Starlex Real Estate: biroju nomas segments šobrīd aktīvākais pēdējo gadu laikā

2022. gadā pieauga ne tikai mājokļu pārdošanas cenas, bet strauju cenu kāpumu piedzīvoja arī patēriņa preču un pakalpojumu cenas. Saskaņā ar Statistikas pārvaldes datiem Latvijā gada vidējā inflācija pagājušajā gadā bija 17.3%, savukārt Rīgā dzīvokļu pārdošanas cenas par kvadrātmetru šajā pašā periodā pieauga par aptuveni 10% un dzīvokļu kopējās cenas par 8%.

Ekonomisti prognozē, ka 2023. gadā inflācijas pieauguma temps palēnināsies, tomēr gada beigās inflācijas rādītājs paredzams samērā augsts – 5% - 10% robežās. Līdzīgi arī mājokļu pārdošanas cenu augstais pieauguma temps jau ir pagātnē un šobrīd vērojams cenu stabilizācijas periods vai mērenāka pieauguma periods.

Negaidīti straujais Euribor pieaugums ir ievērojami piebremzējis iespējas saņemt kredītu. Euribor likmei pieaugot no 0% līdz 3%, kas arī veicinājis jūtamu darījumu skaita samazināšanos 2022. gada otrajā pusgadā. Tomēr pietiekoši daudz darījumi jau ir iepriekš ieplānoti ar rezervācijām kā arī augstas inflācijas apstākļos pircēji vēlas ieguldīt naudas uzkrājumus, kas ir palielinājis darījuma skaitu gada izskaņā, komentē nekustamo īpašumu ekonomists Auseklis Sarkans.

Mājokļu kredītu procentu likmju kāpums, inflācijas ietekmē sarūkošie iedzīvotāju reālie ienākumi un ne pārāk optimistiskās iedzīvotāju gaidas liek pircējiem atlikt mājokļa iegādi un attur no lielāku saistību uzņemšanās. Tomēr tendence uzlabot savus dzīves apstākļus neizbēgami turpināsies un tas jau ir ļoti aktivizējis dzīvokļu īres tirgu. Pieprasījums jauno projektu dzīvokļu iegādei visticamāk arī turpinās samazināties, bet lēnākā tempā kā sērijveida dzīvokļiem. Jauno projektu darījumu skaits gan var samazināties arī straujāk saistībā ar nelielo jauni uzbūvēto mājokļu skaitu. Līdz ar to, ja mājokļu tirgus saglabāsies gauss, tuvākajā laikā iespējams varēsim fiksēt negatīvas mājokļu pārdošanas cenu izmaiņas atsevišķos segmentos un, iespējams, sagaidīt uzlabošanos mājokļu tirgū vien 2023. gada otrajā pusē.

2022. gada sākumā bija vērojams darījumu skaita pieaugums, kam sekoja darījumu skaita kritums rudenī un atkal darījuma skaita pieaugums. Novembrī un decembrī novērojams darījumu pieaugums ar pozitīvi tendenci, kas turpinās arī 2023.gada pirmajos mēnešos, izteikti tas novērojams pirmskara renovētajās ēkās Rīgas vēsturiskajā centrā un Āgenskalnā, kā arī īpašumos nedaudz zem tirgus vērtības, jo tos īpašumus pērk investori izīrēšanai par saviem līdzekļiem bez kredīta piesaistes, papildina Starlex Real Estate vadītājs Egīls Smilktiņš.

Kopš 2022. gada vasaras beigām arī Rīgas dzīvokļu darījumu cenas vairākos segmentos ir ar lejupejošu tendenci. Aptuveni līdz 5% cenu kritums novērojams sērijveida dzīvokļiem un jaunajiem projektiem ārpus centra. Pirmskara dzīvokļu cenas saglabājušās stabilas, savukārt jauno projektu dzīvokļu cenas centrā pat pieaugušas.

Pie esošā ierobežotā jauno projektu dzīvokļu piedāvājuma to cenas visticamāk saglabāsies līdzšinējā līmenī, par ko norāda arī jauno projektu perifērijas sludinājumu cenu pieaugums pretstatā aptuveni 5% sludinājumu piedāvājuma cenu kritumam visos pārējos dzīvokļu segmentos. Straujākais piedāvājuma cenas kritums novērojams sērijveida dzīvokļiem, kurus varētu sagaidīt arī lielākais pārdošanas cenu kritums. Tomēr dzīvokļu cenu kritumu jaunajos projektos neprognozējam un visdrīzāk esošās cenas jaunajos projektos būs jaunā realitāte turpmāko 2-3 gadu periodā.

Starlex Investments partneris Auseklis Sarkans skaidro, ka šogad turpina pieaugt bažas un neziņa par ekonomiku un enerģijas izmaksām, kas turpinās atsaukties arī uz nekustamo īpašumu tirgu. Tomēr ar katru mēnesi situācija kļūst arvien skaidrāka un visticamāk arī pozitīvāka. Augsto enerģijas izmaksu ietekme uz mājokļu tirgu pamazām tiek ietverta īpašumu cenās - īpašumiem ar zemu energoefektivitāti cenas koriģējas uz leju, savukārt īpašumiem ar augstu energoefektivitāti cenas pieaug. Līdzīga tendence novērojama arī komercīpašumu segmentos, kur nomnieks izvērtē kopējo maksājumu, ko arvien vairāk ietekmē komunālie maksājumi.

Apkures sezonai noslēdzoties sagaidāms, ka aktivitāte mājokļa tirgū pakāpeniski uzlabosies, kam vajadzētu rezultēties arī darījuma skaita pieaugumā un visticamāk arī cenu pieaugumā, noslēdz Starlex eksperti.

Biroju segmentā izmaiņas iezīmējās jau iepriekšējos gados, kad, Covid dēļ, aktuāls kļuva attālināts darbs. Pielāgojoties situācijai, biroja telpu iznomātāji arvien vairāk uzmanību sāka pievērst videi, kādā cilvēkiem ir jāstrādā. Vairākas kompānijas pieprasīja lielākas biroja telpas un uzlabojot savus darba apstākļus, izvēlējās modernākus un plašākus birojus.

2023.gada sākums bijis īpaši aktīvs biroju nomas segementā, pēc Starlex novērojumiem aktīvakais periods pēdējo 5 gadu laikā, un apmēram trešā daļa nomnieku izvēlas mainīt biroju telpas tieši energoresursu sadārdzinājuma dēļ, kas īpaši būtisks uzņēmumiem, kas nomā biroju platības sākot no 250 m2. Lielās kompānijas izvēlas mainīt savas biroja telpas uz jaunām, tikko būvētām un ar augstu energoefektivitāti, esošā budžeta ietvaros, domājot ilgtermiņā. Kādu laiku tirgū valdīja bažas, kurš gan pieaugošo jauno biroju telpas spēs apdzīvot, taču dzīve pati ieviesusi korekcijas. Prognozējam, ka biroju telpu segments šogad būs stabils, cenu korekcijas varētu gaidīt pirmskara biroju ēkām, kam grūtāk pielāgoties esošo energoresursu izmaksām un kopumā modernajām biroju vajadzībām.

Industriālo platību segmentā pieprasījums pēc telpām ir joprojām stabils, taču piedāvājums nespēj tam tikt līdzi. Praktiski visas jauni būvētās noliktavu telpas ir pilnībā iznomātas. Attīstītāji būvē arvien lielākus noliktavu objektus, kurus bieži izdodas daļēji vai pat pilnībā iznomāt būvniecības stadijā. Vēljoprojām Rīgā un tās apkārtnē novērojams neliels stock office - noliktavas, tirdzniecības zāles un biroja apvienojums vienā ēkā - skaits.

Aktīvā tirdzniecība norisinās tikai tirdzniecības centros, Covid ietekmes un tūrisma samazinājuma dēļ ir praktiski apstājusies ielu tirdzniecība jeb street retail. Tirdzniecības telpas segments lēnām jāsāk transformēt par pakalpojumu birojiem un pakalpojumu sniegšanas telpām, tuvinot nomas maksu biroju/salonu nomas maksai.

Pēc aktīvā 2021. gada, kad Latvijā investīciju apjoms sasniedz 610 milj. EUR, 2022. gadā tas bija jau piezemētāks – vien 312 milj. EUR, kas ir ierasts apjoms Latvijas tirgū. Lielākais nekustamā īpašuma darījums Latvijā pērn bijis biroja ēkas Place Eleven pārdošana, ko lietuviešu attīstītājs Hanner par 53 milj. EUR pārdevis zviedru uzņēmumam East Capital Real Estate. Tomēr augstās procentu likmes rada ievērojamu ietekmi uz ieguldījumu ienesīgumu, kas noteikti samazināsies 2023. gada pirmajā pusē. Līdz ar to visticamāk 2023. gada iesākums būs piesardzīgs, vairāk nogaidošs. Taču tirgus nav apstājies. Kā uzsver Starlex Real Estate vadītājs Egīls Smilktiņš, investoru interese par investīcijām nekustamajā īpašumā saglabājas augsta to investoru un fondu vidū, kam nav nepieciešamas banku finansējums. Stabila ir investoru interese gan par daudzdzīvokļu ēkām renovācijai, izveidojot tur modernus dzīvokļus, kā arī par dažādiem naudas plūsmas objektiem, un ņemot vērā vispārējos notikumus, tie izskata īpašumus arī ar sagaidāmo investīciju atdevi 6% - 7% apmērā. Izteikti aktīvi ir mūsu kaimiņi - lietuvieši un igauņi, skandināvi, kam seko vietējie investori.