Nekustamā īpašuma tirgus Latvijā atgūstas – cilvēki izvēlas kredītus, nevis īri

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir piedzīvojis ievērojamu aktivitātes pieaugumu, jūlijā Rīgā sasniedzot augstāko darījumu skaitu kopš pirmskrīzes laikiem. Tirgus optimisms un pircēju aktivitātes pieaugums liecina par pozitīvām tendencēm, ko veicina vairāki būtiski faktori. Šajā straujajā izaugsmē nekustamo īpašumu aģentūra AVER izceļas kā tirgus līderis, kļūstot par pirmo Latvijā dibināto aģentūru, kas plāno atvērt franšīzes starptautiski.

Kas tirgū rada uzrāvienu?

Šobrīd nekustamo īpašumu tirgū valda pozitīvs noskaņojums un ticība nākotnei, ko daļēji veicina mediju retorikas maiņa, samazinot uzsvaru uz ģeopolitisko saspīlējumu. Cilvēki ir noguruši no baiļošanās un sāk aktīvāk īstenot svarīgāku dzīves pirkumu.

Vienlaikus pastāv arī vairāki citi, ekonomiska rakstura faktori, kas stimulē tirgus atgūšanos un darījumu pieaugumu. Kā svarīgāko jāmin Euribor likmes samazināšanos, kas būtiski palielinājusi nekustamā īpašuma iegādes pieejamību. Ja agrāk augstā Euribor likme ļoti sadārdzināja nekustamo īpašumu kredītprocentu izmaksas, daudziem liedzot iegādāties vēlamo īpašumu par noskatīto cenu, tā vietā liekot izvēlēties īri, tad šobrīd pirkums ir kļuvis krietni izdevīgāks. Vairāk nekā 60% nekustamā īpašuma pircēju to iegādājas par kredītu. Augstās kredīta izmaksas iepriekšējos gados bremzēja tirgu, jo īre tobrīd bija mazliet izdevīgāka. Tas arī veido interesantu salīdzinājumu ar īres maksām – ja pie augstā Euribor īres maksājums bija tikai par 10-15% dārgāks par kredīta procentu maksājumu (bez pamatsummas maksājuma), tagad dinamika ir mainījusies. Kredītprocentu maksājumu apjoms ir samazinājies, vienlaicīgi īres maksas ir strauji kāpušas. Cilvēki redz, ka tagad kļūst daudz izdevīgāk ņemt īpašumu kredītā, nekā to īrēt.

Otrkārt, arī komercbankas ir kļuvušas atvērtākas kreditēšanai, piedāvājot izdevīgākas procentu likmes, it īpaši energoefektīviem, ilgtspējīgiem "A" klases īpašumiem. Šī gada pirmajā pusē bankām lielu administratīvu slogu radījis kredītu refinansēšanas process, taču tagad tas ir stabilizējies, un kredītu speciālisti saskaras ar lielu jaunu pieteikumu skaitu uz nekustamā īpašuma iegādes kreditēšanu.Vienlaikus pozitīvu ietekmi uz tirgu atstāj arī pēdējā laika makroekonomiskie procesi – iekšzemes kopprodukts ir atsācis pieaugt, aizvien strauji palielinās cilvēku vidējie ienākumi, vienlaikus inflācija ir samazinājusies. Tas viss stiprina cilvēku pirktspēju un drošības sajūtu.

Kuros segmentos darījumi norit visaktīvāk?

Rīgas un Pierīgas dzīvokļu tirgū vidējais darījuma apjoms ir aptuveni 70-80 tūkstoši eiro. Visaktīvākais sektors ir sērijveida dzīvokļi (padomju laiku mājas), kas veido aptuveni 60-65% no visa dzīvokļu tirgus, jo tie ir vispieejamākie. Jauno projektu darījumi veido ap 15-20% no dzīvokļu tirgus, un atlikusī piektdaļa sadalās starp pirmskara ēku dzīvokļiem un jauno projektu dzīvokļiem otrreizējā tirgū. Vidējā jaunā projekta cena Rīgā ir ap 2600 eiro par kvadrātmetru, kas ir pieaugums par aptuveni 500 eiro salīdzinājumā ar laiku pirms pieciem gadiem. Būvniecības izmaksu pieauguma dēļ paredzams, ka cenas turpinās kāpt arī turpmāk.

Interesanta tendence novērojama neremontēto pirmskara ēku dzīvokļu segmentā (pārsvarā ēkas Rīgas centrā), kur darījumu skaits šā gada otrajā ceturksnī pieaudzis par 42% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada attiecīgo periodu, kam skaidrojums varētu būt piedāvājuma pieaugums.

Salīdzinājumā ar Baltijas kaimiņvalstīm, piemēram, Tallinas un Viļņas jaunajos projektos vidējās cenas ir augstākas (Tallinā ap 4000 EUR/m², Viļņā 3300-3500 EUR/m²). Rīga tuvākajā laikā, visticamāk, nespēs panākt kaimiņvalstis zemākas iedzīvotāju pirktspējas un algu līmeņa dēļ. Tomēr attīstītāji ir pozitīvi noskaņoti, iegādājas zemes gabalus nākamajiem gadiem un tic cenu kāpumam, redzot biznesa potenciālu. Piemēram, Igaunijas attīstītājs "Invego" ienācis Latvijas tirgū, jo, lai gan nekustamo īpašumu pārdošanas cena šeit ir zemāka, arī būvniecības izmaksas ir zemākas, saglabājot iespēju peļņai.

Aug interese par ekskluzīviem dzīvokļiem

Aktivitāte vērojama arī ekskluzīvo dzīvokļu tirgū. Pircēji pārsvarā ir vietējie turīgie uzņēmēji, tostarp tie, kuru biznesa bāze atrodas citur. Viņi novērtē labo cenu, salīdzinot ar Rietumeiropas valstīm – līdzīgas klases īpašums, piemēram, Diseldorfā maksātu divreiz dārgāk. Pieaug arī interese no citām tuvākām valstīm – Igaunijas, Lietuvas, Zviedrijas un Dānijas, bet Krievijas pircēju patlaban praktiski nav. Savukārt premium māju tirgus, kur cenas sākas no 1-2 miljoniem eiro, ir novērojams klusums.Iepriekš lielās, ekskluzīvās un dārgās villas pārsvarā iegādājās Krievijas pircēji.

Interesanti, ka pēdējā laikā pircēji ir kļuvuši krietni izglītotāki un rūpīgāk izvērtē noskatītos īpašumus. Viņi pievērš uzmanību juridiskām niansēm, kopīpašuma un atsevišķa īpašuma statusam, ēku stāvoklim, energoefektivitātei, nākotnes attīstības plāniem un izvairās no īpašumiem, kas prasa remontu, ņemot vērā izmaksu pieaugumu un kvalitatīvu meistaru trūkumu. Šī tendence ir saistīta arī ar pieredzi no Covid-19 pandēmijas sākuma perioda, kad steidzīgu lēmumu dēļ cilvēki iegādājās īpašumus ar daudzām problēmām.

Plāno iekarot Eiropas tirgu

Kompānija AVER šogad prognozē sasniegt 60 miljonu eiro pārdoto īpašumu vērtības apjomu, kas būs jauns uzņēmuma rekords, pārspējot pagājušā gada 48 miljonus eiro. Šis sasniegums apliecina uzņēmuma spēju efektīvi izmantot tirgus situāciju un palīdzēt īpašniekiem veiksmīgi pārdot savus īpašumus.

AVER ir arī pionieris Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, kļūstot par pirmo Latvijā dibināto aģentūru, kas plāno paplašināt savu darbību starptautiski. Mērķis ir ieiet Eiropas tirgū, eksportējot AVER iekšējās sistēmas, pārdošanas procesus un struktūras. Pirmie soļi ekspansijā tiek plānoti Polijā,Vācijā, Lietuvā un Igaunijā, meklējot vietējos partnerus lokalizācijai un sistēmu izplatīšanai.

AVER ir unikāla ar savu specializāciju – tā ir vienīgā kompānija Latvijā, kas strādā tikai pārdevēju interesēs. Šī pieeja nodrošina, ka pārdevēji saņem pilnvērtīgu servisu, zinot, ka AVER pārstāv viņu intereses, jo viņi arī ir tie, kas maksā komisiju. Lai gan tas varētu radīt bažas pircēju vidū, AVER pieredze liecina, ka pircēji novērtē caurspīdīgumu un visaptverošo informāciju par īpašumiem, kā arī kvalitatīvo servisu, ko saņem. Pircējam, kurš atradis savu ideālo īpašumu, nav svarīgi, vai to pārdod AVER vai kāds cits – galvenais ir iegādāties vēlamo objektu.

AVER panāk vidēji par 6,2% augstāku pārdošanas cenu nekā tirgū vidēji. Tas tiek sasniegts, pateicoties rūpīgai un profesionālai pieejai, kas sākas ar visaptverošu īpašuma novērtēšanu. Katram īpašumam tiek veikts detalizēts novērtējums, kas ietver pēdējā pusgada laikā veikto līdzīgu darījumu analīzi, aktuālā tirgus piedāvājuma izpēti (sazinoties ar citiem pārdevējiem, lai noskaidrotu interesi un piedāvājumus), kā arī sertificēta vērtētāja viedokli. Šī trīs aspektu kombinācija palīdz noteikt reālo tirgus cenu.

Ne mazāk būtiska ir profesionāla pārdošanas stratēģija. Lielākā daļa cenas darījumos tiek zaudēta kaulēšanās procesā. AVER apmāca un sagatavo savus pārdevējus, lai maksimāli efektīvi vadītu sarunas. Tiek veidoti piesaistoši sludinājumi un īpašumi tiek sagatavoti fotosesijām tā, lai radītu patīkamas emocijas un sajūtas (sakārtotus, bez personīgām mantām).

AVER misija ir uzturēt maksimāli kvalitatīvu pakalpojumu, lai lauztu nozares negatīvo tēlu, kas veidojies vēl no deviņdesmito gadu mahinācijām. Kopumā jau ap tūkstotis piecu zvaigžņu atsauksmes no klientiem kalpo kā apliecinājums, ka uzņēmums strādā pareizajā virzienā.