Ilgtspējīga nekustamā īpašuma investīcijas: veiksmes formula vai stratēģisks darbs?

2023. gadā nekustamā īpašuma nozare turpina piedzīvot dažādus izaicinājumus - ekonomikas attīstības tempa bremzēšanās, pieaugošas finansējuma procentu likmes un tam sekojoša īpašumu pirktspējas samazināšanās, Eiropas zaļā kursa un energoefektivitātes tālāka ieviešana.

Lai apskatītu šos un citus izaicinājumus kā arī meklētu risinājumus un iespējas, 23.novembrī Eversheds Sutherland Bitāns un Starlex Investments jaunajās ZEISS biroju ēkas konferenču telpās rīkoja konferenci "Ilgtspējīga nekustamā īpašuma investīcijas: veiksmes formula vai stratēģisks darbs?".

Nekustamā īpašuma nozares finansējuma izaicinājumi

Euribor procenta likmju pieaugums ievērojami ir samazinājis pirktspēju un līdz ar to arī mājokļu pieejamību. Atbilstoši Swedbank mājokļa pieejamības indeksam, mājokļu pieejamība kritusies par aptuveni 30% no augstākā punkta, kas bija nofiksēts 2022. gada vidū. Sagaidāms, ka 2024. gadā sagaidāms Euribor procentu likmes kritums par aptuveni 1%, kas kopā ar sagaidāmo straujo algu pieaugumu, veicinās strauju mājokļu pieejamības un līdz ar to arī pieprasījuma pieaugumu. Starlex investīciju nodālas partneris Auseklis Sarkans norāda, ka Euribor procentu likmju pieaugums būtiski ietekmē arī komercīpašumu tirgu, jo palielinoties kreditēšanas izmaksām, daļai komercīpašumu rodas izaicinājumi nosegt pieaugošās kredīta izmaksas. Līdzīgi komercobjektu pircējiem izvērtējot objekta iegādi ar kredītu, nepieciešams lielāks pašu finansējums un nereti objekta iegāde ar kredītu īstermiņā ir ar mīnusa zīmi.

Starlex komercīpašumu nodaļas vadītājs un partneris Artūrs Lazdiņš komentēja, ka vērtējot situāciju nekustamā īpašuma nozarē ir vērts atsevišķi aplūkot situāciju ar komercīpašumiem un dzīvojamo fondu. Ja dzīvojamā fondā piedzīvojam darījumu skaita kritumu un arī mērenu cenu lejupslīdi sērijveida dzīvokļu segmentā, tad nomas darījumos ar komercīpašumu un specifiskāk – nomas darījumos ar A klases biroja telpām un industriālo nekustamo īpašumu, darījumu aktivitāte vērtējama kā vidēji augsta.

Komercīpašumu tirgu papildinot ar jaunām A klases biroja telpām, lēnāk un krietni grūtāk ir iznomāt B klases biroju telpas, it sevišķi tās telpu grupas, kuru platība ir virs 300 kvadrātmetriem. Nekustamā īpašuma nozare šobrīd atrodas pircēja/nomnieka tirgus apstākļos.

Objektīvi savā starpā salīdzināt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus, jo tiem ir ļoti atšķirīgas stratēģijas un riska profili, īres dzīvokļu fondiem esot viszemākajam riskam. Šī brīža sarežģītā situācija tirgū ir lieliska iespēja iegādāties kvalitatīvus un ilgtspējīgus īpašumus par zemākām cenām. "ES ilgtspējīgu finanšu regulējums ir neatgriezenisks process, kuru tirgus izjutīs ar vien vairāk. Ilgtspējīgi īres dzīvokļi spēs nodrošināt augstākus ienesīguma rādītājus, jo tie spēj kvalificēties "zaļajam finansējumam" un tiem ir paredzama augstāka nākotnes tirgus vērtība.”, norāda Arturs Miezis, Hanseatic Alternative Investments AIFP, Vadošais partneris.

Publiskās infrastruktūras izbūves pienākumi attīstītājiem

Viens no nekustamā īpašuma projekta ilgtspējas aspektiem ir arī finansējums un tā paredzamība. Tas var aktualizēties situācijās, kad jārisina jautājums par publiskās infrastruktūras izbūves pienākumu attīstītājiem. Praksē tas ir problemātiski, jo šo pienākumu un tā apjomu visbiežāk nav iespējams laikus paredzēt, tas var atklāties vēlīnā būvniecības procesa stadijā un tam var būt ievērojamas finanšu sekas, kas var nopietni apgrūtināt vai par apdraudēt projekta īstenošanu.

Šādu situāciju raisa publisko iestāžu finanšu līdzekļu nepietiekamība apvienojumā ar normatīvo aktu nepilnībām, visbiežāk nenosakot skaidru robežu starp publisko iestāžu un privātpersonu pienākumiem publiskās infrastruktūras izbūvē. Tas noved pie situācijas, kad katrs gadījums tiek risināts kazuistiski, arī tiesu praksē, un potenciālie projekta apgrūtinājumi un risinājuma iespējas nav iepriekš paredzamas.
Seminārā, aplūkojot šo jautājumu, ZAB Eversheds Sutherland Bitāns vecākā partnere Ilze Kramiņa un vecākā juriste Laima Eglīte uzsvēra, ka labākā aizsardzības iespēja pret šādu situāciju, ir savlacīgi, pirms īpašuma iegādes vai investīciju veikšanas preventīvi apzināt iespējamās prasības un riskus iecerētajā projektā un iekļaut potenciālus izdevumus šim mērķim projekta finanšu plānošanā. Ilgtermiņā ir būtiski izgaismot radušās problēmsituācijas, aktīvi iesaistoties publiskajās diskusijās, ar mērķi izveidot vienotu regulējumu par pašvaldību tiesībām prasīt ieguldījumu veikšanu publiskajā infrastruktūrā un to finansēšanas kārību, kā arī administratīvā sloga mazināšanai nekustamo īpašumu attīstības jomā. Visbeidzot, pārmērīgu prasību gadījumos nekustamā īpašuma attīstītājiem ir iespējas izmantot aizsardzības mehānismus, savukārt, ja veidojas sadarbība ar pašvaldību, būtiska ir detalizēta plānošana, lai kopīgi īstenots projekts noritētu veiksmīgi.

Ilgtspējīgs nekustamais īpašums un tā finansējums

Nekustamā īpašuma nozare ir atbildīga par aptuveni 40% no ikgadējām globālajām siltumnīcas gāzu emisijām, tādēļ šīs nozares virzībai ilgtspējas virzienā ir pievērsta būtiska nozīme arī Eiropas zaļā kursa ietvaros. Seminārā ZAB Eversheds Sutherland Bitāns jurists Kārlis Jēkabs Īvāns pētīja ilgtspējas prasību ietekmi uz nekustamo īpašumu tirgu, uzsverot, ka ilgtspējas kritēriji kļūst arvien nozīmīgāki gan attīstības, gan pārvaldības aspektā.

Šobrīd ieviestās jaunās klasifikācijas sistēmas - Eiropas Savienības (ES) Taksonomijas - prasības izvirza konkrētus kritērijus ēku būvniecībai, renovācijai un iegādei. Būvniecības jomā, lai ēku varētu kvalificēt kā ES Taksonomijai atbilstošu attiecībā uz pirmo no sešiem vides mērķiem “Klimata pārmaiņu mazināšana”, ir jāizpilda vairāki tehniskie kritēriji. Jaunajai ēkai ir jāatbilst A vai A+ energoefektivitātes klasei, ko apliecina energoefektivitātes sertifikāts. Tai ir jāatbilst gandrīz nulles enerģijas ēkas kritērijam (NZEB), kā arī primārajam neatjaunojamās enerģijas novērtējumam jābūt 10% zemākam par normatīvajos aktos noteikto līmeni gandrīz nulles enerģijas ēkām. Taču tas nav pilnīgs prasību uzskaitījums, jo ēkas nedrīkst nodarīt pāri arī citiem vides mērķiem.

Renovācijas jomā tiek sagaidīts, ka ēkas atjaunošanai ir jābūt uzskatāmai par pārbūvi Būvniecības likuma izpratnē un primārajam neatjaunojamās enerģijas novērtējumam ir jāsamazinās par 30%. Attiecībā uz ēku iegādi, līdz 2020. gada 31. decembrim, lai ēka kvalificētos, kā ES Taksonomijai atbilstošs nekustamais īpašums, tam ir jābūt A klases energoefektivitātes sertifikātam, vai primārajam neatjaunojamās enerģijas novērtējumam jābūt starp top 15% no visām ēkām valstī. Bet pēc šī datuma jānodrošina tāda pati atbilstība kā jaunām būvēm.

Dažādi citi pasākumi ēku energoefektivitātes uzlabošanas nolūkā, piemēram, atjaunīgās enerģijas tehnoloģiju uzstādīšana, energoefektivitātes mērīšanas ierīču uzstādīšana, elektrotransportlīdzekļu uzlādes stacijas, u.c. risinājumu ieviešana, uzturēšana un remonts ēku nepadarīs par ES Taksonomijai atbilstošu, ES Taksonomija var veicināt šādu mērķu īstenošanai nepieciešamā finansējuma piesaisti.
Turpinot par aktuālajām tendencēm nekustamā īpašuma finansējuma jomā, ir paredzams, ka finansējumu vieglāk būs saņemt ilgtspējīgiem un ES Taksonomijai atbilstošiem projektiem. Kapitāla tirgus jau tagad pārorientējas uz ilgtspējīgām obligācijām, kredītiestādes aizvien labāk un dažkārt uz labākiem nosacījumiem izsniedz ilgtspējīgu finansējumu būvniecībai un iegādei, arī starptautiskās finanšu institūcijas un vietējie fondi izvēlas izsniegt finansējumu ilgtspējīgiem projektiem.

Konferences norises vietas Biroju ēkas Zeiss pārstāvji Iveta Bahmane un Kalvis Eglīts, “Mūkusalas Biznesa Centrs” valdes locekļi, dalījās savā pieredzē par efektīvu nekustamā īpašuma pārvaldīšanu, izmantojot “Mūkusalas Biznesa Centra” piemērus ilgtspējīgai ēku renovācijai kā arī jaunai būvniecībai. Viņi sniedza ieskatu praktiskās stratēģijās un veiksmīgos IT risinājumos, kā pārvaldīt nekustamo īpašumu, lai maksimizētu tā vērtību un efektivitāti.

Konferences noslēgumā Ģirts Ruda, VAS “Valsts nekustamie īpašumi” Juridiskais un administratīvais direktors vadīja paneļdiskusiju par aktuālajiem finansējuma piesaistes izaicinājumiem nekustamā īpašuma investīciju un attīstības projektiem. Diskusija sniedza plašāku skatījumu par finansējuma piesaistes stratēģiju daudzveidību un kompleksitāti, uzsverot ekspertu dažādās perspektīvas un pieredzi šajā jomā. Diskusijas dalībnieki Egīls Smilktiņš, Starlex vadošais partneris un vadītājs; Guntars Cauna, Kaamos Real Estate valdes priekšsēdētājs; Juris Grišins, Capitalia valdes priekšsēdētājs; Iveta Bahmane, “Mūkusalas Biznesa Centrs” valdes priekšsēdētāja; Viktors Toropovs "SEB bankas" Ilgtspējas attīstības vadītājs.

Konference sniedza nozīmīgu ieskatu daudzveidīgajos nekustamā īpašuma nozares aspektos, piedāvājot vērtīgas atziņas no vadošajiem nozares ekspertiem. Šī pasākuma panākumi apliecina, ka dziļāka izpratne par tirgus tendencēm, ilgtspējas prasībām un efektīvas pārvaldības stratēģijām ir svarīga ikvienam, kas darbojas nekustamā īpašuma sektorā. ZAB Eversheds Sutherland Bitāns un Starlex Investments pateicās visiem runātājiem un dalībniekiem un novēl uz tikšanos nākamajā gadā.