Время заняться развитием недвижимости: возможности краудфандинговой платформы огромны
Новейшие обзоры рынка недвижимости свидетельствуют о
положительных тенденциях - предложение и спрос на новое жилье
растут, в прошлом году среди стран Балтии самый стремительный рост
количества квартир был именно в Риге. В нашей столице построены
более 2400 квартир, что, по сравнению с 2017 годом, можно считать
приростом на 65%*. Хотя Рига все еще и отстает от оборотов столиц
своих ближайших соседей, нынешний прогресс стал возможен благодаря
проделанному смелыми девелоперами. 
Примечательно,
что большая часть квартир в новых домах выкупается еще на стадии
строительства, а банки идут навстречу покупателям. Благодаря высокому
спросу, ожидается, что активность девелоперов продолжит расти. Это
хорошее время для того, чтобы планы реализовались не только у крупных
и опытных, но и у тех предпринимателей, единственным препятствием для
которых при желании вложить в сферу недвижимости становятся трудности
получить необходимое финансирование.
О том, как использовать возможности альтернативного финансирования себе во благо и успешно “стартовать“ в сфере развития недвижимости, мы поговорили с Эдгаром Ивановым, партнером Crowdestate в Латвии.
Эдгар, правда ли, что сценарий, при котором банк отказывает в
финансировании, больше не камень преткновения для тех, кто хочет
работать в сфере развития недвижимости. 
На рынке недвижимости Латвии интересно то, что у нас есть несколько больших девелоперов, которые полностью понимают, что они делают - и делают это очень целенаправленно и правильно. Но у нас не хватает маленьких и средних девелоперов. Не хватает, так как за хорошей идеей всегда должно следовать финансирование, но у маленьких участников рынка с этим сложнее, поэтому их необходимо поддерживать. С помощью концепции краудфандинга эти камни преткновения отодвигаются в сторону. Краудфандинг успешно заполняет ту нишу, в которой девелоперам необходимо финансирование.
Выбрать банк в качестве займодателя привычно и безопасно, но стоит принимать во внимание консервативный характер. Что значит сменить банк на платформу для краудфандинга?
Это главным образом означает индивидуальный и отзывчивый подход к каждому клиенту и проекту, а также намного более быстрое получение финансирования. На платформе Crowdestate проекты и ситуации оценивают не по ранее разработанным и несгибаемым правилам, а по существу. Например, предприниматель строит и продает дома в Марупе. Он построил три частных дома, на них уже есть покупатели, но есть еще земельный участок и разрешение на строительство следующих.
Банк в классическом случае скажет: “Нажмем на паузу!“. Несмотря на то, что на предыдущие дома финансирование было выделено, сначала необходимо продать эти дома.
Или, например, расходы на строительство составляют 100 000, а банк обещает финансировать лишь 60 000. Что скажет на это концепция краудфандинга? Мы, скорее всего, сказали бы так - смело стройте новые дома, мы вам можем обеспечить 100% финансирование, если вы в качестве залога можете обеспечить один из предыдущих домов. Когда его купят, будет погашена часть от основной суммы. Следовательно, у тех предпринимателей, у которых деньги заморожены в активах, зданиях или земельных участках, теперь есть возможность вложить эти деньги в новые проекты, а не ждать, пока объект продастся.
Каковы главные преимущества краудфандинга?
Во-первых, это гораздо более эластичные условия, чем те, что предлагают банки. У нас есть капитал, который доступен для различных продуктов предпринимательства и работает как возможность в тех случаях, когда возникают проблемы взять заем в банке. Как в примере с марупским предпринимателем. С помощью Crowdestate можем профинансировать вплоть до 80% инвестиций.
Во-вторых, в коммерческих банках процесс рассмотрения заявок очень сложный и медленный, мы индикативный ответ предпринимателю можем дать уже при первом телефонном разговоре. После встречи и ознакомления с материалами, не дольше, чем в течение трех дней, мы можем сказать, на каких условиях мы были бы готовы финансировать конкретный проект.
Наша цель - успешный проект. Вместе с этим, у нас не формализирован процесс подачи заявки, мы скорее предпочитаем разговоры.
В-третьих, принципы работы платформы очень просты и доступны. Из общих расходов проекта вложения самого девелопера должны составлять как минимум 20%, в свою очередь бизнес план должен отвечать сегодняшним требованиям: проект должен быть таким, который захотел бы купить современный покупатель, чтобы цены соответствовали ожидаемым сделкам на рынке. Платформа может обеспечить финансирование от 100 000 евро с процентной ставкой от 7%. Срок займа может составить до пяти лет с эластичными условиями выплаты (платеж по основной сумме в конце проекта, процентный платеж раз в квартал итд). Часто предлагаем предпринимателю основную сумму проекта платить в конце процесса, тогда, когда он реально получил этот доход, например, от продажи квартир. Мы можем профинансировать проекты вплоть до полутора миллиона. Например, у предпринимателя есть недвижимость, оцениваемая в 200 000 евро, строительство, оцениваемое в 800 000 евро, общие инвестиции - миллион, значит, эти 200 000 финансирует предприниматель, а мы можем профинансировать практически все строительные расходы по порядку.
В-четвертых, к каждому проекту индивидуальный подход. Мы по-человечески взаимодействуем, чтобы советами девелопер мог улучшить качество проекта. Мы всегда готовы к разговорам и консультациям. Мы ежедневно видим бесчисленные примеры, которые “заходят“ и нет.
Сквозь наши уши, кабинеты и электронную почту проходит очень много информации, поэтому мы можем себе позволить сказать, что знаем, что на рынке востребовано и нет, по какой цене итд.
Были случаи, когда в результате общих разговоров нам
удавалось договориться о смене локации и концепции проекта. Мы делимся
информацией, девелопер может это принимать во внимание или нет. Это
остается на усмотрении каждого. Процессы должны закончиться так, чтобы
счастлив был и девелопер, и финансист, и в конце концов, и клиент -
покупатель, который может получить качественный продукт. Успешное
взаимодействие финансиста проекта и девелопера всегда выливается в
хорошие проекты. 
Что за проекты,
под которые финансирование получают быстро, а какие даже не рассматриваются?
Мы не рассматриваем проекты, в которых нет софинансирования самого девелопера. Если девелопер ждет, что все профинансирует краудфандинг - так это не работает. Второй важный аспект, чтобы этот проект отвечал требованиям рынка. Например, последние сделки показали, что спросом пользуется компактное жилье. Также важно, чтобы у проекта было соответствующее место или локация. Если в Иманте строится проект экономного типа, в котором хорошие и качественные, но очень простые материалы, это кажется логичным. Или, если в Тихом центре строится проект из материалов высочайшего класса, с утонченным интерьером и фасадами. Мы не рассматриваем проекты, в которых все наоборот.
Стоит принимать во внимание, что в охраняемых зонах территории планирования Риги, например, в Межапарке, Агенскалнсе, на Кипсале проекты не могут быть типовыми. Они должны быть индивидуальными, принимая во внимание историческую застройку и ее показатели.
Зеленый свет не включим, скорее всего, и для таких проектов, в которых расходы на строительство чересчур оптимистично занижены.
Результаты последних строительных конкурсов ясно показывают реальные расходы на строительство. Если притворяются в жизнь оптимистичные прогнозы, если можно сэкономить - отлично! Но все же стоит быть осторожными. Скорее - реальными, так как необходимо, чтобы проект был успешным и при высоких затратах.
Получается, для новых девелоперов больший потенциал может быть в тех окрестностях, в которых большие девелоперы не хотят участвовать?
Именно так. Для девелопероа большого калибра реализовать проект в таких окрестностях как Агенскалнс, Кипсала, Межапарк менее выгодно, так как нельзя использовать типовую застройку. И время, чтобы прийти к конечной цели, сравнительно больше. В свою очередь, это хорошие возможности, при которых могут реализоваться маленькие и средние девелоперы. Плюс еще в том, что это зоны с более высокими ценами, что улучшает рентабельность проекта. Это определенно та ниша, в которой местные могут сконцентрировать свои силы.
Я лично считаю, что зачастую “у маленьких“
более индивидуальный и тщательный подход к своим проектам. Они берут
на себя большую ответственность за конечный продукт. Не секрет, что у
больших девелоперов часто материнские компании в скандинавских
странах, Эстонии или Литве, где имеются большие финансовые ресурсы за
дешевые деньги. Поэтому они работают в совершенно других условиях
конкуренции. Такие решения не возможны для местных не слишком больших
девелоперов. 
Есть ли успешный
пример, который хочется выделить?
Проект многоквартирных домов Liepziedi в Милгрависе был одним из самых успешных посткризисных проектов, который был нацелен именно на местную аудиторию.
В этом проекте показатели продаж превзошли даже самые оптимистичные прогнозы. Сейчас уже получены назад как все проценты, так и основная сумма, и получена прибыль.
Estera Development теперь стали одним из самых успешных девелоперов эконом-класса в Риге, и у них есть планы на будущее!
Инвесторы тоже рады…
Конечно. Часто это люди, которые сами хотят жить в этих проектах. Хороший пример - руководитель большой инвестиционной компании, который поделился своей логикой, выбирая новое авто. Он, покупая новый автомобиль BMW, за такую же сумму покупает акции BMW. Мысль очень проста - если я сейчас позволяю BMW заработать на своей покупке, то я хочу заработать на их акциях. Схожие принципы работают и финансируя развитие проекта, а после покупая квартиру. Позволяется заработать девелоперу проекта, но и заемщик получает выгоду от процентов.
Смотря на большую картину в целом, получается, что заимодатели своими деньгами проголосовали за будущее проекта. Со стороны девелопера, краудфандинг - очень хороший инструмент маркетинга, потому что каждый, кто участвует в финасировании проекта, в определённом смысле посол этого проекта. Он тщательно следит за процессом и при повседневной коммуникации рассказывает о том, что поддержал его своими средствами.
Если у проекта 1000 финансистов, то это 1000 живых душ, которые стоят за ним, говорят, рассказывают другим.
И это отлично способствует узнаваемости проекта в более широком смысле.
Смотря со всех аспектов, способность платформы привлечь капитал - огромна. Вопрос в том - попадет ли проект на платформу. Если да, в течение нескольких дней деньги будут уже на счете предпринимателя…
*Данные новейшего обзора рынка недвижимости в столицах стран Балтии от Ober-Haus
