистрация в Земельной книге, раздел по квартирам. Все это вместе может составить те самые 1300-1400 евро за кв.м., однако у девелоперов нет прибыли, бизнес не получается. Это ответ, почему предложение в экономичном сегменте резко упало, объяснил Боже. В свою очередь, по словам Янсонса, 1400 евро за кв.м. можно было бы предлагать, есть девелопер мог бы предложить землю за 0 евро.

Снимать или покупать?

Нынешняя ситуация благоприятна для приобретения недвижимости в собственность — ипотечные кредиты выгоднее аренды, считает Дорохова. Получить деньги довольно просто. Однако на людей влияет общее ощущение неулаженности, нестабильность. Страх брать кредит уменьшается, однако остается вопрос зарплат. Чтобы занять деньги, необходимо официальные доходы, хорошая зарплата.

Гирт Гринбергс не верит в развитие рынка аренды в нынешней ситуации. Пока не будут улажены нормативы, соотнесены права и обязанности съемщика и арендодателя, ничего происходить не будет. К тому же очень важна эффективность правовой системы. К сожалению, сейчас она не эффективна.

Если у людей будет уверенность (и их необходимо в этом убедить) о будущем в Латвии, тогда они будут покупать недвижимость, считает Янсонс. Когда люди активно не покупают жилье, вырастает спрос на квартиры в аренду. Многие используют эту ситуацию, так как сейчас, сдавая жилье в аренду, можно получить прибыль в 8-10% в серийных квартирах и 4% в новостройках.

Все будет хорошо

Чего участники рынка ожидают от будущего? Банк в этом году прогнозирует увеличение объема ипотечных кредитов, для этого есть все предпосылки. Банк видит потенциал и в развитии новых проектов, подчеркнул Боже.

Ожидается равномерное развитие рынка, считает Гринбергс. Если у предложения будет тенденция к уменьшению, цены покажут тенденцию к росту. Вера людей в будущее укрепится. Возможно, будут пользоваться спросом небольшие проекты.

Понемногу с рынка уйдут банковские компании. Уже сейчас их присутствие на рынке не так существенно, как несколько лет назад, дополняет Янсонс. По его мнению, роста рынка можно ожидать со следующего года, если не произодут какие-то сюрпризы или экономика ЕС не начнет рушиться. Янсонс считает, что в Риге дела будут идти хорошо у проектов класса люкс— и не так хорошо, если цена не изменится.

Боже позитивно оценивает то, что министерства и СГД обратят внимание на строительство, на отрасль недвижимости в целом, что налоговая система может быть пересмотрена - ее можно было бы сделать более продуманной. Однако пока что он не видит движения Латвии в сторону развитых стран. В свою очередь, Эстонию уже причисляют к развитым странам, а в Латвии каждый год при принятии государственного бюджета приходится сталкиваться с изменениями в налогах, к тому же есть тенденция к их повышению. Это никак не привлекает инвесторов.

Инвестиции в коммерческие объекты будут активными, но темпы замедлятся

11.04.2016

alt
alt

Количество сделок с недвижимостью растет

12.04.2016

Узнайте, какую сумму кредита Вы можете получить

  • Размер финансирования – до 85% от рыночной стоимости имущества.
  • С государственной гарантией в рамках программы ALTUМ и банка SEB финансирование может составить до 95% от рыночной стоимости выбранного Вами жилья.
  • Заявку на госгарантию могут подать молодые специалисты с высшим и средним профессиональным образованием в возрасте до 35 лет, также семьи, на иждивении которых есть дети в возрасте до 23 лет (включительно).
seb_house

Найдите вдохновение для своего дома!

Homer имеет большую коллекцию идей дизайна интерьера для вашего дома, офиса или дачи.

  • Растущее количество галерей, изображений и 360 виртуальных туров
  • Создавайте и делитесь своей книгой с идеями, чтобы сохранить эти прекрасные идеи
  • Ознакомьтесь с продуктами более 100 мебельных компаний, которые уже присоединились к Homer

Самые популярные

1

В центре Пурвциемса появится новый жилой проект Bonava Latvija

2

ТОП5 рекомендаций, которые следует знать о статусе права собственности

3

IRIS SHAMPETERIS APARTMENTS приглашает всех на День oткрытых дверей

4

В окружении контрастов: продолжение истории Кипсалы в проекте Riverstone Residence

5

Специалисты PropTech Riga: технология блокчейна полностью изменит рынок недвижимости

Выбор редактора

alt

В центре Пурвциемса появится новый жилой проект Bonava Latvija

alt

В окружении контрастов: продолжение истории Кипсалы в проекте Riverstone Residence

alt

На продажу выставлен современный дом с национальными ценностями