Stankeviču ģimenes gadījums: labticīgais ieguvējs nedrīkst kļūt par sistēmas ķīlnieku

Pēdējā laikā mediju vidē izgaismotie notikumi nekustamo īpašumu darījumos Latvijā aktualizējuši jautājumu, kas līdz šim lielākoties uzskatīts par pašsaprotamu – cik lielā mērā darījuma dalībnieks var paļauties uz valsti un tiesību sistēmu? Plašu rezonansi izraisījušais Stankeviču ģimenes gadījums, kurā labticīgs dzīvokļa ieguvējs riskē zaudēt vienīgo mājokli, izgaismo šo problēmu īpaši skaidri. Situācija, kurā īpašums iegādāts ar bankas finansējumu, darījums noticis ar notāra iesaisti un īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, bet viss minētais tomēr nenodrošina galīgu aizsardzību, liek uzdot fundamentālu jautājumu par uzticēšanos šķietami drošai un caurspīdīgai sistēmai.

Svarīgi uzsvērt, ka šis gadījums nav klasisks krāpniecības piemērs. Tas drīzāk atklāj problēmu tiesību piemērošanā, kur civiltiesiska rakstura strīds par norēķiniem starp pilnvaras devēju un pilnvarnieku tika risināts kriminālprocesa ietvaros. Šāda pieeja rada risku, ka nākotnē darījuma neizpilde arvien biežāk var tikt interpretēta kā noziedzīgs nodarījums, nevis civiltiesisks strīds. Tas būtiski ietekmē darījumu vidi, jo izpludina robežu starp uzņēmējdarbības risku un noziedzīgu rīcību. Iespējams, par noziedzīgu nodarījumu varētu runāt situācijā, kurā ir viltoti dokumenti vai īpašums atņemts ar varu. Taču, ja darījums, kas veikts uz labprātīgi izsniegtas spēkā esošas pilnvaras pamata, ar notāra iesaisti un ierakstu zemesgrāmatā, var tikt kvalificēts kā prettiesiska īpašuma iegūšana, tiek iedragāta pati darījumu loģika.

Šī situācija kļūst īpaši problemātiska brīdī, kad sekas skar trešo personu – labticīgo pircēju. Persona, kas rīkojusies atbilstoši visiem sistēmas noteiktajiem principiem, paļāvusies uz publiskiem reģistriem un institūcijām, tomēr nonāk situācijā, kurā zaudē īpašumu. Tas rada ne tikai individuālu netaisnības sajūtu, bet arī plašākas sekas sabiedrībā, proti, pieaugošu neuzticēšanos valsts veidotajai sistēmai. Vai šis varēja nenotikt? Vai kas tāds var atkārtoties?

Tieši šos aspektus aktualizēja arī Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA diskusijā 24. aprīlī par krāpniecības riskiem nekustamo īpašumu darījumos, kurā tika analizēta labticīgā ieguvēja aizsardzība un sistēmas līdzsvars. Sarunas gaitā iezīmējās būtiska problēma – civiltiesisko un krimināltiesisko instrumentu robežu neskaidrība. Ja darījuma neizpilde tiek vērtēta kriminālprocesa ietvaros, pastāv risks, ka tiek apdraudēta normāla civiltiesisko attiecību darbība. Tas var radīt precedentu, kurā arī citi darījumi, kuros nav izpildīti līguma nosacījumi, var tikt kvalificēti kā noziedzīgi nodarījumi. Vienlaikus diskusijā uzsvērts, ka darījumi ar pilnvarām prasa īpašu piesardzību.

Ar nožēlu jāsecina, ka pat notariāla akta veidā izdota un spēkā esošas pilnvaras esamība pati par sevi negarantē darījuma drošību. Būtiska ir pilnvaras satura analīze, tās aktualitāte un atbilstība konkrētajam darījumam. Jāvērtē, vai pilnvara patiešām atspoguļo pilnvaras devēja gribu, vai darījuma nosacījumi ir ar viņu saskaņoti, kā arī, vai starp pilnvaras devēju un pilnvarnieku nav radušās izmaiņas, kas varētu ietekmēt darījuma būtību. Īpaša uzmanība jāpievērš arī pilnvarām, kas izdotas ārvalstīs, kā arī gadījumiem, kuros darījuma cena, maksājuma struktūra vai izpildes termiņi neatbilst tirgus loģikai.

Šie secinājumi tieši iezīmē profesionāla nekustamā īpašuma aģenta lomu mūsdienu darījumu vidē. Aģents vairs nav tikai starpnieks, kas savieno pircēju un pārdevēju. Viņa loma ir būt par risku vadītāju, kurš spēj identificēt potenciālās problēmas vēl pirms tās materializējas. Tas nozīmē ne tikai organizēt darījuma procesu, bet arī kritiski izvērtēt tā struktūru, analizēt dokumentus un pamanīt neatbilstības, kas var liecināt par paaugstinātu risku.

To LANĪDA diskusijas laikā apstiprināja arī zvērināts advokāts Olavs Cers, paužot: “Nekustamā īpašuma iegāde vai pārdošana bieži vien ir lielākais darījums cilvēka dzīvē. Tāpēc nevajadzētu pret to attiekties vieglprātīgi vai pavirši, bet gan vērsties pie attiecīgā speciālista – nekustamā īpašuma darījumu starpnieka, varbūt arī zvērināta advokāta vai notāra. Katrai lietai ir sava specifika, un nepārdomāti riskēt ar savu naudu vai īpašumu, paļaujoties, ka gan jau viss tāpat būs labi, nav saprātīga rīcība.”

Vienlaikus jāapzinās, ka arī profesionāls aģents nevar pilnībā izslēgt visus riskus. Viņš var palīdzēt tos savlaicīgi identificēt, samazināt un daudzos gadījumos novērst, taču, ja darījuma ķēdē jau ir bijusi ļaunprātība, pilnīga aizsardzība ne vienmēr ir iespējama. Tas nozīmē, ka darījuma drošība veidojas no vairākiem slāņiem, un aģents ir viens no būtiskākajiem, bet ne vienīgais.

Tieši tāpēc izšķiroša nozīme ir tam, kāds aģents tiek izvēlēts. Nekustamo īpašumu darījumos arvien lielāka nozīme ir profesionālam, legāli strādājošam starpniekam, kura darbība ir caurspīdīga un regulēta. Ekonomikas ministrijā uzturētais starpnieku reģistrs šajā ziņā kalpo kā būtisks instruments, kas ļauj pārliecināties par aģenta darbības tiesiskumu. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums nosaka profesionālos standartus, kas ietver gan kompetenci, gan atbildību, gan iekšējās kontroles mehānismus.

Tomēr ar formālu atbilstību vien nepietiek. Tikpat svarīga ir izvēlētā aģenta reputācija, pieredze un spēja analizēt darījuma riskus. Tieši šie faktori nosaka, vai aģents būs tikai darījuma organizētājs vai reāls drošības elements. Stankeviču ģimenes gadījums skaidri parāda, ka ar formālu sistēmas ievērošanu vien nepietiek. Drošība darījumā neveidojas tikai no dokumentiem un procedūrām. Tā veidojas no cilvēkiem, kas šo darījumu vada. Tāpēc jautājums par aģenta lomu vairs nav par ērtību vai papildu pakalpojumu. Tas ir par darījuma kvalitāti un drošību.

Šī situācija sniedz vairākas skaidras mācības. Sabiedrībai tā atgādina, ka drošs darījums nav tikai formālu prasību izpilde, bet arī pieredze, kritiska domāšana un apzināta darījuma partneru izvēle. Savukārt likumdevējam tas ir signāls par nepieciešamību konsekventi līdzsvarot dažādas intereses – nodrošināt sākotnējā īpašnieka aizsardzību, vienlaikus nepazeminot labticīgā ieguvēja paļāvības vērtību. Ja sistēma nespēj vienlīdz pārliecinoši aizsargāt abas puses, tiek iedragāts pats pamats, uz kura balstās attiecības sabiedrībā un valsts iekārta – uzticēšanās.

Tieši šī līdzsvara nodrošināšana būs izšķiroša, lai līdzīgas situācijas nākotnē nekļūtu par normu, bet paliktu kā izņēmums, no kura ir izdarīti secinājumi. Likumdevējs, diemžēl tikai pēc rezonanses sabiedrībā, steigā apstiprinājis grozījumus Kriminālprocesa likumā, kas stājās spēkā 21.aprīlī. Tajos paredzēta iespēja tiesai netipiskos izņēmuma gadījumos atkāpties no normas piemērošanas, ja tā radītu acīmredzami netaisnīgas un nesamērīgas sekas labticīgajam ieguvējam. Stankeviču ģimenei tā ir cerība, bet vai tas ir labākais un izsvērtākais risinājums ilgtermiņā.