Kopstrāde un kopdzīvošana - jauns trends pasaules nekustamā īpašuma tirgū

Nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus, tai skaitā klientu paradumi un prasības strauji mainās, līdz ar to, arī  NĪ īpašniekiem ir jābūt elastīgiem un jāspēj pārveidot un piemērot īpašumus tirgus prasībām ikvienā īpašumu segmentā. Turklāt īpašniekiem ir jābūt gataviem daudzkārtīgām pārmaiņām un dažādai telpu izmantošanai, kas būs labs priekšnoteikums, lai šiem īpašumiem veiksmīgi atrastu klientus.Par šo tēmu runāja PropTech jomas speciālisti, diskutējot, kā jaunā dalīšanās ekonomika, apvienojumā ar straujām inovācijām tehnoloģijās, maina to, kā un kur cilvēki strādā un dzīvo. Diskusija lielāko tiesu norisinājās par globāli aktuālajām tendencēm:  kopstrādi (coworking, t.i. kopīgais darbs) un kopdzīvošanu (coliving, t.i. common living - kopdzīvošana), un to, kā šīs tendences ietekmē NĪ tirgu. 

Kopstrāde (coworking) radās kā ārštata darbinieku (freelancer) vēlme sanākt kopā atbilstošās telpās, kur var pastrādāt, ko sekmēja mūsdienu tehnoloģiju iespējas, ļaujot strādāt attālināti nevis “klasiskā“ birojā ar noteiktu darba laiku un adresi.

Kopstrāde ir labs kompromiss starp biroja darbu un mājas ofisu, jo ļauj ne tikai socializēties, bet arī sniedz pieeju kopstrādes biroju telpām un infrastruktūrai elastīgā laika grafikā un daudzviet pasaulē. Kopstrādes telpas aug strauji, kā sēnes pēc lietus rudenī, un eksperti zina teikt, ka pagājušajā gadā teju puse no Londonā atvērtajām jaunajām biroju telpām bija tieši coworking telpas. 

Kopdzīvošana (coliving) vairumam postpadomju cilvēku atgādina savulaik esošos komunālos dzīvokļus, kad uz vairākām ģimenēm koplietošanā bija gan sanitārais mezgls, gan virtuve u.c. telpas. Šai tendencei ideja ir tiešām līdzīga, un NĪ attīstītāji to mēdz raksturot arī ar vārdiem, ka coliving ir “jebkura kopīga dzīvojamā telpa, kas iedzīvotājiem uzlabo dzīves kvalitāti“.

Šāds dzīvesveids, kuram par pamatu ir modernās dalīšanās ekonomikas (shared economy) tēze, ļauj socializēties, sajuties kā vienotas komūnas loceklim, kā arī efektīvāk izmantot telpas, kuras ikdienā mums nav nepieciešamas.

Tāpat starptautiski eksperti norāda, ka dalīšanās ekonomikas pieaugums liecina, ka cilvēki ir gatavi dalīties ar vairāk nekā mēs pat domājam, un, ka šai tendencei  joprojām ir liels potenciāls. Savukārt digitālās platformas un ierīces var pārveidot coliving telpu projektēšanu, celtniecību un pārvaldību.

Kristi Hakaja no Igaunijas, jaunuzņēmuma Moderan Solutions dibinātāja (komerciāla NĪ pārvaldības online risinājumi), atzīmēja, ka 25% no viņas uzņēmuma klientiem strādā kopstrādes telpās. “Coworking un coliving nav atsevišķi biznesi vai segmenti, tos vieno līdzīgas klientu gaidas: tie vēlas elastīgu pieeju resursiem, turklāt šī globāli populārā tendence ietekmē ikvienu NĪ segmentu. Uzņēmējiem ir jāsāk domāt, ko var piedāvāt šādam pieprasījumam“.

Eksperti atzina, ka cilvēki vairs nav gatavi maksāt tikai par vietu, kur var strādāt vai kopā pavadīt laiku, tādēļ kopdarba vai kopdzīvošanas telpu koncepti ir veiksmīgāki tajos gadījumos, kad tiek piedāvāts pilns serviss un kopienas komunicēšanās iespējas. To nosakot arī jaunās darba veikšanas tendences, kad bieži vien komandas tiek komplektētas konkrētam projektam, tādēļ gan uzņēmumiem, kas darbojas šādā veidā, gan arī īpašumu pārvaldītājiem ir jābūt elastīgiem, spējot piedāvāt šadas telpas un servisu. 

Kristi Hakaja teica: “Šādas telpas mēs varam saukt nevis par coworking, bet gan par pakalpojuma vietu (service place), jo ir runa par pieejamo pakalpojumu klāstu, ko vieta sniedz, kas tās nomniekam nozīmē, ka ir iekļautas visas izmaksas. Tādēļ īrniekam vairs nav jādomā, cik izmaksās interneta pieslēgums, cik kafija, cik darba vieta u.tml. Protams, mūsu reģionā ir sarežģīti izkalkulēt un vienā rēķinā iekļaut visas izmaksas, bet, piemēram, Vācijā tiek piedāvāts fiksēts komunālo maksājumu rēķins, arī Āzijā ir pierasts, ka visas izmaksas ir iekļautas. Tas arī atvieglo dzīvi starptautiskiem uzņēmumiem, kuru darbinieki var droši pārcelties uz coworking telpām citā valstī, nedomājot, piemēram, par mēbeļu iegādi.“

Marians Skvareks no Čehijas, kurš 2017.gadā dibinājis Locco uzņēmumu, kas nodarbojas arī ar telpu, piemēram,  kafejnīcu, restorānu, viesnīcu u.c., pielāgošanu citām tirgus vajadzībām (piem., kopdarba telpas) atzina, ka coworking un coliving telpu popularitātes pamats ir iespēja socializēties, bet ne mazāk svarīgs faktors ir fleksibilitāte un iespēja saņemt pilnu servisu, tāpēc sabiedrība (community) un pieeja tehnoloģijām ir arī viens no veiksmīgu coworking telpu priekšnoteikumiem.

“Jautājums, protams, ir arī par cenu. Jaatzīst, ka 30-40% no globālajām coworking telpām nav pelnošas. Tomēr liela daļa uzņēmumu šādas telpas izvēlēsies arī nākotnē tieši fleksibilitātes dēļ. Pirmkārt, tās būs lielās kompānijas, kurām ir inovāciju departamenti vai nelielas komandas projektiem, kas meklē inovatīvu vidi un ko jaunu nevis tradicionālo biroju. Otrkārt,  tie būs strauji augošie jaunuzņēmumi, kuriem patīk šādu telpu un darba vides elastība, jo viņi nezina, cik cilvēku nodarbinās nākotnē, tai pašā laikā lielu vērību pievērš savu izdevumu pozīcijām. Cena kā faktors šīm telpām mums jāņem vērā arī nākotnē,“ diskusijā teica M.Skvareks. 

Cenas faktoru komentēja arī eksperts no Latvijas Jānis Pētersons (Accenture Latvia), sakot, ka “coworking telpām lielākais izaicinājums būs noturēt zemākas cenas, kas ir cieši saistīts ar efektivitāti, ko daudzviet tirgū vēl neredz. Tomēr tirgū  ir jau pietiekami daudz tehnoloģiju un risinājumu, kā, piemēram, blokķēde (blockchain) u.c., kas jau pavisam drīz daudziem kļūs par realitāti, jo neviens bizness nevar kļūt pelnošs, ja jūs nevarat efektīvi pārvaldīt savus izdevumus un ienākumus“. 

Visi bija vienoti viedoklī, ka pārvaldības tehnoloģijām nākotnē ir liels potenciāls. Tika minēts piemērs ar ienākumiem no coworking telpām kādā trīsstāvu ēkā: pirmajā bija tirdzniecības telpas un kafejnīca, otrais stāvs tika atvēlēts coworking, kas strādāja 24/7 režīmā, bet pēdējais, 3.stāvs, tika rezervēts jaunuzņēmumiem u.c. kompānijām, kuras vēlas īrēt telpas uz vismaz pāris gadiem. Tā ir reāla iespēja prognozējamus ienākumus (1. un 3.stāvs) miksēt ar mazāk prognozējamiem, jo kopstrādes telpām ir raksturīgs liels īrnieku apgrozījums.

K. Hakaja pastāstīja, ka Tallinā izveidots t.s. office - hotel jeb birojs - viesnīca, līdzīgā konceptā kā coworking telpas: mazi biroji, kuros strādā projektu cilvēki, kuri var izvēlēties arī pārnakņošanas iespējas. Iepriekš šajās telpās darbojās viesnīca (ar diezgan sliktiem rezultātiem), tāpēc šāds, miksēts, piedāvājums ir pirmais ekspriments. 

Endijs Velkme no ASV (Caton Commercial Real Estate Group, ASV), piebilda, ka tradicionāli īpašumi nav diez ko elastīgs aktīvs, un nākas domāt, kā to piepildīt ar klientiem. “Ja tev ir komanda no 5 cilvēkiem, nav nepieciešams plašs birojs. Coworking ir svarīgs arī globālā, internacionālā mērogā, kur tas jau ir ierasts koncepts, sniedzot startup u.c. uzņēmumiem iespējas strādāt labi aprīkotās vietās. Savukārt coliving koncepts aktuāls ir, piemēram, studentiem Ņujorkā, kad, kopā īrējot mitekli, var ietaupīt īres maksu. Amerikā lūkojas pēc citu funkciju ēkām, ko piemērot jaunajam pieprasījumam, piemēram, pēc neizmantotām industriālām telpām,“ teica E. Velkme. 

Pēc K.Hakaja domām vēl aktuālāka nekā koprades vai kopdzīvošanas telpas ir pop-up veikalu tendence: kāds zīmols uz neilgu laiku (apmēram 3 mēneši) izīrē telpas, kas dod iespēju zīmolam testēt vietu, lai saprastu, vai ir vērts ilgstoši, pastāvīgi, īrēt konkrētās telpas, bet īpašniekam - iespēju piesaistīt labus īrniekus.

Diskusijas noslēgumā tika secināts, ka dalīšanās ekonomikas un telpu piemērošanas tendence  kļūst arvien populārāka, jo tirgū ir pārprodukcija ar industriālām u.c. neizmantotām telpām. Kopdzīvošanas tendence perspektīvā var palikt jauno cilvēku izvēle, kas ir vieni, kam nevajag daudz lieku telpu, kas tādējādi var, piemēram, ierodoties studēt vai strādāt, nevienu nepazīstot, svešā pilsētā vai valstī var “nopirkt“ draugu loku (bying frendship network) - iegūt jaunus draugus, kā arī sagatavoties attiecībām nākotnē. 

Valērijs Sičovs no Latvijas (Bill.me Ltd) piebilda, ka projektu attīstītāji un namīpašnieki jau iekļauj savos īpašumu portfeļos iespējas dažādi izmantot īpašumus, ka arī pārstrādā esošos scenārijus, ietverot arī coworking telpas, un Rīgā jau esot vairāki labi šādi piemēri.

“Tika atzīts, ka katram zemes un īpašumu īpašniekam jāpieņem, ka mainās telpu izmantošanas pieredze, tādēļ ir jāsagatavojas jaunam sākumam. Īpašniekiem jābūt gataviem daudzkārtīgām pārmaiņām un daudzējādai telpu izmantošanai, kas ļaus vieglāk atrast īrniekus, nekā meklēt tikai konkrētas jomas nomniekus“, atzina Sičovs. 

2018.gada septembrī pirmo reizi Latvijā notika starptautisks forums, kas veltīts tehnoloģijām nekustamo īpašumu nozarē - “PropTech Riga“. Asociācija LANĪDA un Bill.me. plāno šo pasākumu organizēt regulāri un nākamais ir paredzēts 2019.gada septembrī.